Cómo reparar ladrillo y albañilería en Chicago: guía para dueños

Para reparar ladrillo en Chicago hay que contestar tres preguntas: por dónde le entra el agua a la pared, qué partes ya fallaron y qué le exige la ciudad antes de empezar. Casi todos los problemas de ladrillo son problemas de agua. Si se corrige el camino del agua y se hace la reparación correcta en el orden correcto, un edificio de ladrillo puede durar muchísimo. Si se brinca un paso, usted paga la misma pared dos veces.

Esta guía recorre el tema completo desde el lado del dueño: por qué falla el ladrillo aquí, cómo detectarlo a tiempo, qué es cada reparación, qué permisos y licencias aplican y cómo contratar sin que lo engañen. Cada sección lo manda a un artículo con más detalle.

Si solo lee una parte, que sea esta:

1. Mire hacia arriba. Las fallas caras empiezan en el techo: parapetos, remates, chimeneas y las juntas alrededor.
2. Haga coincidir la reparación con la falla. Las juntas abiertas piden tuckpointing. El ladrillo agrietado o descascarado se reemplaza. El acero oxidado sobre una ventana necesita un dintel nuevo.
3. Revise el permiso antes de subir el andamio. La ciudad trata casi toda reparación de albañilería como trabajo con permiso, con una sola excepción angosta.
4. Contrate a un contratista de albañilería con licencia y pida el alcance por escrito.

¿Qué es reparar la albañilería de un edificio en Chicago?

La albañilería es el trabajo con ladrillo, piedra, terracota y bloque pegados con mortero. En un edificio típico de Chicago, ya sea un two-flat (edificio de dos pisos), un three-flat, un greystone o un edificio con patio, reparar la albañilería cubre una lista corta de trabajos:

• Tuckpointing (reparación de las juntas de mortero): sacar el mortero que falló y meter mortero nuevo. La Asociación de la Industria del Ladrillo (Brick Industry Association) explica que "pointing", "repointing" y "tuckpointing" se usan como sinónimos en el oficio (Brick Industry Association). Vea nuestra guía de tuckpointing.
• Reemplazo de ladrillo: cortar los ladrillos agrietados, descascarados o faltantes y poner ladrillo nuevo o recuperado. Vea cómo se reemplazan los ladrillos descascarados.
• Dinteles: cambiar la viga de acero o de piedra sobre una ventana o puerta. Vea reemplazo de dinteles en Chicago.
• Parapetos y remates: reconstruir el muro bajito sobre el techo o cambiar la tapa que lo cubre. Vea reparación de parapetos.
• Chimeneas: la corona, el ducto y el ladrillo sobre el techo. Vea reparar o reconstruir una chimenea.
• Muros de cimientos y de sótano de ladrillo o piedra. Vea reparación de muros de cimientos.
• Limpieza y eflorescencia, que parece trabajo de apariencia pero se hace con cuidado. Vea cómo limpiar el ladrillo de Chicago.

Algunos trabajos son chicos y otros son estructurales. Las siguientes secciones le ayudan a distinguirlos.

¿Por qué se daña el ladrillo en Chicago?

El agua está detrás de casi todo. El ladrillo y el mortero son porosos, y una pared que no puede soltar el agua se va deshaciendo.

Congelar y descongelar. El invierno de Chicago mete agua en la cara de la pared y luego la congela. Los promedios del Servicio Meteorológico Nacional (National Weather Service) muestran unos 121 días al año con mínima de 32 F o menos, y unos 43 días en que ni la máxima pasa de 32 F (NWS Chicago). Eso deja, en promedio, unos 78 días al año que amanecen bajo cero y luego se calientan. Es un cálculo aproximado, no un conteo de ingeniería, pero explica por qué una pared que se ve bien en octubre puede tener la cara suelta en abril. Hay más en cómo daña el congelamiento al ladrillo.

Mortero que pelea con el ladrillo. El mortero debe ser la parte más débil y sacrificable de la pared. El Servicio de Parques Nacionales (National Park Service) dice que el mortero para reparar debe ser más blando y dejar pasar más vapor que el ladrillo, y que creer que el mortero más duro es mejor es un error común (NPS Preservation Brief 2). Cuando el mortero deja pasar menos humedad que un ladrillo blando, el agua y las sales salen por el ladrillo, y la sal que cristaliza adentro puede hacer que la cara se descascare (NPS). Así es como una reparación con el mortero equivocado acaba con el ladrillo de al lado.

Flashing y remates que faltan o fallaron. El flashing (la lámina que protege las uniones) recoge el agua que se mete detrás del ladrillo y la saca. La Asociación de la Industria del Ladrillo enumera dónde va, incluidos los remates de las paredes, los parapetos, las chimeneas y la parte de arriba de las aberturas (BIA Technical Note 7). Los remates y tapas están en el lugar más expuesto del edificio. La misma asociación dice que una tapa de ladrillo, con tantas juntas, puede ser mala opción frente a concreto, piedra o metal (BIA Technical Note 36A).

Acero que se oxida. Muchas ventanas de edificios viejos descansan sobre dinteles de acero. La asociación dice que sobre el dintel debe haber flashing continuo y agujeros de drenaje (weepholes), y que en climas duros el acero sin proteger necesita mantenimiento periódico para que no se corroa (BIA Technical Note 31B). El síntoma lo explicamos en manchas de óxido bajo una ventana.

Agua del techo y de los canaletas. Una orilla de techo dañada, un bajante tapado o un flashing malo en el parapeto empapa la pared de arriba hacia abajo. En muchos edificios, el roofero y el albañil tienen que mirar el mismo problema juntos.

¿Cuáles son las señales de que la albañilería está fallando?

Se aprende mucho desde la banqueta (acera). Camine todo el edificio, frente, costados, atrás y el lado del callejón, y busque esto:

• Mortero que se desmorona al rasparlo con una llave, o juntas por donde se ve la luz.
• Ladrillos con la cara que se pela, se descascara o ya no está (spalling). Vea cómo se ve el ladrillo descascarado y si el descascarado es peligroso.
• Grietas en escalera que siguen las juntas. Vea grietas en escalera: cuándo preocuparse.
• Una pared que se abomba o se inclina. Vea qué hacer con una pared de ladrillo abombada.
• Manchas de óxido o grietas sobre ventanas y puertas.
• Un polvo blanco en la superficie (eflorescencia). La asociación del ladrillo dice que por sí sola casi nunca daña, pero que si aparece cuando la pared ya tiene más de un año, normalmente indica que le entra agua o que el drenaje es malo (BIA Technical Note 23A). Vea si la eflorescencia es mala para el ladrillo.
• Remates, parapetos o tapas de chimenea sueltos, chuecos o agrietados.
• Manchas de agua, pintura levantada o yeso húmedo en paredes interiores bajo una superficie de ladrillo.

Trate como urgente cualquier pedazo de ladrillo o piedra que se pueda caer, porque puede caerle a una persona. En julio de 2016, cayeron ladrillos de una casa de dos familias en North Lawndale y hirieron a dos peatones (ABC7 Chicago). Lea qué falló cuando caen ladrillos de un edificio para ver el patrón.

Nuestra lista gratis para inspeccionar la fachada de ladrillo lo lleva por cada pared del edificio en el orden en que nosotros la revisaríamos.

¿Qué implica cada reparación y cómo se escoge?

Tuckpointing: cuando fallaron las juntas

El tuckpointing es la reparación correcta cuando el ladrillo está sano y el mortero entre ellos está agrietado, hundido o desaparecido. Se rebaja el mortero viejo y se mete mortero nuevo. Bien hecho, es la forma más barata de cortar el agua en su origen. Mal hecho, arruina la pared.

Los detalles importan:

• Profundidad. El Servicio de Parques Nacionales dice que el mortero viejo se debe sacar a una profundidad de 2 a 2.5 veces el ancho de la junta, que en la mayoría del ladrillo son de 1/2 a 1 pulgada, para que el nuevo agarre y no se salga (NPS Preservation Brief 2).
• Tipo de mortero. El mortero nuevo debe ser igual de blando o más blando que el ladrillo, y no más duro que el mortero viejo (NPS). En ladrillo viejo de Chicago eso suele significar una mezcla con mucha cal, no cemento portland puro. La ciudad no impone un tipo de mortero, así que esto es guía de preservación y buena práctica, no un requisito del código.
• Clima. El NPS dice que con la pared entre 40 y 95 F el agua del mortero ni se congela ni se evapora demasiado rápido, y advierte contra los aditivos anticongelantes (NPS). En clima frío, el resumen de la asociación del ladrillo sobre la norma de albañilería llama "frío" a todo lo que baje de 40 F y marca pasos de protección bajo 32 F y otra vez bajo 20 F (BIA Technical Note 1). Por eso un buen albañil no hace tuckpointing en una helada fuerte.
• Polvo. Rebajar mortero levanta polvo de sílice. Las reglas federales para las pulidoras de mano usadas en mortero piden una pulidora con cubierta y colector de polvo y un respirador, y no permiten barrer en seco si eso expone a los trabajadores (OSHA 1926.1153). Pregúntele a cualquier albañil cómo controla el polvo.

Reemplazo de ladrillo: cuando falló el ladrillo mismo

Si la cara del ladrillo ya no existe, cambiar el mortero no sirve. Se cortan los ladrillos dañados y se ponen ladrillos nuevos o recuperados con mortero que combine. Si se puede reemplazar sin permiso es una pregunta angosta, que contestamos más abajo. La duda más común es si se puede arreglar el ladrillo descascarado sin reemplazarlo y si se puede pintar o sellar encima. Resumen: sellar o pintar una pared que sigue húmeda por detrás atrapa el agua. El Servicio de Parques Nacionales advierte que los recubrimientos repelentes al agua son apropiados solo después de que el edificio quedó impermeable y seco (NPS Brief 1). Primero se corrige la fuente.

Dinteles: cuando el acero se oxidó

Cuando un dintel de acero se corroe, puede agrietar el ladrillo de arriba y perder la capacidad de cargar la pared. La solución es un dintel nuevo, con flashing y agujeros de drenaje. Es trabajo estructural, y el tamaño importa para el permiso (vea más abajo).

Parapetos, remates y chimeneas: la línea del techo

Son las partes más expuestas de un edificio de albañilería y las más peligrosas cuando fallan. Un parapeto que se inclina, un remate levantado o una chimenea que se mueve al empujarla necesita atención antes de la siguiente helada. Según la altura y el estado, la respuesta va desde cambiar una tapa hasta reconstruir el muro. Vea cambio de remate de parapeto, parapetos de más de 48 pulgadas, reparación de la corona de la chimenea y la chimenea inclinada.

Secciones completas de pared: cuando ya no es un parche

Una pared abombada, grietas en escalera por todos lados o una zona grande de ladrillo fallado puede pedir reconstrucción parcial. Eso es una cuestión de diseño y puede requerir un arquitecto o ingeniero estructural. La siguiente sección explica cómo la ciudad ordena esos trabajos.

¿Se necesita permiso para reparar ladrillo en Chicago?

Casi siempre sí, con una excepción angosta, y las reglas son específicas.

La excepción. En edificios residenciales de hasta cuatro pisos y en edificios accesorios como garajes, la ciudad lista como sin permiso el reemplazo "en especie" de hasta 50 pies cuadrados de albañilería (ladrillo, piedra o concreto) (Guide to Building Permits). En especie quiere decir el mismo material en el mismo lugar. La reparación estructural no califica.

Tuckpointing. El Programa de Permisos Exprés (Express Permit Program) de la ciudad lista "mantenimiento y reparación rutinaria de muros de albañilería, como el tuckpointing" como elegible para su permiso de Trabajo de Albañilería, hasta 50,000 pies cuadrados. También son elegibles reemplazar la capa exterior del muro, cambiar un dintel de hasta 6 pies y reconstruir un parapeto de albañilería de hasta 2,500 pies cuadrados (Guide to Building Permits). El tuckpointing no está en la lista de albañilería sin permiso, así que cuente con permiso y con un contratista de albañilería con licencia.

Lo que Exprés no cubre. Construir una estructura nueva de albañilería, reconstruir todas las capas de un muro exterior, cambiar un dintel de más de 25 pies y reconstruir un parapeto de más de 48 pulgadas no son elegibles para Exprés. Cambiar un dintel de más de 6 pies (hasta 25) y reparar concreto en más de 100 pies cuadrados requieren planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois (Guide to Building Permits).

Parapetos en particular. Reconstruir un parapeto de albañilería de hasta 2,500 pies cuadrados puede ir por Exprés, pero uno de más de 48 pulgadas de alto no (Guide to Building Permits).

Otras condiciones. Si su edificio es un hito histórico (landmark), las excepciones sin permiso pueden no aplicar. Las prácticas seguras contra el plomo, el aviso de asbesto y el control de polvo aplican siempre, y rebajar albañilería puede requerir un permiso de calidad del aire del Departamento de Salud Pública (Guide to Building Permits). Andamios, contenedores de basura y materiales en la calle, el callejón o la banqueta necesitan un permiso aparte de CDOT, el Departamento de Transporte de Chicago (Guide to Building Permits). El trabajo de emergencia para evitar un daño inminente puede hacerse primero, y la solicitud del permiso se entrega el siguiente día hábil (Guide to Building Permits).

Los permisos y las tarifas cambian. Confirme las reglas vigentes con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de firmar. La explicación completa está en si necesita permiso para reparar ladrillo en Chicago.

¿Quién puede hacer el trabajo?

Chicago exige un contratista de albañilería con licencia para casi toda la albañilería. El permiso exprés de albañilería pide un contratista en la clase A, B o C, sin clase C para ladrillo y sin clase B para concreto, a menos que el dueño califique como dueño-contratista (Guide to Building Permits).

La licencia de albañilería se exige para trabajos en piedra, concreto, terracota (incluido el ladrillo de arcilla) o tejas estructurales. El negocio debe tener al menos una persona que pasó el examen de albañil de la ciudad, y los empleados, no los trabajadores por contrato 1099, trabajan bajo la licencia (licencia de albañil de Chicago). Hay excepciones: banquetas de ladrillo o concreto, pavimento de concreto, reparaciones que no necesitan permiso y el dueño de una vivienda principal que sea unifamiliar o multifamiliar de 3 pisos o menos y 6 unidades o menos (una propiedad por año calendario) (excepciones a la licencia).

Ser su propio contratista no es un atajo. Las páginas del permiso exprés piden el formulario 401 y una identificación del gobierno que muestre que usted vive en la propiedad, y usted asume la responsabilidad de la seguridad de los trabajadores, las inspecciones y el cumplimiento del código (Guide to Building Permits). La mayoría de los dueños, y con seguridad los que tienen inquilinos, están mejor contratando a un albañil con licencia.

Puede verificar a cualquier contratista con licencia de la ciudad en la búsqueda de licencias del Departamento de Edificaciones (Departamento de Edificaciones). Nuestros albañiles trabajan dentro de la empresa, y Akats tiene licencia y seguro en Illinois. Vea nuestra página de albañilería.

¿La ordenanza de fachadas de Chicago aplica a su edificio?

Probablemente no, y conviene saber por qué. La ciudad tiene un Programa de Muros Exteriores (Exterior Wall Program) para edificios altos, y la regla del Departamento de Edificaciones define un edificio alto como uno de más de 80 pies sobre el nivel del suelo (Departamento de Edificaciones). Un two-flat o three-flat típico no está en ese programa.

Eso no quiere decir que su ladrillo no le importe a nadie. Todo edificio existente, de cualquier altura, debe mantenerse según las reglas de mantenimiento exterior: "El exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, firme y limpio". Entre las condiciones inseguras que lista están las juntas de albañilería que no son impermeables y los revestimientos, cornisas y molduras que no están bien anclados (Título 14X). Un inspector puede citar albañilería suelta, un parapeto, una cornisa o un dintel después de una queja al 311.

En un caso reportado de West Englewood, los registros de la ciudad citaron a un dueño por no mantener las paredes exteriores, no mantener un dintel en buen estado y no proteger las banquetas, y el dueño enfrentaba un proceso en la corte del condado de Cook (CBS Chicago). Si ya tiene una notificación en la mano, empiece por nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago.

¿Qué hace subir el costo de reparar albañilería?

No ponemos precios en los artículos, porque la misma pared puede ser un trabajo chico o uno grande. Esto es lo que mueve la cuenta:

• Cuánta pared. Los pies cuadrados de juntas o de ladrillo dañado, no el número de pisos.
• Altura y acceso. El andamio o la plataforma cuestan más que el trabajo a nivel del suelo, y el andamio en la calle o el callejón necesita su propio permiso.
• Qué tan profundo es el daño. Un ladrillo con la cara pelada es distinto a una pared que perdió su unión.
• Igualar el material. El ladrillo, la piedra y el color de mortero viejos pueden costar trabajo de igualar, y el ladrillo recuperado hay que conseguirlo.
• Trabajo estructural. Dinteles, parapetos reconstruidos y secciones de pared pueden pedir planos de un arquitecto o ingeniero y el permiso que los acompaña.
• La causa de fondo. Si la orilla del techo, el flashing o el bajante están alimentando el problema, eso también se arregla, o la reparación no dura.
• Temporada y clima. El frío y la lluvia limitan lo que el albañil puede hacer (vea arriba).
• Permiso y costos del espacio público, incluido el permiso de CDOT para andamios o contenedores.

Lea qué hace subir el costo de reparar ladrillo en Chicago para ver cómo aparecen esos factores en un estimado real.

¿Cómo se contrata a un contratista de albañilería en Chicago?

Pida esto antes de firmar:

1. Licencia. Confirme la licencia de albañilería en la búsqueda de la ciudad (Departamento de Edificaciones).
2. Seguro. Pida el certificado y confirme que cubre trabajo de albañilería en altura.
3. Alcance por escrito. Illinois exige un contrato o una orden de trabajo firmada para reparaciones del hogar de más de $1,000 en una vivienda de 1 a 6 unidades, con el costo total y los materiales (Ley de Reparación y Remodelación del Hogar de Illinois). La ley cubre viviendas de 1 a 6 unidades y menciona chimeneas y porches entre sus ejemplos (Asamblea General de Illinois).
4. Quién saca el permiso. El permiso debe estar en manos del contratista con licencia, y el trabajo debe empezar después de que se emita. Un permiso vence si no se pasa la primera inspección dentro de 540 días de cuando se puede empezar el trabajo (Guide to Building Permits).
5. Mortero y método. Pregunte qué mortero usan en su ladrillo y por qué, qué tan hondo cortan las juntas y cómo controlan el polvo.
6. Fotos. Pida fotos de antes y después de cada pared, ligadas al permiso.

Tenga cuidado con quien le ofrezca sellar o pintar la pared sin buscar de dónde viene el agua, o con quien diga que no hace falta permiso sin revisarlo.

¿Cuándo llamar a un albañil?

Llame antes de la próxima helada fuerte si ve cualquiera de esto: mortero faltante en muchas juntas, un remate o parapeto que se mueve, caras de ladrillo que se pelan, grietas en escalera más anchas que un cabello, óxido o grietas sobre las aberturas o una chimenea inclinada. Llame de inmediato, y mantenga a la gente lejos, si hay ladrillo lo bastante suelto como para caerse.

Si tiene una notificación de violación por albañilería, nuestro equipo hace la reparación y el papeleo con la ciudad. Llame al 312-339-9627 o pida un estimado gratis, en español o en inglés. Para el lado de la ciudad, vea qué dice una notificación de violación de Chicago.

Si su duda es si un trabajo específico lleva permiso, la última palabra la tiene el Departamento de Edificaciones. Confírmelo antes de empezar.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.