Qué código de construcción usa Chicago para edificios existentes

Chicago no tiene un solo código de construcción. Tiene una familia de títulos, y el que le toca a su edificio depende de si usted lo está manteniendo o está construyendo algo nuevo. Para un edificio que ya existe, el título que más importa es el 14X. Si usted busca esto porque le llegó una notificación de violación, aquí explicamos de dónde sale la regla. Nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago explica qué hacer con la notificación.

Qué dice la regla

Los Códigos de Construcción de Chicago (Chicago Construction Codes) son un conjunto de títulos dentro del Código Municipal. La ciudad los enumera así: 14A Disposiciones Administrativas, 14B Código de Edificación, 14R Rehabilitación de Edificios, 14X Requisitos Mínimos para Edificios Existentes, más títulos aparte para electricidad, plomería, gas, sistemas mecánicos, prevención de incendios, equipos de transporte y energía (Ciudad de Chicago). El nombre de cada uno indica para qué sirve.

El Título 14X es el que se escribió para edificios ya construidos. Reemplazó a las antiguas disposiciones de mantenimiento, sobre todo al capítulo 13-196, el 1 de julio de 2020 (Ciudad de Chicago). Esa fecha explica mucha confusión. Los números de capítulo anteriores a 2019 todavía aparecen en documentos viejos de la ciudad y en páginas de contratistas, pero hoy el trabajo se rige por los Títulos 14A, 14B, 14R y 14X (Ciudad de Chicago).

En el exterior, el 14X es directo. La parte exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, estructuralmente firme y limpia. Entre las condiciones inseguras que enumera están las juntas de mampostería que no resisten el clima ni el agua, el revestimiento de ladrillo, las cornisas, los adornos y los frentes sin anclaje correcto, y las escaleras, terrazas, porches y balcones exteriores, con sus barandas y pasamanos, que no estén firmes ni bien anclados (Título 14X). El texto oficial es largo. Esta es la parte que los dueños encuentran con más frecuencia.

A quién le aplica

A todo edificio existente, de cualquier altura. El Programa de Muros Exteriores (Exterior Wall Program) de la ciudad, con sus informes obligatorios, está dirigido a edificios altos, así que un edificio típico de dos o tres pisos no está en ese programa. Pero los deberes de mantenimiento exterior del 14X sí le aplican, y un inspector puede citar ladrillo suelto, un parapeto, una cornisa o un dintel después de una queja al 311 (Ciudad de Chicago).

Eso es lo que sorprende a los dueños. Ningún programa tiene que escoger su edificio. Nadie tiene que programar una inspección. Un vecino llama al 311 por un ladrillo flojo cerca del techo, y el 14X es la vara con que mide el inspector. Para ver cómo esa llamada se convierte en visita, lea cada cuánto inspecciona la ciudad un edificio.

Qué significa en la práctica

Piense en los códigos como tres preguntas.

Esta tabla es un mapa, no una decisión oficial. Qué título controla un trabajo en particular lo confirma el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) o el arquitecto del proyecto. Nosotros no lo adivinamos por usted.

Dos puntos prácticos.

El permiso y el código son preguntas distintas. Se necesita un permiso de construcción antes de empezar la mayoría de los trabajos de construcción, demolición, rehabilitación y reparación, con una lista limitada de excepciones. El trabajo que no requiere permiso igual debe cumplir todos los códigos de construcción (Ciudad de Chicago). "No necesita permiso" nunca quiere decir "no aplica ningún código."

La fecha importa para el trabajo nuevo. El Código de Edificación y el de Rehabilitación de 2019 fueron opcionales desde el 1 de diciembre de 2019 y obligatorios para la mayoría de las solicitudes de permiso iniciadas desde el 1 de agosto de 2020 (Ciudad de Chicago). Así que una reparación diseñada hoy se rige por los títulos actuales, no por los de la época en que se construyó su edificio.

Si usted se pregunta si un edificio viejo queda exento de las reglas nuevas, es otra pregunta, y más delicada. La tratamos en edificio viejo, código nuevo: ¿está protegido por antigüedad?. En corto: los deberes de mantenimiento del 14X aplican a los edificios que ya existen, y cualquier otra cosa la confirma el Departamento de Edificaciones.

Cómo leer los números de su notificación

Mire la sección del código que cita la carta. Si dice 14X, es una sección actual de mantenimiento de edificios existentes. Si cita el capítulo 13-196 u otro capítulo "13" viejo, el caso es anterior al cambio de julio de 2020 (Ciudad de Chicago). De cualquier forma, la sección citada le dice qué encontró el inspector, y la reparación es lo que cierra el asunto.

Nuestro desglose de qué dice realmente una notificación de violación la recorre línea por línea, y las violaciones más comunes en edificios de dos pisos muestra cómo el lenguaje del código se vuelve condiciones reales.

Dónde entramos nosotros

Somos un contratista de Chicago, no el Departamento de Edificaciones ni su abogado. Leemos la sección que cita su notificación, revisamos la condición real y le decimos qué implica la reparación, si necesita permiso y qué pruebas llevar. El papeleo lo hacemos en español o en inglés. Empiece con cómo corregir una violación de código en Chicago y vea nuestro servicio de violaciones de código.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.