Carta ignorada: así un juicio en rebeldía por violación de edificio termina en gravamen

Un juicio en rebeldía por una violación de edificio en Chicago es lo que ocurre cuando nadie contesta la notificación. El dueño no se presenta, el caso sigue sin él, y el resultado se puede usar para poner un gravamen sobre la propiedad. Casi nunca empieza como una decisión de ignorar a la ciudad. Empieza como una carta que nadie leyó. Este análisis sigue la falla desde el primer paso perdido hasta el gravamen y muestra cómo se recuperan los dueños. Para el panorama completo, vea nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago, y para la lista de consecuencias en orden, qué pasa si ignora una violación.

Qué falló

Tres cosas tienen que salir mal seguidas, y la tercera es la que cuesta.

1. La notificación no llegó a alguien que actuara. La ciudad puede notificar en persona, por correo al designado o dirección registrada o, si eso falla, pegando el aviso en el edificio por lo menos 20 días antes de la audiencia (Código Municipal 2-14-152). Un aviso pegado en el edificio cuenta aunque el dueño nunca haya pasado por la puerta.
2. La fecha de la audiencia pasó sin que nadie estuviera. La notificación dice si usted debe comparecer y da fecha, hora y lugar. La propia guía de la ciudad advierte que ignorarla puede llevar a un juicio en rebeldía (Departamento de Audiencias Administrativas).
3. Se usó la sentencia en rebeldía. Una sentencia en rebeldía (default judgment) puede servir para poner un gravamen sobre la propiedad, embargar el salario y afectar el crédito, y en estos casos la ciudad suele pedir la multa máxima (Departamento de Audiencias Administrativas).

Fíjese en lo que la rebeldía no es. No es una conclusión de que el edificio está en ruinas. Es la conclusión de que nadie vino a decir lo contrario.

Por qué pasa

Casi todas las rebeldías vienen de fallas comunes, no de desafío.

El patrón se repite por las mismas razones:

• El correo le llega a la persona equivocada. Las direcciones registradas se quedan viejas después de una venta, un fallecimiento o un cambio de administrador.
• El dueño cree que arreglar basta. Por sí solo no basta. El Departamento de Edificaciones alega que la violación existía el día de la inspección, y la audiencia es donde usted prueba que se corrigió. Nuestro artículo sobre por qué reparar no cierra el caso lo explica.
• El miedo. Algunos dueños esperan por temor a la multa, al costo o al proceso. Es comprensible, y es la decisión que empeora las tres cosas.
• Idioma y papeleo. Una notificación en inglés legal, en una familia que lee en español en casa, puede quedarse sin abrir semanas.

Las señales de alerta

Puede detectarlo temprano. Esté atento a:

• Una fecha de audiencia en una carta que no ha leído completa
• Un aviso pegado en la puerta o en el edificio del que nadie le avisó
• Una visita de un inspector sin carta de seguimiento
• Un administrador, familiar o inquilino que dice "creo que la ciudad mandó algo"
• Un cambio de dueño, dirección postal o administrador en el último año
• Una reparación en marcha sin número de permiso ni fotos con fecha en una carpeta
• Correo de la ciudad o de una corte que dejó a un lado "para después"

Cualquiera de estas señales es motivo para llamar al Departamento de Edificaciones, revisar el caso y tener pruebas en mano antes de la fecha. Nuestra guía para buscar violaciones de edificio por dirección muestra por dónde empezar.

Cómo se arregla

Si todavía no cayó en rebeldía, preséntese. Entre las defensas en una audiencia de edificios están que la violación no existía al momento de la inspección, que ya se corrigió para la fecha de la audiencia, o que un ocupante le negó la entrada para repararla (Código Municipal 2-14-155). Ninguna sirve si usted no está. Lleve el permiso si hacía falta, fotos de antes y después y facturas, y vea qué llevar y qué decir en la audiencia.

Si ya cayó en rebeldía, los plazos son cortos. Una moción por escrito para anular la rebeldía generalmente debe presentarse dentro de 21 días de la fecha de envío de la orden, y una orden final se puede apelar ante el Tribunal de Circuito del Condado de Cook (Circuit Court of Cook County) dentro de 35 días (Departamento de Audiencias Administrativas). Son plazos legales, y qué presentar lo decide un abogado. Explicamos el proceso en faltó a la audiencia: cómo anular una rebeldía.

Dos cosas que puede hacer en paralelo:

1. Corregir la condición de fondo. Un gravamen no repara un porche. Hacer el trabajo con permiso, si lo requiere, y documentarlo es lo que permite que el caso de la ciudad termine en mejores términos.
2. Juntar pruebas. Fotos con fecha, el permiso y las facturas, en una sola carpeta.

Akats se encarga de la parte física y del papeleo con la ciudad que la acompaña, en español o en inglés. Vea nuestro servicio de violaciones de código. No damos asesoría legal, así que la pregunta de qué presentar va a un abogado.

Después del gravamen: a qué afecta

La rebeldía es la puerta más común a un gravamen, pero no la única. En edificios declarados molestia pública, las multas y los costos de reparación, demolición y reducción de la ciudad son un gravamen sobre la propiedad. Los costos de reparación, demolición y administración judicial son un primer gravamen, por encima de gravámenes anteriores salvo impuestos, y no se puede emitir una licencia comercial para una propiedad con ese gravamen hasta que se pague o lo exonere el Abogado Corporativo (Corporation Counsel) (Título 14A, texto de 2019).

Para el dueño, los efectos prácticos se ven después. Los casos abiertos siguen a la propiedad, y el aviso del propio portal de datos de la ciudad indica a prestamistas y compañías de título que revisen el compromiso de título por casos pendientes en Audiencias Administrativas o en el Tribunal de Circuito (Portal de Datos de Chicago). Cómo se libera un gravamen es otra pregunta, y la cubre cómo se libera un gravamen por violación.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.