Violaciones de edificio en Chicago: qué hacer y en qué orden

Una notificación de violación de edificio de la Ciudad de Chicago parece escrita para abogados, y el reloj empieza a correr el día que el inspector la reporta. La mayoría de los dueños no necesitan asustarse. Necesitan saber qué tipo de caso tienen, qué quiere ver la ciudad y quién hace qué. Esta guía explica todo el proceso en el orden en que usted lo va a vivir.

Si solo lee una parte, que sea esta:

1. Averigüe dónde se ve su caso. La mayoría de los casos de edificios van al Departamento de Audiencias Administrativas (Department of Administrative Hearings). Las condiciones peligrosas van a la corte de vivienda. La notificación dice cuál.
2. Arregle el problema de verdad, con permiso si el trabajo lo necesita.
3. Documente el arreglo con el permiso y fotos de antes y después.
4. Preséntese en la fecha de su notificación, con esas pruebas.

Todo lo demás explica por qué importan esos cuatro pasos y qué pasa cuando uno se brinca.

Cómo empiezan las violaciones en Chicago

La mayoría de las violaciones en edificios ocupados empiezan con una llamada, no con una inspección al azar. El Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) revisa todas las quejas del 311 al empezar cada día hábil para decidir cuáles necesitan visita inmediata (Ciudad de Chicago). Inquilinos, vecinos y cualquier persona pueden reportar un edificio por el 311, incluyendo porches inseguros, obras sin permiso, problemas de seguridad y edificios vacíos (Departamento de Edificaciones).

Cuando llega el inspector, revisa la queja y casi siempre algo más. El proceso de la ciudad dice que los inspectores también revisan los detectores de humo y de monóxido de carbono y las salidas del edificio, incluyendo escaleras interiores y exteriores y porches, y escriben violaciones por lo que encuentran (Ciudad de Chicago). Una queja por una gotera puede terminar en una notificación que incluye el porche de atrás.

Si el inspector no puede entrar, el departamento puede dejar un aviso para que usted llame, regresar otro día, escribir lo que ve desde afuera o cerrar la queja. Si el dueño o el inquilino no dejan entrar, el departamento tiene que conseguir una orden de la corte (Ciudad de Chicago). Vea más en si un inspector puede entrar a su edificio y cada cuánto inspecciona la ciudad.

Qué reglas revisa el inspector

Las reglas de construcción de Chicago están en los Códigos de Construcción de Chicago (Chicago Construction Codes), un grupo de títulos dentro del Código Municipal (Ciudad de Chicago). Para edificios que ya existen, el que más importa es el Título 14X, Requisitos Mínimos para Edificios Existentes. Reemplazó el capítulo viejo de mantenimiento, el 13-196, el 1 de julio de 2020 (Ciudad de Chicago). Si su notificación cita una sección 13-196, es un caso viejo.

El Título 14X dice que el exterior del edificio debe mantenerse en buen estado, firme y limpio. Entre las condiciones inseguras que menciona están las juntas de mortero que dejan pasar el agua, cornisas y molduras sueltas, y escaleras exteriores, terrazas, porches y balcones que no están firmes (Título 14X). Por eso tantas violaciones exteriores en los two-flats (edificios de dos pisos) de Chicago tienen que ver con mortero, porches y parapetos. Explicamos las más comunes en las violaciones más comunes en two-flats, y el tema de edificios viejos con reglas nuevas en qué código usa Chicago para edificios existentes.

Tres niveles de violación y dos lugares donde se ve su caso

Según el proceso publicado por la ciudad, un supervisor del Departamento de Edificaciones decide el nivel de cada caso (Ciudad de Chicago):

La mayoría de los dueños terminan en Audiencias Administrativas. Es un proceso civil con un oficial de audiencias, no una corte penal. Los casos peligrosos van a la corte de vivienda de la Corte de Circuito del Condado de Cook (Circuit Court of Cook County), donde la ciudad tiene más herramientas: puede pedir que se desaloje el edificio, que se nombre un administrador judicial (receiver), fijar fechas de seguimiento y negociar acuerdos con plazos. Se asigna un inspector de la corte que revisa el edificio antes de cada fecha (Ciudad de Chicago). Los detalles de cada camino están en oficial de audiencias o corte de circuito.

Algo que le ahorra tiempo: el departamento de audiencias no investiga ni acusa. El Departamento de Edificaciones presenta el caso, y las preguntas de por qué lo citaron van a Edificaciones, no a la oficina de audiencias (Departamento de Audiencias Administrativas).

Cómo leer su notificación

La notificación normalmente dice tres cosas: cuál es la violación; la fecha, hora y lugar donde se encontró; y sus opciones, que pueden incluir pagar por correo cuando se permite, una comparecencia obligatoria o cómo pedir una audiencia. Si tiene que presentarse, dice la fecha, hora y lugar (Departamento de Audiencias Administrativas).

En los casos de edificios en Audiencias Administrativas, la audiencia no puede ser antes de 30 días después de que el inspector reporta la violación, salvo emergencias. La ciudad puede entregar la notificación en persona, por correo o, si eso falla, pegándola en el edificio por lo menos 20 días antes de la audiencia (Código Municipal 2-14-152). Si usted tiene un edificio donde no vive, esto importa: una notificación pegada en la puerta sí cuenta.

Explicamos cada línea de una notificación típica en qué dice de verdad una notificación de violación.

Arréglelo, documéntelo y preséntese

Aquí es donde se equivocan hasta los dueños cuidadosos. Arreglar el problema no cierra el caso por sí solo. La misma ciudad contesta la pregunta "lo arreglé mientras el inspector estaba ahí, ¿por qué tengo audiencia?": el Departamento de Edificaciones alega que la violación existía el día de la inspección, y la audiencia es su oportunidad de mostrar pruebas de que ya se corrigió (Departamento de Audiencias Administrativas). Escribimos un artículo completo sobre por qué la reparación sola no cierra el caso.

La buena noticia es que el arreglo es su mejor jugada. Según el Código Municipal, entre las defensas en una audiencia de edificios están que la violación no existía el día de la inspección, o que se corrigió antes de la audiencia (Código Municipal 2-14-155). Un caso puede terminar sin multa (nonsuit) cuando el dueño entregó a tiempo pruebas de que las violaciones están arregladas (Ciudad de Chicago).

¿Qué cuenta como prueba? Para un caso de porche en Audiencias Administrativas, el Departamento de Edificaciones les dice a los dueños que lleven el permiso y fotos de antes y después (Departamento de Edificaciones). Es una buena regla para casi cualquier reparación exterior. Nuestra lista de qué pruebas demuestran que una violación se corrigió tiene más detalle.

Dos cosas prácticas:

• Muchos arreglos necesitan permiso. Chicago exige permiso de construcción antes de la mayoría de los trabajos de construcción, demolición y reparación, con una lista corta de excepciones (Ciudad de Chicago). Una reparación sin el permiso requerido puede crear un problema nuevo mientras arregla el viejo. Vea si necesita permiso para arreglar una violación.
• Si lo declaran responsable pero ya empezó el trabajo, el oficial de audiencias puede fijar otra audiencia solo para las multas dentro de 30 días (más tiempo si hay buena causa) y puede pedir una reinspección antes (Código Municipal 2-14-156). Empezar el trabajo cuenta, aunque no termine antes de la primera fecha.

Las instrucciones paso a paso, desde la primera llamada hasta las fotos finales, están en cómo resolver una violación de edificio en Chicago.

Qué pasa en la audiencia

El oficial de audiencias es un abogado con licencia de Illinois. Es un proceso civil, y la ciudad tiene que demostrar que es más probable que la violación exista a que no. Usted puede representarse solo, contratar a un abogado o, en algunos casos, mandar a un representante autorizado. El abogado de la ciudad puede ofrecer un acuerdo antes de la audiencia, pero no está obligado (Departamento de Audiencias Administrativas).

Qué llevar, qué decir y cómo organizar sus pruebas está en cómo prepararse para la audiencia. Si está pensando en pelear la violación en sí, eso es una pregunta legal: hable con un abogado. Explicamos la diferencia en abogado, contratista o los dos.

Multas, gravámenes y lo que cuesta esperar

Según el texto de 2019 de las Disposiciones Administrativas, cada violación de los Códigos de Construcción de Chicago puede llevar multa, y cada día que la violación sigue cuenta como una ofensa aparte (Título 14A, texto de 2019). Los montos actuales cambian y dependen de la violación, así que confírmelos con el Departamento de Edificaciones o con su abogado. Nuestra explicación de las multas cubre cómo se calculan.

Los gravámenes (liens) son donde un caso ignorado sale caro. Un fallo por incomparecencia puede usarse para poner un gravamen sobre la propiedad, embargar salarios y afectar su crédito (Departamento de Audiencias Administrativas). En edificios declarados un estorbo público (public nuisance), las multas y los costos de reparación, demolición o administración judicial que pague la ciudad se vuelven gravamen, y los costos de la ciudad pueden quedar antes que otros gravámenes anteriores, salvo los impuestos (Título 14A, texto de 2019). Vea cómo se libera un gravamen por violación.

Edificios peligrosos y la corte de vivienda

Una notificación "80" es otra situación. En la Corte de Circuito del Condado de Cook, la ciudad puede pedirle al juez que desaloje el edificio, que nombre un administrador judicial para hacer las reparaciones, o un acuerdo con fechas límite. Un inspector de la corte revisa el edificio antes de cada fecha, y los abogados de la ciudad piden que los detectores de humo y de monóxido de carbono que falten se arreglen dentro de 24 a 48 horas de la primera fecha (Ciudad de Chicago).

Si está en la corte de vivienda, el calendario de reparaciones ya no lo decide solo usted. Busque un abogado y tenga al contratista listo antes de la primera fecha, para poder decirle al juez quién hace el trabajo y cuándo empieza. Vea orden de desalojo para lo que pasa cuando el caso llega a ese punto.

Buscar violaciones, comprar y vender

Usted puede buscar permisos, inspecciones y violaciones por dirección en la búsqueda de registros del Departamento de Edificaciones, y el Portal de Datos de Chicago publica las violaciones de edificios emitidas desde 2006 (Ciudad de Chicago). Vea cómo buscar violaciones por dirección.

Tenga cuidado al usar esos datos para comprar. El aviso de la misma ciudad dice que son datos históricos, que no se deben usar como base para una compraventa, que pueden no reflejar el estado actual y que incluyen casos donde el dueño salió responsable y donde no. Les pide a los prestamistas y compañías de título que revisen el compromiso de título para ver casos abiertos en Audiencias Administrativas o en la Corte de Circuito (Portal de Datos de Chicago). Si va a comprar, lea comprar un two-flat con violaciones abiertas antes de cerrar.

Quién hace qué: dueño, contratista, abogado y gestor de permisos

Un caso de violación tiene un lado legal y un lado físico, y cada uno necesita gente distinta.

• Usted, el dueño, es responsable del caso y del edificio. Decide si pelea o arregla, y se presenta.
• Un abogado le aconseja si conviene pelear la violación, sobre fallos por incomparecencia, apelaciones, gravámenes y la corte de vivienda. Nosotros no damos asesoría legal, y su contratista tampoco debería.
• Un contratista con licencia arregla el problema, saca los permisos que el trabajo necesita y le da la documentación que el oficial de audiencias va a querer ver.
• Un gestor de permisos (expediter) ayuda cuando el arreglo necesita planos y una revisión más larga. Vea qué hace un gestor de permisos.

Akats se encarga del lado físico y del papeleo con la ciudad que viene con él, en español o en inglés. La página de nuestro servicio de violaciones de código explica cómo trabajamos un caso desde la notificación hasta las fotos finales.

Un plan para las primeras dos semanas

1. Lea la notificación el día que llegue. Anote la fecha de la audiencia, la dirección, el número de caso y cada violación.
2. Vea el nivel. ¿Audiencias Administrativas o Corte de Circuito? Si es la corte de vivienda, llame a un abogado ya.
3. Que revisen el problema. Un contratista que conoce las violaciones de Chicago le dice qué es rápido, qué necesita permiso y qué necesita planos.
4. Decida si arregla o pelea (con un abogado si va a pelear).
5. Empiece el trabajo, con permiso si hace falta. Tome fotos de antes primero.
6. Junte las pruebas: número de permiso, facturas y fotos de después de cada violación.
7. Vaya a la audiencia con esas pruebas, ordenadas por violación.

Guarde todo en una sola carpeta, en papel o en su teléfono: la notificación, cada carta de la ciudad, el permiso, las facturas y las fotos con fecha. Nombre las fotos por violación para encontrarlas rápido frente al oficial de audiencias. Si tiene inquilinos, avíseles cuándo viene el trabajo y apunte cuándo les pidió acceso. El Código Municipal pone como una de las defensas en una audiencia de edificios que un ocupante no dejó entrar al dueño a hacer las reparaciones (Código Municipal 2-14-155). Los papeles no arreglan un porche, pero son los que convierten un porche arreglado en un caso cerrado.

Nuestra lista gratis para responder a una violación pone todo esto en una página para imprimir.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.