Concreto y banquetas en Chicago: qué reparar y qué contratista llamar

Antes de llamar a un contratista de concreto en Chicago, conviene saber qué tiene usted: ¿una falla de apariencia, un problema de agua o una losa que de verdad falló? La mayoría de las grietas son de apariencia. Una superficie que se descascara casi siempre es cuestión de hielo y sal. Una losa que se hunde o se levanta es cuestión de tierra y agua. Cada una se arregla distinto, y un arreglo equivocado, como un parche sobre una base mala, vuelve a fallar en un invierno.

Esta guía cubre el tema completo para el dueño de una propiedad en Chicago: banquetas, escalones, entradas de carros, losas de garaje y patios. Explica por qué falla el cemento aquí, cómo se ve un buen trabajo, qué permisos y licencias aplican y cómo contratar. Cada sección lo manda a un artículo con más detalle.

Si solo lee una parte, que sea esta:

1. Identifique la falla. Las grietas finas son normales. El descascarado, el hundimiento, el levantamiento y los bordes que se desmoronan no lo son.
2. Busque la causa antes de arreglar el síntoma. El agua, la sal, las raíces y una base mala causan casi todas las fallas.
3. Revise de quién es la superficie. Una losa dentro de su lote y una banqueta del espacio público siguen reglas distintas.
4. Contrate por los detalles. La mezcla, las juntas, el acabado y el curado deciden si el concreto nuevo aguanta los inviernos de Chicago.

¿Qué trabajos de concreto tiene una propiedad en Chicago?

La mayoría de los dueños encuentran el concreto en seis lugares. Cada uno tiene su artículo.

• Banquetas (aceras): la banqueta pública frente a la propiedad y los pasillos privados a los lados y atrás. Vea reparar o reemplazar la banqueta.
• Escalones y entradas: los escalones de concreto de enfrente y de atrás, que a menudo son lo primero que se desmorona. Vea escalones de concreto: reparar o reemplazar y recubrir escalones de concreto.
• Entradas de carros y rampas: la losa dentro de su lote y la rampa (apron) que cruza la banqueta hasta la calle. Vea permisos de entradas de carros y aprons y qué hace subir el costo de una entrada de carros.
• Losas de garaje: pisos de losa sobre el suelo que se agrietan, se hunden o se descascaran. Vea reemplazo de losa de garaje.
• Patios, pasillos y plataformas: concreto privado, normalmente la categoría más sencilla para permisos.
• Muros de sótano y cimientos: muros vaciados donde surgen dudas por grietas. Vea reparación de cimientos.

El concreto y la albañilería son primos. En las reglas de permisos de la ciudad, el ladrillo, la piedra y el concreto son "albañilería", así que algunas reparaciones caen bajo la misma estructura de permisos y licencias. Nuestra guía de ladrillo y albañilería cubre el lado del ladrillo.

¿Por qué se agrieta, se descascara y se hunde el concreto en Chicago?

Tres fuerzas hacen casi todo el daño: agua, hielo y movimiento.

Congelar y descongelar. El año promedio de Chicago tiene unos 121 días con mínima de 32 F o menos, y unos 43 días en que ni la máxima pasa de 32 F (NWS Chicago). La diferencia, unos 78 días, es una aproximación de las mañanas que amanecen bajo cero y luego se calientan. Es un cálculo derivado y no un conteo de ingeniería, pero muestra cuántas veces al año se congela y se descongela concreto mojado aquí. Hay más en por qué se descascara el concreto en Chicago.

Descascarado (scaling). Es el desprendimiento de la superficie por el hielo, y la sal para deshielo lo empeora porque deja la superficie más saturada y aumenta el número de ciclos de hielo. NRMCA, la asociación nacional del concreto premezclado, lista las causas comunes: concreto sin suficiente aire incorporado, concreto débil o permeable, mezcla equivocada, demasiada sal sobre concreto nuevo, mal acabado y curado insuficiente (NRMCA CIP 2). Fíjese en lo que dice esa lista: el descascarado es sobre todo un problema de calidad en el vaciado original, no solo "la sal pudre el concreto".

Cráteres (popouts). Son huecos pequeños en forma de cono, de un cuarto de pulgada a unas cuantas pulgadas, que ocurren cuando una piedra cercana a la superficie se congela saturada de agua y se revienta (NRMCA CIP 40).

Hundimiento y levantamiento. Una losa que se hunde perdió el suelo de abajo, muchas veces por mala compactación, tierra arrastrada por el agua o un problema de drenaje. Una banqueta que se levanta casi siempre la empujan raíces, tierra congelada o agua. NRMCA dice que el suelo de base debe estar bien compactado, sin tierra vegetal ni zonas blandas, y que nunca se debe vaciar concreto sobre suelo congelado (NRMCA CIP 4). Vea por qué se levanta una banqueta y por qué se hunde un escalón de concreto.

Juntas que faltan o están mal. El concreto se encoge al fraguar y secarse. Cuando ese encogimiento está restringido, se agrieta. Las juntas son "grietas planeadas" que controlan por dónde se va a agrietar (NRMCA CIP 6). La mayor parte del agrietamiento viene de prácticas de diseño y construcción: juntas que faltan, base mala, concreto aguado, mal acabado, pérdida rápida de humedad y curado insuficiente (NRMCA CIP 4).

¿Qué grietas son normales y cuáles importan?

Ningún concreto está completamente libre de grietas. NRMCA dice que la mayoría de las grietas aleatorias tempranas rara vez afectan la integridad ni la vida útil, con dos excepciones: el agrietamiento tipo D, que es daño por hielo en algunos agregados porosos y empieza en las juntas en el fondo de las losas exteriores, y la reacción álcali-agregado (NRMCA CIP 4).

En la práctica, así clasificamos las grietas al recorrer una propiedad:

La guía de NRMCA sobre los muros de sótano vaciados dice que algo de agrietamiento es normal por el encogimiento, las aberturas, las líneas de vaciado y el asentamiento. Las garantías típicas de constructor solo piden reparar si la grieta gotea, muestra desplazamiento vertical medible o pasa de 1/8 de pulgada, y la impermeabilización por fuera con drenaje alrededor del cimiento generalmente es mejor que la de adentro (NRMCA CIP 7). Para reparar, el Instituto Americano del Concreto (American Concrete Institute) menciona la inyección de epóxido a presión como una reparación estructural potencialmente efectiva, con la grieta limpia y sin residuos (ACI RAP Bulletin 1). Lea qué grietas de concreto preocupan para el desglose completo.

¿Quién se encarga de la banqueta frente a la propiedad?

La banqueta es el único lugar donde el trabajo de concreto sale de su lote. También es donde hay más confusión, así que le decimos lo que sí podemos afirmar y lo que no.

Lo que sí podemos decir: el trabajo en el espacio público, que es la banqueta, el borde de la calle, el callejón o el área verde junto a la calle, necesita un permiso de CDOT, el Departamento de Transporte de Chicago (Chicago Department of Transportation). Ese permiso es aparte del permiso del Departamento de Edificaciones. Lo mismo aplica si usa el espacio público para andamios, contenedores o materiales (Guide to Building Permits). No se exige licencia de albañil para banquetas de ladrillo o concreto ni para pavimento de concreto (Guide to Building Permits).

Lo que no podemos decir: quién es legalmente responsable de reparar una banqueta pública en particular. No hemos confirmado esa regla en una página oficial de la ciudad, y la página del Programa de Banquetas con Costo Compartido de CDOT tampoco la establece (CDOT). Si necesita esa respuesta para un caso específico, pregunte a CDOT o a un abogado. Nuestro artículo sobre quién paga una banqueta rota en Chicago explica lo que la ciudad dice y lo que no.

Lo que sí dice la ciudad: los residentes pueden reportar otras condiciones de banqueta por el 311 (CDOT).

El Programa de Banquetas con Costo Compartido

CDOT tiene un programa voluntario donde los dueños comparten con la ciudad el costo de reconstruir la banqueta. Puntos clave, según la información de CDOT (CDOT):

• Las solicitudes van solo por el 311, una vez al año, por orden de llegada, y los fondos son limitados.
• Hay que volver a solicitar cada año.
• CDOT mide la propiedad, decide el alcance y luego envía la factura. El pago completo va al Departamento de Finanzas antes de que empiece el trabajo.

No es una división 50/50. Los dueños pagan una tarifa por pie cuadrado fijada por la ciudad. Las personas de 65 años o más y las personas con discapacidades que vivan en su propiedad no comercial de cuatro unidades o menos pueden recibir un descuento del 50 por ciento. Las esquinas pagan los dos lados. Solo la parte que CDOT considera que necesita reemplazo recibe el precio del programa, y la banqueta especial, con bóveda o en propiedad privada no es elegible (CDOT). Las fechas, los fondos y las reglas cambian cada año, así que confirme en el sitio de CDOT. Vea el Programa de Banquetas con Costo Compartido, explicado.

Si le llega una notificación por la banqueta

Una notificación por la banqueta sigue el mismo proceso de la ciudad que otros casos de edificios: una audiencia, una fecha y pruebas del arreglo. Vea qué hacer con una notificación de violación por la banqueta. Si es un tropezón peligroso, la pregunta es si se puede rebajar con esmeril o si hay que reemplazarla. Vea tropezones en la banqueta y esmerilado.

¿Se necesita permiso para vaciar o reparar concreto en Chicago?

Para concreto en propiedad privada, muchas veces no. Para cualquier cosa en el espacio público, sí. Y algunas reparaciones de concreto caen bajo las reglas de albañilería. La estructura es esta:

Concreto privado: normalmente sin permiso de construcción. La lista de la ciudad dice que no se requiere permiso para instalar, cambiar o quitar una banqueta, patio o pasillo no combustible (de concreto o ladrillo) que no esté en el espacio público, que no esté a más de 30 pulgadas sobre el nivel del terreno y que no esté sobre un sótano o un piso de abajo (Guide to Building Permits). Ese límite de 30 pulgadas y la condición de "no sobre un sótano" importan para escalones y porches elevados.

Entradas de carros. La ciudad lista como sin permiso el reemplazo en especie de una superficie de estacionamiento o entrada de carros de concreto, ladrillo o asfalto, pero sí se requiere permiso para establecer, ampliar o eliminar un estacionamiento fuera de la calle (Guide to Building Permits). La rampa (apron) que cruza el espacio público es asunto de CDOT. Quien tiene o maneja una entrada de carros en Chicago necesita un permiso de entrada de carros de CDOT, y la solicitud residencial pide un plano de agrimensura o un croquis, una foto del bordillo, la rampa y la banqueta, un seguro de responsabilidad que nombre a la ciudad y la aprobación de zonificación para entradas nuevas (CDOT). Vea qué exige CDOT para las entradas de carros.

Reemplazo pequeño de albañilería. En edificios residenciales de hasta cuatro pisos, no se requiere permiso para reemplazar en especie hasta 50 pies cuadrados de albañilería, que incluye ladrillo, piedra o concreto (Guide to Building Permits).

Reparación de concreto más grande o estructural. El Programa de Permisos Exprés cubre la reparación de concreto de hasta 100 pies cuadrados sin planos, y de hasta 5,000 pies cuadrados con planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois (Guide to Building Permits).

Todo lo demás. La regla básica de la ciudad es que se requiere permiso antes de la mayoría de las construcciones y reparaciones, con una lista limitada de excepciones. El trabajo hecho bajo una excepción igual tiene que cumplir todos los códigos (Guide to Building Permits). Andamios, contenedores y materiales en la calle o el callejón necesitan un permiso aparte de CDOT (Guide to Building Permits). Las reglas de permisos cambian. Consulte con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de empezar. La explicación completa está en si necesita permiso para vaciar concreto en Chicago.

¿Quién puede hacer el trabajo de concreto?

La licencia de albañil de Chicago aplica al trabajo en piedra, concreto, terracota o tejas estructurales (licencia de albañil de Chicago). Entre las excepciones están las banquetas de ladrillo o concreto, el pavimento de concreto, las losas sobre el suelo para estructuras de un piso que no son habitables, como cobertizos y garajes, los cimientos para cercas, terrazas y porches abiertos, las reparaciones que no necesitan permiso y los dueños de una vivienda principal de tres pisos o menos y seis unidades o menos, una propiedad por año calendario (excepciones de la licencia).

Eso quiere decir que el trabajo de banquetas y entradas de carros no necesita licencia de albañil, pero una reparación estructural de concreto que lleva permiso sí. En todos los casos, verifique las licencias en la búsqueda de la ciudad (Departamento de Edificaciones) y lea nuestro artículo sobre la licencia de albañil de Chicago. Akats tiene licencia y seguro en Illinois y hace el concreto con su propia gente. Vea nuestra página de concreto.

¿Cómo se ve un trabajo de concreto bien hecho?

La mayoría de las fallas se explican por lo que pasó el día del vaciado, y por eso dos losas vaciadas el mismo año pueden envejecer muy distinto. La guía de NRMCA para losas exteriores expuestas a hielo y sal tiene una lista que usted puede preguntarle a su contratista (NRMCA CIP 2):

• Resistencia: 4,000 psi especificada.
• Aire incorporado: alrededor de 6 por ciento de aire total para agregado de 3/4 o 1 pulgada.
• Revenimiento (slump): de 3 a 5 pulgadas, sin agua extra agregada en la obra.
• Acabado: solo cuando ya se fue el agua de sangrado, y sin llana de acero (con un acabado de escoba basta).
• Curado: bien hecho, y se puede considerar un sellador respirable de silano o siloxano.

Refuerzo y juntas:

• Juntas: la guía de NRMCA para juntas de control es una separación de 24 a 36 veces el espesor de la losa (unos 10 pies para una losa de 4 pulgadas), un máximo de 15 pies, paneles cuadrados o casi cuadrados, y una profundidad de junta de al menos un cuarto del espesor y no menos de 1 pulgada. Las juntas de aislamiento van donde la losa toca muros, cimientos, columnas y escaleras (NRMCA CIP 6). Vea para qué sirven las juntas de la banqueta.
• Refuerzo: la malla y la varilla no evitan las grietas, pero un refuerzo bien colocado reduce el ancho de la grieta y evita que las grietas y juntas se abran. Un recubrimiento de al menos 2 pulgadas protege el acero de la sal y la humedad (NRMCA).
• Base: suelo compactado y nada de suelo congelado. NRMCA también advierte que una barrera de vapor directamente bajo la losa aumenta el sangrado y eleva mucho el riesgo de grietas (NRMCA CIP 4).

El espesor es una cuestión de código y diseño. No damos un espesor estándar aquí porque no hemos verificado una cifra de la ciudad. Vea qué espesor debe tener una banqueta y el espesor de una losa de garaje para lo que sí y lo que no podemos decir.

¿Se puede vaciar concreto en el invierno de Chicago?

Sí, con protección y no a la ligera. NRMCA dice que el concreto fresco se congela si su temperatura baja de unos 25 F, y el concreto fresco congelado puede perder más del 50 por ciento de su resistencia potencial y no será durable. Hay que protegerlo del congelamiento hasta que llegue a 500 psi, unos dos días después del vaciado (NRMCA CIP 27).

Prácticas clave para clima frío (NRMCA CIP 27):

• Las prácticas de clima frío empiezan bastante antes de los 32 F. La definición más vieja de NRMCA son más de tres días seguidos con temperatura promedio bajo 40 F, y la redacción más nueva del ACI aplica cuando el aire está, o se espera que baje, bajo 40 F durante el período de protección (NRMCA y la revista STRUCTURE).
• La temperatura recomendada del concreto al vaciarlo es 55 F para secciones de menos de 12 pulgadas.
• Hay que quitar la nieve, el hielo y la escarcha antes de vaciar, y las superficies que tocan el concreto deben estar sobre el punto de congelación (NRMCA).
• No deje que el concreto se enfríe más rápido que 5 F por hora durante las primeras 24 horas, y cure con un método que retenga la humedad, no con curado en agua, cuando se espera helada (NRMCA).
• Un acelerador no evita el congelamiento. El cloruro de calcio tiene un tope de 2 por ciento del peso del cemento (NRMCA).

El concreto que va a pasar por ciclos de hielo estando mojado debe tener aire incorporado y debe protegerse de esos ciclos hasta llegar a por lo menos 3,500 psi. Por eso un contratista que no sabe hablar de la protección en invierno no debe vaciar en diciembre. Vea cómo se vacía concreto en un invierno de Chicago y qué temperatura es demasiado fría para vaciar. También: cuánto esperar antes de caminar o manejar sobre concreto nuevo.

La sal, los selladores y el primer invierno

La sal para deshielo es lo que más vemos arruinando concreto joven. La guía de NRMCA es directa (NRMCA CIP 2):

• Evite la sal sobre concreto nuevo en su primer invierno si puede. Use arena limpia.
• Después, úsela con moderación. El cloruro de sodio y el cloruro de calcio se consideran aceptables para el concreto.
• Nunca use sulfato de amonio, nitrato de amonio ni sales a base de magnesio.
• Enjuague con manguera la sal que traen los carros cuando se pueda, y arregle el drenaje que deja charcos de agua salada.

NRMCA también dice que el descascarado de ligero a moderado se puede recubrir con un mortero de reparación de cemento portland, modificado con látex o con polímero, después de quitar la superficie suelta. Una reparación es tan fuerte como la base a la que se pega y no igualará el color original, y el descascarado severo que sigue avanzando puede no tener reparación factible (NRMCA CIP 2). Esa es la respuesta honesta a "¿puedo nada más recubrirlo?": a veces, si lo de abajo está firme.

Reparar, recubrir o reemplazar: cómo decidir

Este es el orden que seguimos, de menos a más trabajo:

1. Solo apariencia (grietas finas, cráteres pequeños): déjelo, o rellénelo si entra agua.
2. Descascarado ligero en una losa firme: el recubrimiento puede funcionar, después de quitar la superficie dañada.
3. Una sección agrietada o hundida: se corta y se reemplaza esa sección, con una base correcta y juntas.
4. Descascarado, levantamiento, hundimiento o desmoronamiento por todos lados: reemplazar.
5. Una losa que se hundió pero está sana: la pregunta es si se corrigió la causa. Vea levantar la losa o reemplazarla.
6. Un escalón o porche que se mueve o se separa del edificio: trátelo como estructural hasta que se demuestre lo contrario. Vea si los escalones de concreto necesitan zapatas.

En trabajos chicos, algunos dueños pueden rellenar una grieta ellos mismos. Vea qué se puede hacer uno mismo en las grietas de la entrada de carros. Para todo lo que carga gente, como escalones y entradas, o que está en el espacio público, contrate a alguien.

¿Qué hace subir el costo del trabajo de concreto?

No publicamos precios, porque los mismos pies cuadrados pueden ser un trabajo muy distinto. Estos son los factores reales:

• Demolición y acarreo. Romper el concreto viejo y sacarlo.
• Base y drenaje. Arreglar el suelo de abajo, la pendiente o un problema de agua bajo la losa.
• Acceso. Los pasillos laterales, los patios traseros y los callejones angostos no dejan entrar un camión, así que se trabaja a mano o con bomba.
• Espesor, refuerzo y mezcla. El concreto de más resistencia con aire incorporado y acero extra cuesta más que un vaciado delgado y sencillo.
• Cimbra y acabado. Las curvas, los escalones y los acabados especiales llevan tiempo.
• Temporada. La protección en clima frío agrega materiales y mano de obra.
• Permisos y costos del espacio público. Un permiso de CDOT para trabajar en el bordillo o un contenedor en la calle.
• Empalmes. Unirse a una rampa, escalones o la banqueta del vecino.

¿Cómo se contrata a un contratista de concreto en Chicago?

Pida esto antes de firmar:

1. Licencia y seguro, y confirme las licencias de la ciudad en la búsqueda (Departamento de Edificaciones).
2. Un contrato por escrito. Illinois exige un contrato u orden de trabajo firmada para reparaciones del hogar de más de $1,000 en una vivienda de 1 a 6 unidades, con el costo total y los materiales (Ley de Reparación y Remodelación del Hogar de Illinois). La ley menciona entradas de carros, porches y garajes entre sus ejemplos (Asamblea General de Illinois).
3. Quién tramita el permiso de CDOT, si alguna parte toca el espacio público.
4. Mezcla y método: la resistencia, el aire, el plan de juntas, la preparación de la base y el curado.
5. Plan de invierno, si el trabajo va de fines de otoño a primavera.
6. Fotos de cada etapa, sobre todo de la base y la cimbra, porque después del vaciado ya no se ven.

Un permiso vence si no se pasa la primera inspección dentro de 540 días de cuando se puede empezar el trabajo (Guide to Building Permits), así que no deje parado un trabajo con permiso.

¿Cuándo llamarnos?

Llame cuando vea un escalón o una entrada que se mueve, un tropezón en la banqueta, una losa que se hundió o se levantó, un descascarado que se extiende o una notificación de la ciudad. Revisamos la superficie, la base y el agua, le damos un estimado por escrito y le decimos si es algo tan sencillo que usted mismo puede arreglarlo. Llame al 312-339-9627 o pida un estimado gratis, en español o en inglés.

Si una notificación de la ciudad menciona concreto, nuestro equipo hace la reparación y el papeleo. Empiece con qué dice una notificación de violación de Chicago. Y si su duda es si un trabajo específico lleva permiso, la última palabra la tiene el Departamento de Edificaciones. Confírmelo antes de empezar.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.