Cómo ver las violaciones de un edificio en Chicago por dirección

Para ver las violaciones de un edificio en Chicago no necesita abogado ni pagar nada. El Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB) tiene una búsqueda donde usted escribe la dirección y aparecen permisos, inspecciones y violaciones. Además, la ciudad publica todas las violaciones que ha emitido el DOB desde 2006. Son fuentes oficiales, pero no son la última palabra, sobre todo si hay dinero de por medio.

¿Dónde se buscan las violaciones de un edificio?

Hay dos lugares oficiales, y sirven para cosas un poco distintas.

1. La búsqueda de registros del DOB. En la página de registros de la ciudad se buscan permisos, inspecciones y violaciones por dirección. Empiece aquí si tiene una notificación en la mano o si quiere revisar una propiedad suya o una que piensa comprar.

2. El conjunto de datos "Building Violations" del Portal de Datos de Chicago. Es información parecida, publicada como datos abiertos. El conjunto de datos cubre las violaciones que el DOB ha emitido desde 2006 hasta hoy, y el portal indica cuándo se actualizó por última vez. Sirve cuando quiere ordenar o comparar muchas direcciones. Más detalle en qué muestran los datos de violaciones.

Si tiene una sola dirección, use la búsqueda de registros. Si maneja varios edificios, use el portal de datos.

¿Cómo se hace la búsqueda por dirección?

Sea exacto con la dirección.

1. Escríbala como la escribe la ciudad: número, dirección cardinal (N, S, E, W), nombre de la calle y tipo de calle. En Chicago casi todas las direcciones llevan una dirección cardinal. "1500 Grand Ave" puede no mostrar lo que sí muestra "1500 W Grand Ave".
2. Busque primero en la página de registros. Revise las violaciones y luego los permisos y las inspecciones de la misma dirección.
3. Si no aparece nada, pruebe otra dirección cardinal o el número vecino, sobre todo si es una esquina o hay una casa de atrás (coach house).
4. Guarde lo que vea. Tome una captura de pantalla con la fecha visible, o imprima la página. Los registros cambian, y conviene tener prueba de lo que la ciudad mostraba el día que usted miró.

Si solo conoce el nombre del dueño, la búsqueda por dirección no le sirve. Primero averigüe la dirección, o vea cómo saber quién es el dueño de un edificio.

¿Qué significa lo que aparece?

Cada violación es algo que el DOB inspeccionó y citó. Fíjese en esto:

• El estado. Una entrada es el registro de una citación. No es una sentencia de que el edificio esté mal, y no siempre quiere decir que el problema siga ahí.
• Las fechas. Mire cuándo se emitió y si hay después una re-inspección o un cierre.
• El historial. Si la misma falla se cita varias veces en un edificio, eso dice más que una sola entrada.
• Responsable y no responsable. El aviso del propio conjunto de datos aclara que incluye casos "liable" y "not liable", es decir, con y sin responsabilidad del dueño. Lea el resultado, no solo que exista la entrada.

También importa qué tipo de caso es. El DOB fija un nivel de acción. Los problemas de mantenimiento reciben un aviso de advertencia, los de seguridad que no son peligrosos van a la audiencia administrativa (Department of Administrative Hearings, DOAH), y los peligrosos van a la Corte de Circuito del Condado de Cook (Ciudad de Chicago, Ciudad de Chicago). Saber en cuál va un caso le dice qué tan en serio lo tomó la ciudad.

Si va a comprar un edificio, ¿basta con esta búsqueda?

No. Aquí es donde más gente sale perjudicada, así que va aparte.

El aviso del conjunto de datos le dice a los bancos y a las compañías de títulos que revisen el compromiso de título (title commitment) para ver si hay acciones pendientes en la Corte de Circuito del Condado de Cook o en la DOAH (Portal de Datos de Chicago). La búsqueda del DOB cubre violaciones citadas por el DOB. Un caso en corte, un gravamen u otra acción fuera de esos registros puede no aparecer igual. Un edificio puede verse limpio en la búsqueda y tener un caso abierto, y los costos de reparación o demolición que paga la ciudad pueden convertirse en un gravamen sobre la propiedad (Ciudad de Chicago).

Si está comprando:

• Haga usted mismo la búsqueda del DOB y guarde las capturas.
• Pida a la compañía de títulos el compromiso y lea la parte de acciones de cumplimiento.
• Que un abogado revise los casos en la DOAH y en la Corte de Circuito antes de cerrar.
• Recorra el exterior con alguien que construya. Los porches, la albañilería y el techo son donde están las violaciones que todavía no existen en papel.

Hablamos más de esto en comprar un edificio de dos pisos con violaciones abiertas.

¿Qué hago si aparece una violación en mi edificio?

Primero léala. Después actúe.

• Ubique el caso. La notificación trae los detalles y la próxima fecha. En la audiencia de la DOAH se decide el caso, y las dudas sobre por qué lo citaron se las hace al departamento que emitió la violación, que en casos de edificios es el DOB (Ciudad de Chicago).
• No ignore la fecha. Faltar a la audiencia puede terminar en una sentencia por incomparecencia (default).
• Arregle el problema de fondo. La reparación es lo que cierra el caso de verdad. Nuestra guía para arreglar una violación de código en Chicago tiene los pasos, y la guía principal cubre todo el proceso.
• Lleve pruebas. Las inspecciones de seguimiento de un caso se programan por medio del caso, y en la DOAH usted lleva prueba de que cumplió, como el permiso y fotos de antes y después (Ciudad de Chicago).

Cuánto tiempo queda una violación visible en los registros es otra pregunta: vea cuánto dura una violación en una propiedad.

¿Quién le ayuda si no quiere lidiar con esto?

Leer los registros es fácil. Lo difícil es hacer la reparación y cerrar el caso. En Akats arreglamos el problema de fondo, nos encargamos de los papeles del permiso y documentamos el trabajo para que usted tenga con qué probar su cumplimiento. Vea nuestro servicio de violaciones de código o llame al 312-497-5751 para un estimado gratis.

Si el problema está en el edificio de un vecino y no en el suyo, la ciudad recibe reportes por el 311, incluso de construcción sin permiso y de seguridad de porches (Ciudad de Chicago).

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.