Datos de violaciones de edificios de Chicago: qué muestra el portal y qué no

La Ciudad de Chicago publica los datos de violaciones de edificios en el Portal de Datos de Chicago (Chicago Data Portal), y cualquiera puede abrirlos. Sirven como punto de partida si usted es dueño, administra o piensa comprar un edificio. También es fácil leer de más. Este artículo explica qué contiene el conjunto de datos, para qué dice la propia ciudad que no se debe usar, y qué hacer cuando los datos y el expediente real no coinciden. Si solo quiere buscar una dirección, empiece con cómo buscar violaciones de edificio por dirección. Para el proceso completo, vea nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago.

Qué cubre el conjunto de datos

El conjunto "Building Violations" del Portal de Datos cubre las violaciones emitidas por el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) desde 2006 hasta hoy (Portal de Datos de Chicago). Es un registro público de citaciones, publicado por la propia ciudad, así que es una fuente primaria y no una copia de un tercero.

Aparte, el Departamento de Edificaciones tiene una herramienta, "Search Building Department Records", para buscar por dirección los registros de permisos, inspecciones y violaciones (Departamento de Edificaciones). El portal son los datos en bruto. La búsqueda de registros es la consulta por dirección. Ambos salen de los registros del Departamento, pero son pantallas distintas, así que fíjese en cuál está usando.

Aquí no describimos columnas ni códigos uno por uno. El portal publica las definiciones de los campos en la página del conjunto de datos, y la ciudad puede cambiarlas. Lea ese diccionario antes de confiar en cualquier campo.

Lo que los datos no le dicen

Esta es la parte que más importa, y la ciudad lo dice claro. El aviso del conjunto de datos indica que la información es histórica, que no debe usarse para transacciones de bienes raíces, que no refleja necesariamente la condición actual y que incluye tanto fallos de responsabilidad como de no responsabilidad (Portal de Datos de Chicago).

Veamos cada punto.

• Histórico. Una entrada vieja puede describir un problema que se arregló hace años. Una entrada no prueba que la condición siga existiendo.
• No sirve para transacciones de bienes raíces. No use el conjunto de datos como su revisión de cierre. Más abajo se explica.
• No es necesariamente actual. Una propiedad sin entradas no prueba que el edificio esté limpio. Una propiedad con entradas no prueba que esté mal.
• Con responsabilidad y sin ella. Una violación puede aparecer aunque el caso terminara en que el dueño no era responsable. Una línea en la tabla es una alegación hasta que usted confirme el resultado.

Y un punto que sorprende: los datos vienen del Departamento de Edificaciones. El Departamento de Audiencias Administrativas (Department of Administrative Hearings) no investiga, presenta ni procesa casos. El departamento que emite presenta la notificación, y las preguntas de por qué lo citaron van allá (Departamento de Audiencias Administrativas). Es decir, el portal dice qué citó el Departamento de Edificaciones, pero por sí solo no dice qué resolvió el juez de audiencias.

Por qué una búsqueda limpia no es un título limpio

Si usted va a comprar, el aviso de la ciudad es claro. Indica a prestamistas y compañías de título que revisen el compromiso de título por acciones de cumplimiento pendientes en el Tribunal de Circuito del Condado de Cook (Circuit Court of Cook County) o en Audiencias Administrativas (Portal de Datos de Chicago). Un caso puede terminar en sentencia en rebeldía, que puede usarse para poner un gravamen sobre la propiedad (Departamento de Audiencias Administrativas). Ese tipo de gravamen es un asunto de título, no algo que usted vaya a encontrar bajando por una hoja de cálculo.

Entonces el orden correcto para una compra es:

1. Use el portal y la búsqueda de registros para tener una primera idea.
2. Pida el compromiso de título y léalo buscando casos de cumplimiento abiertos.
3. Haga que alguien que sepa leer el exterior camine el edificio.

Profundizamos en el lado del comprador en comprar un edificio de dos pisos en Chicago con violaciones abiertas. Aquí el punto es más corto: no tome "no hay nada en los datos" como "no hay nada que encontrar."

Cómo leer una entrada como dueño de propiedad

Un registro de violación es el Departamento de Edificaciones diciendo que observó una condición. Ayuda traducirlo a lo físico que hay detrás.

En los asuntos del exterior, la regla detrás de muchas entradas es el Título 14X, que exige mantener el exterior de una estructura en buen estado, firme y limpio. Su lista de condiciones inseguras incluye juntas de mampostería que no resisten el agua, revestimientos, cornisas y adornos sin anclaje correcto, y escaleras, porches, balcones, guardas y pasamanos exteriores que no estén firmes (Título 14X). Cuando vea una entrada de mampostería o de porche, esa es la clase de condición que describía el inspector. Para las más comunes, vea las violaciones más comunes en edificios de dos pisos.

Cuando busque su propia dirección, hágase cuatro preguntas:

1. ¿Cuál es la condición citada? Relacione la entrada con algo que usted pueda ver en el edificio.
2. ¿Cuándo se emitió? Una entrada vieja puede estar resuelta. Una reciente probablemente no.
3. ¿Cómo terminó el caso? Un caso puede terminar de varias formas: responsable, no responsable, desistimiento (nonsuit), rebeldía o desestimación (Ciudad de Chicago). La entrada del portal no siempre le dice cuál.
4. ¿Está hecho el trabajo y documentado? Si lo arregló, necesita la prueba, no solo la reparación.

Para qué sirven los datos

Bien usado, el conjunto de datos ayuda de varias formas.

• Dueños: una revisión rápida de que no haya nada abierto en su propia dirección que usted no conozca. También sirve para detectar una notificación que se fue a una dirección postal vieja.
• Compradores e inversionistas: una primera revisión del historial de un edificio, antes de pagar revisiones más a fondo.
• Vecinos y grupos de cuadra: una mirada a cuántas entradas se concentran en una calle.
• Contratistas: una forma de ver qué tipo de condiciones cita más el Departamento en una zona. Lo usamos para entender qué anotan los inspectores, no para predecir lo que hará uno en particular.

No sirve para demostrar que un edificio está en regla. Para eso necesita el caso cerrado y la prueba de la reparación en mano.

Qué hacer si los datos muestran algo

Si su dirección tiene una entrada que usted no conocía, no entre en pánico y tampoco la dé por muerta. Encuentre el caso, lea la notificación y vea si hay una fecha de audiencia por venir o ya pasada. Una entrada que usted ignora puede convertirse en sentencia en rebeldía y gravamen, un problema mucho mayor que la condición original. Nuestro artículo sobre cuánto tiempo dura una violación en la propiedad cubre el tema del tiempo.

Si la entrada corresponde a una condición real, hágala revisar. Leemos el punto citado, miramos el edificio y le decimos qué implica la reparación y si necesita permiso, en español o en inglés. Vea nuestro servicio de violaciones de código.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.