Gravamen por violación de edificio en Chicago: cómo se libera

Un gravamen por una violación de edificio en Chicago es un reclamo contra su propiedad que sale de un caso de cumplimiento, y liberarlo es un proceso legal y de título, no un trabajo de reparación. Nosotros somos contratistas, así que podemos decirle de dónde salen estos gravámenes y cómo es la parte de la reparación. No podemos dar asesoría legal, y no vamos a fingir que la ciudad publicó una lista clara de pasos para liberarlo cuando lo que encontramos no lo dice. Este artículo mantiene esas líneas claras. Para el proceso completo, vea nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago.

De dónde sale un gravamen por violación

Según el material publicado por la ciudad, hay dos caminos principales.

Una sentencia en rebeldía. Si un dueño ignora la notificación y no se presenta, el caso puede terminar en rebeldía. Una sentencia en rebeldía (default judgment) puede servir para poner un gravamen sobre la propiedad, embargar el salario y afectar el crédito, y la ciudad suele pedir la multa máxima en esos casos (Departamento de Audiencias Administrativas). El recorrido completo está en carta ignorada: así una rebeldía termina en gravamen.

Resultados de la audiencia y costos de molestia pública. Los resultados en el Departamento de Audiencias Administrativas (Department of Administrative Hearings) pueden incluir gravámenes. Aparte, en edificios declarados molestia pública, las multas, los costos de reparación y demolición de la ciudad y los costos de reducción son un gravamen sobre la propiedad. Los costos de reparación, demolición y administración judicial son un primer gravamen, por encima de los anteriores salvo impuestos (Título 14A, texto de 2019).

Ese segundo camino es la razón por la que un gravamen puede aparecer aunque el dueño nunca haya visto el caso. Vea cuando la ciudad repara su edificio y le cobra.

Lo que podemos confirmar sobre liberarlo

Resumen honesto: poco, y saberlo ayuda.

Lo que el material de la ciudad sí establece:

• Un gravamen de un caso de molestia pública tiene una condición declarada. No se puede emitir una licencia comercial para una propiedad con ese gravamen hasta que se pague o lo exonere el Abogado Corporativo (Corporation Counsel) (Título 14A, texto de 2019). Es decir, "pagado" y "exonerado por el Abogado Corporativo" son los dos resultados que nombra el código. Ese texto es la versión de 2019 y las reglas pueden cambiar, así que confírmelo.
• Los plazos legales para deshacer una rebeldía son cortos. Una moción por escrito para anularla generalmente debe presentarse dentro de 21 días de la fecha de envío de la orden, y una orden final se puede apelar ante el Tribunal de Circuito del Condado de Cook dentro de 35 días (Departamento de Audiencias Administrativas). Si el gravamen viene de una rebeldía, la mejor oportunidad de evitarlo es actuar dentro de esos plazos. Vea faltó a la audiencia.

Lo que no pudimos confirmar en una fuente primaria de la ciudad:

• Un procedimiento paso a paso de la ciudad para dar por cerrada una violación después de reparar, como una solicitud de re-inspección en línea o la entrega de pruebas de cumplimiento fuera de un caso de audiencia. Lo buscamos y no encontramos una página oficial. Trate como no verificado cualquier texto que hable de un número fijo de días o de un formulario fijo, y pregunte al Departamento de Edificaciones.
• Los pasos, formularios y oficinas exactos para registrar la liberación de un gravamen en particular. Eso es pregunta para un abogado o para la compañía de título que lleve su propiedad.

Preferimos decirlo a adivinar. Un paso equivocado con un gravamen puede costarle dinero.

Dónde entra la reparación

Una reparación no borra por sí sola un gravamen, y no encontramos ninguna fuente de la ciudad que diga que lo haga. Lo que sí hace es protegerlo en el caso y ayudar al resto del expediente.

• Antes de que exista un gravamen, corregir la condición es una defensa. Una de las defensas en una audiencia de edificios es que la violación ya se corrigió para la fecha de la audiencia (Código Municipal 2-14-155). Un caso puede terminar en desistimiento (nonsuit) cuando el dueño presentó a tiempo pruebas de que las violaciones están corregidas (Ciudad de Chicago). La audiencia es donde se usan esas pruebas, porque el Departamento de Edificaciones alega que la violación existía el día de la inspección (Departamento de Audiencias Administrativas).
• Después de que existe un gravamen, la reparación sigue importando. Es la evidencia de que la condición desapareció, evita que el problema se repita, y es algo a lo que un abogado puede apuntar al trabajar el caso. Si el edificio está en la corte de vivienda, se asigna un inspector de la corte y la inspección de seguimiento va por medio del caso, no por el formulario en línea de permisos (Departamento de Edificaciones).

Prueba significa el permiso si hacía falta, fotos con fecha de antes y después y facturas. Para saber qué cuenta, vea qué prueba demuestra que una violación está corregida.

Si va a vender, refinanciar o comprar

Los casos de cumplimiento abiertos siguen a la propiedad. El aviso de datos de la propia ciudad indica consultar el compromiso de título por acciones de cumplimiento pendientes en el Tribunal de Circuito del Condado de Cook o en el Departamento de Audiencias Administrativas, y dice que no se debe confiar en la búsqueda de violaciones para transacciones de bienes raíces (Portal de Datos de Chicago). Dicho de otra forma, el trabajo de título, no una búsqueda en internet, es donde un gravamen sale a la luz.

Si usted vende, averigüe si hay un gravamen antes de poner el edificio en venta, no en la mesa del cierre. Si compra, lea primero comprar un edificio de dos pisos en Chicago con violaciones abiertas. Cuánto tiempo se queda un caso en una propiedad es otra pregunta, que cubre cuánto dura una violación en su propiedad.

Un plan práctico

1. Consiga los datos. Saque el número de caso, la orden y cualquier aviso de gravamen. Averigüe si el gravamen viene de una rebeldía o de costos de molestia pública.
2. Llame a un abogado. Liberación, pago, anular una rebeldía y apelaciones son preguntas legales. Pregunte qué exige el código para pagar o exonerar ese gravamen en particular.
3. Llame al Departamento de Edificaciones para saber el proceso vigente de cierre de la violación de fondo, porque no pudimos confirmar uno publicado.
4. Corrija la condición con permiso si hace falta, y documéntela. Akats se encarga de esta parte, en español o en inglés. Vea nuestro servicio de violaciones de código.
5. Lleve una sola carpeta. Órdenes, cartas, permisos, facturas, fotos con fecha y todo lo que venga de la compañía de título.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.