Entrada de concreto en Chicago: qué define el costo

Cuánto cuesta una entrada de concreto en Chicago depende de cosas que sí se pueden medir: los pies cuadrados, el grosor, lo que hay debajo, lo que hay que quitar primero y lo que la ciudad le pide tramitar. Aquí no ponemos un precio por pie cuadrado, porque un número sin su terreno al lado es una adivinanza. Lo que sí le damos es lo que hace subir o bajar un estimado, para que pueda comparar dos presupuestos de la misma entrada con justicia.

¿Por qué nadie le da un precio fijo por pie cuadrado?

Porque el pie cuadrado es la parte más chica de la historia. No es lo mismo una entrada recta y abierta detrás de un bungalow, con buena base, que la misma medida en un lote donde el camión mezclador no llega, la losa vieja son pedazos rotos sobre arcilla y además hay que rehacer el apron (la rampa de concreto entre la banqueta y la calle).

El concreto premezclado se vende por yarda cúbica, y ese precio cambia según el proveedor y la temporada. Para calcular su propia cantidad: largo por ancho por grosor, todo en pies, dividido entre 27. Una losa de 10 pies de ancho por 20 de largo y 5 pulgadas de grosor son unas 3.1 yardas cúbicas, sin contar el desperdicio. Es solo un ejemplo de la cuenta, no un grosor recomendado. El grosor se acuerda con el contratista según el uso que le va a dar.

El material tampoco es todo el estimado. La mano de obra, la cimbra, el acabado, el acarreo de escombro y los trámites cuestan, y varían más de trabajo en trabajo que el propio concreto.

Lo que hay debajo importa tanto como el concreto

La mayoría de las entradas fallan desde abajo. La guía de la industria dice que el terreno debe estar bien compactado, sin tierra suelta ni zonas blandas, y que nunca se debe vaciar concreto sobre terreno congelado (NRMCA). Esa frase explica casi todas las diferencias entre estimados.

• Demolición. ¿Hay una entrada vieja que cortar, romper y sacar? Quebrar, cargar y botar el escombro son renglones reales. Si el contenedor o los materiales van en la calle, el callejón o el parkway, hace falta otro permiso de la ciudad (Ciudad de Chicago).
• Base y nivel. Las zonas blandas se excavan y se rellenan. Si hay que nivelar para que el agua corra lejos del garaje y de la casa, es más trabajo que solo poner superficie nueva.
• Acceso. Si el camión puede descargar directo desde el callejón, la mano de obra baja. Si hay que acarrear o bombear el concreto por el pasillo lateral (gangway), suben la mano de obra y el equipo.

Cuando un estimado sale muy por debajo de los demás, la primera pregunta es si incluye algo de esto.

Cómo cambian el costo la mezcla y el acabado

Las entradas de Chicago aguantan sal, hielo y el peso de los carros. Para losas exteriores expuestas a congelamiento y descongelantes, NRMCA recomienda una resistencia especificada de 4,000 psi, concreto con aire incorporado (alrededor de 6 por ciento de aire total), un revenimiento (slump) de 3 a 5 pulgadas, nada de agua extra en la obra, acabar solo cuando ya no suba agua a la superficie, acabado de escoba en lugar de llana de acero, buen curado y, si se quiere, un sellador que deje respirar al concreto (NRMCA).

Nada de eso es raro. Pero cada punto es algo que un estimado barato se puede saltar sin que usted lo note. Echarle agua al camión le facilita el día a la cuadrilla y le debilita la superficie, y eso alimenta el descascarado que se ve en tantas entradas de Chicago (descascarado por congelamiento; vea también por qué se descascara el concreto).

Pídale al contratista que anote la resistencia, el aire incorporado y quién se encarga del curado. Si el estimado solo dice "entrada de concreto", no se puede comparar con uno que sí detalla.

Juntas, varilla y grietas: lo que no se ve

El concreto se agrieta. La pregunta es dónde. Las juntas de control son grietas planeadas, y la guía de NRMCA las pone a 24 a 36 veces el grosor de la losa, con tableros más o menos cuadrados y un máximo de 15 pies entre juntas (NRMCA). Una entrada con muy pocas juntas se agrieta donde ella quiere.

El refuerzo ayuda, con límites. La malla o la varilla no evitan las grietas, pero el acero bien colocado evita que las grietas y las juntas se abran. Pide al menos 2 pulgadas de recubrimiento para protegerlo de la sal y la humedad, y la malla se corta o se detiene en las juntas de control (NRMCA). Fibra, malla, varilla y diseño de juntas suman o ahorran costo, y cambian cómo envejece la losa. Si ya tiene grietas, la guía para reparar grietas en la entrada le dice cuáles son solo estéticas.

¿Qué le pide la ciudad por una entrada?

Aquí es donde los dueños se llevan sorpresas, y no es un costo que controle el contratista.

Reemplazar una entrada existente con el mismo material no necesita permiso de construcción. La lista de la ciudad de trabajos sin permiso incluye reponer en especie una entrada o estacionamiento de concreto, ladrillo o asfalto, pero sí hace falta permiso para establecer, ampliar o eliminar estacionamiento fuera de la calle (Ciudad de Chicago). Una nueva abertura en la banqueta o una entrada más ancha no es reposición en especie.

Aparte, quien tenga u opere una entrada en Chicago necesita un permiso de entrada (driveway permit) del Departamento de Transporte (CDOT). La solicitud residencial pide un plano de agrimensura o un croquis, una foto del bordillo, el apron y la banqueta, seguro de responsabilidad del dueño de $250,000 con la ciudad como asegurado adicional y $10 de cuota de solicitud, con cuotas anuales que se pagan en línea (CDOT). Las cuotas y los requisitos cambian: confírmelos con CDOT y con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de hacer su presupuesto. Nuestra guía del permiso de entrada y el apron le explica el orden de los pasos.

El apron queda en la vía pública. El Programa de Costo Compartido de Banquetas (Shared Cost Sidewalk Program) permite pedir el reemplazo del apron en la solicitud por el 311, pero es voluntario, los fondos son limitados y CDOT decide el alcance (Ciudad de Chicago).

Sobre quién hace el trabajo: Chicago no exige licencia de albañil para pavimentos de concreto (Ciudad de Chicago). Por eso mismo conviene pedir comprobante de seguro y un alcance por escrito a cualquier contratista.

Qué pedir por escrito antes de comparar

Antes de aceptar un número, consiga respuesta a esto:

1. ¿Qué grosor, qué resistencia y cuánto aire incorporado lleva?
2. ¿Qué hay debajo y qué van a hacer con las zonas blandas?
3. ¿Incluye quitar y botar el concreto viejo?
4. ¿Quién saca el permiso y se toca el apron o la abertura en la banqueta?
5. ¿Qué juntas, malla o varilla incluye, y cómo se cura?
6. ¿Cuándo podemos manejar encima? (Nuestra nota sobre cuánto esperar con concreto nuevo lo explica.)

Nuestro equipo de concreto puede revisar su entrada, decirle qué tiene mal la base y poner cada uno de esos renglones en el estimado. Si quiere el contexto completo primero, empiece por la guía de concreto y banquetas. Una losa de garaje es otro vaciado: vea el grosor de la losa del garaje.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.