La mayoría de las violaciones de edificio en Chicago las ve un juez administrativo en el Departamento de Audiencias Administrativas (Department of Administrative Hearings), un proceso civil. Las que la ciudad considera peligrosas van a la Corte de Circuito del Condado de Cook, donde la ciudad tiene más herramientas, incluso desalojar el edificio. Un supervisor del Departamento de Edificaciones decide eso cuando se escribe la violación, y su notificación dice dónde está su caso.
Muchos dueños dicen "la corte de edificios" para todo, pero en Chicago hay dos caminos distintos. A cuál llegue su caso cambia lo que la ciudad puede pedirle, quién lo escucha y qué tan rápido tiene que moverse. Esto es lo que dicen los documentos oficiales de la ciudad.
¿Quién decide si es audiencia o corte?
No lo decide un juez primero. Lo decide un supervisor del Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) después de la inspección. El resumen del proceso de cumplimiento de la ciudad describe tres niveles:
- Aviso "20": violaciones de mantenimiento. Funciona como una advertencia.
- Aviso "50": problemas de seguridad para la vida que no son peligrosos. Van a Audiencias Administrativas.
- Aviso "80": problemas de seguridad que son peligrosos. Van a la Corte de Circuito.
Así que "¿audiencia o corte?" realmente pregunta cómo calificó la ciudad la condición. Un porche trasero con barandales flojos y una unidad ocupada sin detector de humo son condiciones que se toman en serio. Una junta de mortero suelta en una pared normalmente no lo es.
La notificación debe mostrarle hacia dónde va. Si no sabe leerla, empiece por qué dice realmente una notificación de violación de la ciudad.
¿Qué pasa en el Departamento de Audiencias Administrativas?
Aquí termina la mayoría de los dueños. Le conviene saber lo que no es: el departamento no investiga, no presenta y no acusa los casos. Quien presenta la notificación es el departamento que la emitió, que en casos de edificios es Edificaciones. Si usted quiere saber por qué lo citaron, la audiencia lo manda de regreso a ese departamento.
La audiencia es un proceso civil:
- El oficial de audiencias es un abogado con licencia de Illinois.
- La ciudad tiene que probar la violación por preponderancia de la evidencia, o sea, que es más probable que sí a que no.
- Usted puede representarse solo, contratar a un abogado o, en algunos casos, usar un representante autorizado.
- El abogado de la ciudad puede ofrecer un arreglo antes de la audiencia, pero no está obligado, y el oficial no tiene que aprobarlo (DOAH, qué esperar en una audiencia).
Un caso de edificios en esta audiencia puede terminar en responsable, no responsable, nonsuit, incumplimiento (default) o desestimación por falta de seguimiento. El nonsuit es el que conviene entender: puede aplicar cuando usted presentó a tiempo la prueba de que las violaciones están corregidas. Y fíjese en el título de propiedad: en Audiencias Administrativas el caso normalmente nombra al dueño legal y a otros que controlan la propiedad.
Para saber qué llevar y cómo presentarlo, lea qué llevar y qué decir en una audiencia de violación en Chicago.
¿Qué pasa en la Corte de Circuito?
Los casos peligrosos van a la Corte de Circuito del Condado de Cook (corte de vivienda). Ahí la ciudad tiene más opciones que en la audiencia administrativa:
- desalojar el edificio
- nombrar a un administrador judicial (receiver)
- fijar fechas de seguimiento del caso
- acuerdos con orden de la corte (consent decrees)
La ciudad asigna a un inspector de corte, que inspecciona antes de cada audiencia. El mismo resumen dice que el Departamento de Ley pide que se instalen los detectores de humo y de monóxido faltantes en 24 a 48 horas desde la primera fecha de corte. Tómelo como la práctica que describe la ciudad, no como el plazo de su caso. Los plazos reales los fijan sus papeles de la corte y su abogado.
Si hay una orden de desalojo en su situación, lea qué significa una orden de desalojo del edificio en Chicago.
En la audiencia administrativa el caso es civil, y lo lleva un oficial de audiencias. En la Corte de Circuito, un juez tiene a la vista todos los remedios de la ciudad, y un inspector sigue la propiedad entre fechas. El mismo edificio y el mismo código, pero la ciudad tiene mucha más fuerza en la corte.
¿Cambia lo que tengo que arreglar?
No. El estándar de la reparación es el mismo: se corrige lo que la ciudad citó, con permiso cuando hace falta, y se documenta. Lo que cambia es la presión alrededor.
En una audiencia, la prueba de que ya corrigió puede cerrar el caso. En la corte, el juez y el inspector quieren ver el trabajo, y las fechas se fijan alrededor. En los dos lugares, al dueño que arregla temprano y guarda sus papeles le va mucho mejor que al que llega con las manos vacías.
Muchos dueños de edificios de dos pisos (two-flats) creen que una audiencia es una pelea en una sala. Lo que más pesa suele ser la falta de papeles: un arreglo que hizo un conocido sin permiso, sin fotos del antes y sin factura que mostrarle al oficial. Y subestiman la corte de vivienda, porque "la ciudad solo quiere que arreglen el porche" puede volverse un caso con inspector de corte y fechas fijas.
¿Cómo sé en cuál estoy?
Revise tres cosas:
- La notificación. Dice si tiene que presentarse y dónde. Los papeles de Audiencias Administrativas y de la corte se ven distintos.
- La inspección. Las inspecciones de edificios ocupados casi siempre empiezan con una queja, y el inspector también revisa detectores de humo y de monóxido y las salidas, incluyendo escaleras y porches exteriores. Los hallazgos graves ahí son los que empujan un caso hacia la corte.
- El Departamento de Edificaciones. Si sus papeles no están claros, llame al departamento que emitió la violación.
Mientras confirma, trátelo como el caso más serio.
Faltar a una audiencia administrativa puede terminar en un incumplimiento (default), y ese fallo se puede usar para poner un gravamen y afectar su crédito. En la Corte de Circuito, ignorar el caso le da a la ciudad espacio para pedir remedios más fuertes, como desalojar el edificio o nombrar un administrador judicial. En los dos casos, una fecha perdida cuesta más deshacerla que lo que cuesta terminar la reparación. Consulte a un abogado sobre cualquier decisión que afecte sus derechos, y confirme los detalles actuales con el Departamento de Edificaciones.
¿Qué hago ahora?
Ponga la notificación frente a alguien que las lee todas las semanas. Si quiere que alguien se encargue de la reparación, nuestro equipo de violaciones de código corrige lo citado, saca los permisos que hagan falta y documenta el trabajo para que usted tenga pruebas. Para el proceso completo, de la primera notificación al caso cerrado, vea nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago. Si ya se prepara para su fecha, repase cómo corregir una violación de código en Chicago, paso a paso.
Este artículo explica el proceso. No es asesoría legal, y para cualquier asunto de responsabilidad o de sus derechos como dueño, consulte a un abogado en Chicago.
Preguntas frecuentes
En el Departamento de Audiencias Administrativas es un proceso civil, y la ciudad tiene que probar que es más probable que sí a que no. Los casos de la Corte de Circuito van a la corte de vivienda, donde la ciudad tiene más remedios. Para cualquier asunto de sus derechos, hable con un abogado.
Un supervisor del Departamento de Edificaciones fija el nivel. Las violaciones de seguridad no peligrosas van a Audiencias Administrativas. Las peligrosas van a la Corte de Circuito. Su notificación le muestra hacia dónde va.
Sí. El Departamento de Audiencias Administrativas dice que puede representarse usted mismo, contratar a un abogado o, en algunos casos, usar un representante autorizado. Un abogado ayuda más cuando hay responsabilidad, gravámenes o problemas de título.
No. La audiencia no investiga ni acusa los casos de edificios. El Departamento de Edificaciones cita la violación y la presenta. Las preguntas sobre por qué lo citaron van a ese departamento.
Fuentes
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones y Departamento Legal: Building Code Violation Enforcement Process (PDF)
- Ciudad de Chicago, Departamento de Audiencias Administrativas: Why Was I Issued a Notice of Violation?
- Ciudad de Chicago, Departamento de Audiencias Administrativas: What to Expect at a Hearing
Datos verificados por última vez: 7 de octubre de 2026.
Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.