Reparar cimientos de ladrillo o piedra en Chicago: lo que hay que saber

Reparar los cimientos de ladrillo o piedra es restaurar el muro de un sótano o espacio bajo el piso hecho de ladrillo, piedra caliza o piedra bruta: rejuntar las juntas, cambiar las piezas dañadas, arreglar el agua que causa el daño y, cuando el muro se movió, reconstruirlo según el plano de un ingeniero. Muchos two-flats (edificios de dos pisos), three-flats y greystones viejos de Chicago están sobre muros así, y casi todo el daño que vemos viene del agua.

Aquí le explicamos cómo van esas reparaciones, qué distingue un trabajo de mortero de uno estructural y cómo funcionan los permisos. Hablamos de cimientos de ladrillo y piedra, no de concreto vaciado.

¿Qué incluye reparar un cimiento de ladrillo o piedra?

Reparar un muro de cimiento se divide en tres preguntas, en este orden:

1. ¿Por qué falla el muro? Casi siempre es agua, a veces movimiento, a veces las dos cosas.
2. ¿Es un problema de las juntas, de las piezas o de la estructura?
3. ¿Qué reparación corresponde a la respuesta?

Las reparaciones más comunes:

• Rejuntado. Quitar el mortero dañado y rellenar con mortero nuevo. El NPS dice que el mortero viejo se quita hasta una profundidad de 2 a 2.5 veces el ancho de la junta, o sea de 1/2 a 1 pulgada en la mayoría de las juntas de ladrillo, con cincel a mano o con esmeriladora solo en manos expertas y solo en juntas horizontales (NPS Preservation Brief 2). Vea qué es el tuckpointing.
• Cambiar piezas. Cortar y reponer ladrillos o piedras que se desmoronaron o se descascararon. Vea cómo se cambian ladrillos descascarados.
• Reconstruir una sección. Desarmar y volver a levantar parte de un muro, normalmente según el plano de un ingeniero o arquitecto.
• Arreglar el agua. Canalones, bajantes, nivel del terreno y drenaje, más abajo.

Por qué fallan los muros de cimiento viejos

Los muros del sótano están entre los lugares más húmedos de un edificio. El agua se acumula contra ellos por fuera, y la humedad y las sales disueltas se mueven por la pared. El NPS dice que cuando las sales cristalizan dentro de una albañilería suave, la cara se puede desprender o separar en capas (NPS Preservation Brief 2).

Señales comunes:

• Mortero que se desmorona y que usted saca con una llave.
• Caras de ladrillo o piedra que se descascaran o se hacen arenilla.
• Polvo blanco en el muro. Vea polvo blanco en el ladrillo (salitre).
• Manchas de humedad o olor a encierro en el sótano.
• Grietas escalonadas en las juntas. Vea grietas escalonadas.
• Un muro que se abomba hacia adentro o se inclina. Vea paredes de ladrillo abombadas.

Chicago exige que el exterior de una estructura esté en buen estado y estructuralmente firme, y las juntas de albañilería que no resisten el agua están en la lista de condiciones inseguras de la ciudad (Ciudad de Chicago, 14X-3-303). Esa es la regla del exterior, pero la misma albañilería falla igual bajo el nivel del suelo.

Primero el agua, después la albañilería

Rejuntar un muro que sigue mojado le compra unas temporadas, no años. Estas son las fuentes de agua que vale la pena revisar antes de mezclar mortero:

• El nivel del terreno. La Extensión de la Universidad de Minnesota recomienda que el suelo baje alejándose del cimiento al menos 1 pulgada por pie en por lo menos 6 pies, porque el relleno suele asentarse hacia la casa (UMN Extension).
• Los bajantes. La misma fuente dice que los bajantes necesitan extensiones o salpicaderas que descarguen al menos 4 pies lejos de la pared (UMN Extension).
• Drenaje del cimiento. La NRMCA recomienda tubo de drenaje alrededor de la zapata por fuera e impermeabilización exterior en sótanos de concreto vaciado (NRMCA CIP 7). Esa guía es para concreto vaciado, así que qué significa para un muro viejo de albañilería es una pregunta para su ingeniero o albañil.

El mortero para albañilería vieja de cimiento

La regla del mortero para ladrillo viejo vale también para los cimientos. El mortero para rejuntar debe ser más suave y dejar pasar más la humedad que la albañilería, y no más duro que el mortero original. El NPS pone como error común suponer que un mortero más duro o más fuerte es mejor, porque un mortero más fuerte que las piezas las agrieta y las descascara (NPS Preservation Brief 2).

La piedra de cimiento y el ladrillo suave no perdonan. Si el muro tiene una capa de cemento duro, pregunte a su albañil cómo la va a quitar sin dañar lo que hay debajo. Para entender el principio a fondo, vea el error de mortero que arruina el ladrillo de Chicago, y para muros de piedra sobre el nivel del suelo, tuckpointing en piedra caliza de un greystone.

Cuándo va primero un ingeniero

Algunas condiciones del cimiento no las decide un albañil. Si ve un muro que se abomba o se inclina, una grieta que se ensanchó, un muro que se movió o se hundió, o movimiento junto con agua, pida a un ingeniero estructural o arquitecto con licencia de Illinois que encuentre la causa antes de que alguien cotice la reparación. Aquí no le vamos a dar una regla de gravedad. Nadie puede hacerlo con honestidad sin ver el muro.

Para un permiso con planos en Chicago, la ciudad exige dibujos de un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois, normalmente un arquitecto o ingeniero estructural (Ciudad de Chicago).

¿Necesita permiso?

Chicago tiene una excepción chica en albañilería. En edificios residenciales de hasta cuatro pisos (y construcciones accesorias como garajes) se pueden reponer hasta 50 pies cuadrados de albañilería con el mismo material, sea ladrillo, piedra o concreto, sin permiso (Ciudad de Chicago). Si una reparación de cimiento en particular cabe en esa excepción, pregúntelo al Departamento de Edificaciones (Department of Buildings), porque un muro de cimiento carga peso.

Fuera de eso:

• La página del Permiso Exprés de albañilería lista el mantenimiento y la reparación de rutina como el tuckpointing, hasta 50,000 pies cuadrados, reemplazar la capa exterior, cambiar un dintel de hasta 6 pies y reconstruir un parapeto de albañilería de hasta 2,500 pies cuadrados.
• Reconstruir todas las capas de una pared exterior, o construir albañilería nueva, no es elegible para el Exprés (Ciudad de Chicago).
• El permiso necesita un contratista de albañilería con licencia de la ciudad, salvo que un dueño elegible sea su propio contratista (Ciudad de Chicago). La licencia de albañil cubre trabajo en piedra, concreto, terracota (incluido el ladrillo de arcilla) y bloque estructural, sobre o bajo el nivel del suelo (licencia de albañil).

Confirme la ruta actual con el Departamento de Edificaciones antes de planear nada. Para el resto del panorama de permisos, vea las reglas de permiso para reparar ladrillo.

Qué preguntar antes de contratar

1. ¿Qué está causando el daño y cómo lo van a confirmar?
2. ¿Necesito un ingeniero o arquitecto antes de cotizar el trabajo?
3. ¿Qué mortero van a usar y por qué es el correcto para este ladrillo o piedra?
4. ¿Quién saca el permiso? ¿El albañil tiene licencia de la ciudad?
5. ¿Qué van a hacer con el agua en este muro?

Para ver cómo encaja todo, empiece con la guía de ladrillo y albañilería en Chicago. Si quiere que alguien vea el muro, nuestro equipo de albañilería puede empezar por ahí.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.