Cómo reparar una chimenea de ladrillo en Chicago: ¿reparar o reconstruir?

Cómo reparar una chimenea de ladrillo en Chicago se reduce a una decisión: arreglar lo que está fallando, o bajar la parte dañada y volverla a construir. La mayoría de las chimeneas de ladrillo se pueden reparar. Tienen juntas abiertas, una tapa agrietada o unos ladrillos de arriba que se soltaron. Otras están inclinadas, descascaradas por completo o separándose de la casa, y esas se reconstruyen. Aquí le damos las señales de cada caso, lo que dicen los permisos y las licencias, y qué preguntar antes de que alguien arme un andamio en su techo.

Qué le pasa casi siempre a una chimenea de ladrillo

La chimenea es la parte de albañilería más expuesta del edificio. Tiene el clima por los cuatro lados y está arriba del techo, donde nadie la mira. El agua es el hilo común. La Asociación de la Industria del Ladrillo (BIA) dice que el flashing (la lámina impermeable) va donde la chimenea se une al techo, y que las tapas y los copings sirven para llevar el agua lejos de la estructura, y que una tapa de ladrillo con muchas juntas es mala opción en un lugar expuesto (BIA, BIA).

Cuando entra agua, el ladrillo que se mantiene saturado se puede descascarar o separar en capas por el congelamiento y descongelamiento, o por sales que cristalizan adentro (NPS y BIA). El patrón es previsible: las juntas abiertas y una parte de arriba que gotea dejan entrar agua, las hileras de arriba fallan primero y el daño va bajando.

¿Se repara la chimenea o hay que reconstruirla?

Esta es la pregunta de verdad. Una regla práctica que aguanta: se repara cuando la estructura está sana, se reconstruye cuando no.

Son patrones generales. Tiene que verla un albañil, y una chimenea que se ve bien desde el suelo puede estar peor arriba del techo. Si la suya está inclinada o ve pedazos en el techo o el patio, lea primero chimenea inclinada: ¿se va a caer?.

Qué incluye reparar una chimenea

Rejuntar. Si las juntas están abiertas pero los ladrillos están sanos, rejuntar es la reparación. El mortero tiene que ser el correcto: más suave y más permeable que el ladrillo, y no más duro que el original (National Park Service). El mortero viejo se saca a unas dos a dos veces y media el ancho de la junta (National Park Service). Nuestro artículo de tuckpointing de chimeneas explica cuándo eso solo basta.

Reparar la corona o la tapa. La parte de arriba es lo que mantiene el agua fuera de la chimenea. Si la tapa está agrietada o falta, rejuntar solo el cuerpo trata el síntoma. Vea reparar la corona de la chimenea para saber qué buscar.

Cambiar ladrillos. Los ladrillos descascarados o sueltos se pueden cortar y reponer con ladrillo igual, normalmente después de arreglar la entrada de agua.

Reconstrucción parcial. Bajar las hileras de arriba (o la parte sobre el techo) hasta el ladrillo sano y volver a levantarlas. Es el punto medio entre una reparación y una reconstrucción total.

Reconstrucción total. Bajar toda la chimenea y construirla de nuevo. Pídale al albañil que le muestre exactamente por qué hace falta antes de aceptarla.

Si ya no usa la chimenea, quitarla es otro tema: vea ¿se puede quitar una chimenea en Chicago?.

¿Se necesita permiso para reparar una chimenea en Chicago?

En las reglas de albañilería que revisamos, la ciudad no le da a las chimeneas una línea propia, así que trátelo como una llamada al Departamento de Edificaciones (Department of Buildings), con estas piezas como guía.

• Reparaciones pequeñas. La ciudad exime reponer en especie hasta 50 pies cuadrados de mampostería en edificios residenciales de hasta cuatro pisos (Ciudad de Chicago). Unos pocos ladrillos de chimenea pueden caber ahí. La excepción general para reparaciones sigue excluyendo trabajo que corte parte de una pared exterior o quite un soporte que carga peso (Ciudad de Chicago).
• Rejuntado y reparación de rutina. La categoría de albañilería del Permiso Exprés incluye como trabajo elegible el mantenimiento y la reparación de rutina de paredes de albañilería, como el tuckpointing (reparación de las juntas de mortero) (Ciudad de Chicago).
• Reconstrucciones grandes. El Exprés no cubre reconstruir todas las capas de una pared exterior ni construir estructuras nuevas de albañilería (Ciudad de Chicago). La reconstrucción de una chimenea no se nombra en ninguna de las dos listas, así que pregunte al Departamento de Edificaciones si la suya usa el Exprés u otra revisión. No lo adivine.
• Emergencias. Si una chimenea es un peligro inmediato, el trabajo de emergencia puede ir primero, con la solicitud del permiso al siguiente día hábil y la del andamio de emergencia dentro de 3 días hábiles (Ciudad de Chicago).

El andamio o un contenedor en la banqueta (acera), el callejón o el pasto junto a la calle necesita un permiso aparte de CDOT, el Departamento de Transporte (Ciudad de Chicago). En un edificio pegado al límite del lote, cuente con él.

Quién puede hacer el trabajo

Los permisos de albañilería exigen un contratista con licencia de albañil de la ciudad, salvo que el dueño califique para ser su propio contratista (Ciudad de Chicago). La licencia cubre piedra, concreto y ladrillo de barro, y la empresa debe tener por lo menos a una persona que pasó el examen de albañil de la ciudad (licencia de albañil). Las reparaciones que no necesitan permiso, y las residencias del dueño de tres pisos o menos y seis unidades o menos (una propiedad por año), están entre las excepciones de la licencia (Ciudad de Chicago).

La ley de Illinois también protege su relación con el contratista. La Ley de Reparación y Remodelación de Viviendas (Home Repair and Remodeling Act) aplica a viviendas de una a seis unidades y pone las chimeneas entre sus ejemplos (Estado de Illinois). Para trabajos de más de $1,000, el contratista debe darle un contrato u orden de trabajo por escrito con el costo total (Estado de Illinois). Si no se lo dan, pídalo antes de que empiece el trabajo.

Por qué le importa una chimenea a la ciudad

Porque una chimenea que suelta ladrillos es un peligro de caída, y el dueño responde por el exterior. El código de Chicago exige que el exterior esté en buen estado y firme, y pone como condiciones inseguras las juntas de mampostería que no resisten el clima ni el agua, y las fachadas mal ancladas (Ciudad de Chicago). Una chimenea puede recibir una citación después de que un vecino o un peatón llame al 311.

Qué preguntar a un albañil sobre su chimenea

1. ¿Esto es reparación, reconstrucción parcial o total, y por qué?
2. ¿Hasta dónde baja el daño? ¿Me lo puede mostrar?
3. ¿Qué pasa con la tapa, el flashing y el mortero?
4. ¿Quién saca el permiso y quién saca el de la banqueta o el callejón para el andamio?
5. ¿El contrato está por escrito, con el costo total y el alcance?

Para ver todo el panorama del ladrillo, vea nuestra guía de ladrillo y albañilería en Chicago. Si quiere que un albañil suba y le diga con franqueza si su chimenea es de reparar o de reconstruir, nuestro equipo de albañilería la revisa y se lo pone por escrito.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.