Reparación de cimientos en Chicago: cuándo hay que excavar por fuera

La reparación de cimientos en Chicago empieza con un diagnóstico, no con una zanja. Algunas grietas en la pared del sótano son normales, muchos sótanos mojados son un problema de nivel del terreno y bajantes de agua, y los trabajos que sí piden excavar por fuera son los casos donde el agua o el movimiento vienen por la misma pared. Esta página le ayuda a saber cuál es su caso antes de que alguien le dé un precio.

Cuánto cuesta es otra pregunta: vea qué determina el costo de reparar cimientos en Chicago. El panorama completo de excavación, permisos y cimientos está en nuestra guía de excavación y cimientos.

¿Su grieta es un problema o es normal?

Algo de agrietamiento en una pared de sótano de concreto colado es normal. La asociación nacional del concreto premezclado (National Ready Mixed Concrete Association) menciona como causas comunes la contracción, las esquinas junto a ventanas y puertas, las líneas de colado, la restricción en la base y el asentamiento (NRMCA). El concreto se encoge al secar, y una pared no siempre puede encogerse libremente.

La misma fuente da una medida útil. Las garantías típicas de constructores piden reparar solo si la grieta gotea, muestra desnivel vertical medible (un lado más alto que el otro) o mide más de 1/8 de pulgada (3 mm) (NRMCA). Es un estándar de garantía para casas nuevas, no una regla del código de Chicago ni un diagnóstico de su edificio. Úselo para ordenar las grietas, no como aprobado o reprobado.

Así se ve en la práctica:

Si no sabe en qué fila está, marque con lápiz cada extremo de la grieta, ponga la fecha y tómele una foto con una regla al lado. Una grieta que crece dice más que cualquier vistazo.

Somos contratistas, no ingenieros. Le podemos decir lo que vemos y lo que excavaríamos. Cuando una pared se mueve, se pandea o se agrieta con un patrón, primero debe verla un ingeniero, y nosotros se lo diremos.

Qué arreglar antes de que alguien excave

Muchas llamadas por sótano mojado en Chicago no son una falla de cimientos. La extensión de la Universidad de Minnesota (University of Minnesota Extension) da la razón con números: una lluvia de una pulgada deja cerca de 1,250 galones sobre un techo de 2,000 pies cuadrados (University of Minnesota Extension). Si esa agua cae junto a su pared, baja por la pared.

Sus soluciones cuestan muy poco al lado de una excavación:

• Incline la tierra para que se aleje de los cimientos, por lo menos 1 pulgada por pie, en al menos 6 pies.
• Alargue las bajantes con extensiones o bloques que descarguen a no menos de 4 pies de la pared.
• Agregue bajantes donde hagan falta: una por cada 50 pies lineales de alero.
• Revise el relleno. Suele hundirse y terminar con pendiente hacia la casa.

Es ciencia general de construcción de una fuente de Minnesota, no específica de Chicago, pero el agua se comporta igual en todos lados. Haga esto primero y observe el sótano durante unas lluvias fuertes. Si la humedad se detiene, puede que se haya ahorrado una excavación.

¿Cuándo la reparación de cimientos exige excavar por fuera?

Excavar por el lado de afuera de la pared tiene sentido cuando la solución tiene que hacerse por el lado donde llega el agua.

La NRMCA dice que la impermeabilización por fuera, con drenaje (drain tile) alrededor de la zapata, generalmente es mejor que la de adentro (NRMCA), y recomienda tubería de drenaje alrededor de la zapata exterior y impermeabilización del lado exterior en sótanos de concreto colado (NRMCA). Llegar a ese detalle exige abrir la tierra junto a la pared.

Entonces, excavar por fuera es una opción cuando:

1. El agua entra por una grieta o junta de la pared y ya se arreglaron el terreno y las bajantes.
2. La cara exterior de la pared necesita impermeabilización o reparación que no se alcanza desde adentro.
3. Falta el drenaje en la base, está tapado o roto, y la pared está expuesta al agua del subsuelo.
4. Un ingeniero especificó un trabajo que empieza por fuera, como la reparación o el apoyo de una pared.

Las soluciones por dentro también tienen su lugar, y no vamos a decir que todo trabajo pide zanja. La idea es que el problema escoja la solución, y no al revés.

Qué implica excavar junto a unos cimientos

Excavar junto a unos cimientos de Chicago no es un trabajito de fin de semana con una pala. Vienen cuatro cosas con eso.

1. La llamada a 811 Chicago. El sistema de una sola llamada de Chicago, 811 Chicago (DIGGER), es gratis, y para excavar sin urgencia hay que avisar con por lo menos dos días hábiles al 312-744-7000 o en línea. Aplica también a dueños y a propiedad privada (Ciudad de Chicago). La ley de Illinois además pide marcar antes y excavar a mano o con vacío dentro de la zona de tolerancia cerca de las líneas marcadas (Asamblea General de Illinois). La llamada se explica en Chicago 811: llame antes de excavar.

2. La pregunta del permiso. La ciudad dice que no se necesita permiso de construcción para nivelar o excavar hasta 5 pies de profundidad en propiedad privada, ni hasta 10 pies si no está a menos de 5 pies en horizontal de una estructura o de la vía pública (Ciudad de Chicago). Excavar junto a unos cimientos queda, por definición, a menos de 5 pies de una estructura. Y una reparación de cimientos es más que un hoyo, así que la reparación en sí puede pedir su propio permiso. La profundidad es solo un factor: los criterios de Revisión Estándar de Planos (Standard Plan Review) cubren cimientos y excavaciones de hasta 12 pies de profundidad (Ciudad de Chicago). Pregunte al Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) cómo se revisa su reparación. En las reglas de permiso para excavar en Chicago están los límites de profundidad.

3. Un contratista general con licencia. La ciudad dice que una persona sin licencia de contratista general no puede hacer ni supervisar trabajos que requieran aviso de excavación (Ciudad de Chicago). La excepción para el dueño de su residencia principal no cubre la excavación (Ciudad de Chicago).

4. La vía pública. Si un contenedor, la tierra sacada o el equipo quedan en la calle, el callejón o la banqueta (acera), eso necesita su propio permiso de CDOT (Ciudad de Chicago).

Si lo que tiene en mente es vaciar y bajar todo el sótano, lea cómo se excava un sótano en Chicago.

Preguntas para el contratista de reparación de cimientos

• ¿Qué está causando el problema y cómo lo determinó?
• ¿Qué descartó primero, como el nivel del terreno y las bajantes?
• ¿Recomienda un ingeniero? Y si no, ¿por qué no?
• ¿Quién llama a 811 Chicago y quién saca los permisos?
• ¿A dónde va la tierra y quién deja otra vez en orden el patio, el pasillo lateral y el concreto que se rompa?
• ¿Qué queda por escrito si al abrir la pared se encuentra algo peor de lo esperado?

Desconfíe de un precio que llega antes de que alguien mire la pared, o de uno que le empuja la solución más grande para una grieta fina.

¿Necesita que alguien revise unos cimientos en Chicago?

Akats hace excavación y concreto con su propia gente, tiene licencia y seguro en Illinois, y atiende en español y en inglés. Si la solución es una bajante y no una zanja, se lo decimos sin rodeos. Si hay que excavar, nuestro equipo de excavación puede visitar la propiedad y darle un estimado gratis.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.