Excavación en Chicago: permisos, el 811 y lo que hay bajo tierra

La excavación en Chicago empieza con una llamada, no con una pala. Antes de que alguien cave, incluso en su propio patio, hay que avisar al 811 Chicago (DIGGER) para que las compañías de servicios marquen sus líneas. Después, la profundidad del hoyo, qué tan cerca queda de un edificio o de la calle y quién hace el trabajo deciden qué permisos aplican.

Esta es la versión corta, en el orden en que debe suceder:

1. Llame al 811 Chicago y espere los días hábiles que exige para que marquen las líneas.
2. Revise la profundidad y la ubicación contra las reglas de permiso de la ciudad.
3. Contrate a un contratista general con licencia. Excavar es de los trabajos que un dueño no puede hacer con su propia excepción.
4. Revise la vía pública. Los contenedores, la tierra y los camiones en la calle o el callejón necesitan su propio permiso.
5. Cave a mano o con vacío cerca de las líneas marcadas, y sepa qué está viendo antes de bajar más.

El resto de la guía explica cada paso y le indica el artículo donde lo vemos a fondo.

¿Qué cuenta como excavación en una propiedad de Chicago?

La excavación es más que una retroexcavadora y un hoyo grande. En un lote típico de Chicago puede ser:

• Cavar junto a un muro de cimientos para repararlo o impermeabilizarlo. Vea reparación de cimientos en Chicago.
• Bajar el piso de un sótano o abrir una entrada nueva. Vea cómo excavar un sótano en Chicago.
• Zapatas para un porche, un garaje, una ampliación o unas escaleras.
• Zanjas para líneas de agua, drenaje, gas o desagüe.
• Limpiar y nivelar un terreno después de demoler una casa.
• Sacar cimientos viejos, tanques o escombros enterrados.

Todo cae bajo las mismas reglas básicas: llamar antes de cavar, revisar el límite del permiso, usar un contratista con licencia y mantener el hoyo fuera de la vía pública salvo que un permiso diga otra cosa. Los detalles dependen de la profundidad y de la cercanía a un edificio o a la calle.

¿Hay que llamar al 811 antes de cavar en Chicago?

Sí. El sistema único de llamadas de Chicago es el 811 Chicago (DIGGER), a cargo del Departamento de Transporte (CDOT). Es un servicio gratuito, las 24 horas, dentro de los límites de la ciudad. Toda excavación que no sea de emergencia requiere por lo menos dos días hábiles de aviso, sin contar sábados, domingos ni días feriados. Se llama al 312-744-7000 o se presenta un boleto en línea. La espera existe porque la Ley de Prevención de Daños a Instalaciones Subterráneas de Illinois la exige, para que las compañías puedan marcar sus instalaciones en la vía pública y en la propiedad privada (Ciudad de Chicago).

Dos puntos que los dueños suelen pasar por alto:

• Aplica a los dueños de casa. La llamada aplica a la propiedad privada, y aplica cuando usted mismo cava su patio (Ciudad de Chicago).
• Chicago y el resto de Illinois usan sistemas distintos. La ley estatal nombra a JULIE, Inc. como el sistema de aviso de todo el estado. Chicago usa el 811 Chicago, y JULIE atiende el resto de Illinois (ley de Illinois). Si su trabajo está en los suburbios, la llamada va a JULIE. Si está dentro de la ciudad, va a DIGGER.

La ley estatal también dice que el excavador debe avisar no menos de 2 días ni más de 10 días antes de empezar, marcar de antemano el área y excavar a mano o con vacío dentro de la zona de tolerancia alrededor de las líneas marcadas (ley de Illinois). Pregunte a su contratista con qué ventana está trabajando, y no cave el mismo día que vence su boleto.

Para el proceso completo, incluyendo lo que dice el boleto, vea el 811 Chicago para dueños de casa y cómo leer su boleto del 811. Si alguien le sugiere brincarse la llamada, lea primero cómo se tuercen los trabajos de excavación sin el 811.

¿Se necesita permiso para excavar en Chicago?

Depende de la profundidad y de dónde esté. Según las páginas de permisos de la ciudad, no se necesita permiso de construcción para nivelar o excavar a no más de 5 pies bajo el nivel del suelo en propiedad privada, o a no más de 10 pies si no está a menos de 5 pies en horizontal de una estructura existente o de la vía pública (Ciudad de Chicago). Más allá de esas cifras, entra el permiso.

Encima de eso hay otras cosas:

• Puede aplicar un plan de aguas pluviales. Se puede requerir un Plan de Manejo de Aguas Pluviales cuando la excavación altera 15,000 pies cuadrados o más, o cuando la superficie impermeable nueva o reconfigurada es de 7,500 pies cuadrados o más (Ciudad de Chicago).
• Más profundo significa planos. El programa de Revisión de Planos Estándar de la ciudad cubre cimientos y excavaciones de no más de 12 pies de profundidad, requiere que un arquitecto prepare los planos y se presenta por el sistema E-Plan de la ciudad (Ciudad de Chicago). Pasando de ese rango, el proyecto es otro tipo de revisión.
• "Sin permiso" no es "sin reglas". El trabajo que se hace bajo una excepción igual tiene que cumplir con todos los códigos de construcción (Ciudad de Chicago).
• "Sin permiso" no es "sin 811". La llamada es un requisito aparte.
• Los avisos de peligros siguen. El aviso de asbesto, el trabajo seguro con plomo y el control de polvo aplican aunque haya excepciones (Ciudad de Chicago).

Como estos límites cambian, confirme con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de contar con ellos. Explicamos las reglas de profundidad pregunta por pregunta en si necesita permiso para excavar en Chicago.

¿Quién puede excavar, y puede hacerlo usted mismo?

La ciudad no le deja esto al dueño. Una persona sin licencia de contratista general no puede ejecutar ni supervisar trabajos que requieran un permiso de demolición o un aviso de excavación (Ciudad de Chicago). Se requiere una licencia de contratista general de la ciudad para la mayoría de los trabajos de construcción, alteración, reparación y demolición, incluso los que están exentos de permiso de construcción (Ciudad de Chicago).

La excepción que mucha gente conoce, la que deja a algunas personas trabajar en su propia residencia principal, no incluye la excavación ni la demolición (Ciudad de Chicago). Así que el atajo de siempre para el dueño no cubre excavar.

En la práctica, un contratista general con licencia es quien cava, quien tiene el permiso y quien hace la llamada al 811. Si alguien le ofrece hacer el trabajo en efectivo y "sin permiso", pida su número de licencia de la ciudad y verifíquelo en el buscador del Departamento de Edificaciones antes de cualquier otra cosa.

Solo se permite un contratista general por proyecto a la vez (Ciudad de Chicago). Si su proyecto tiene albañil, plomero y excavador, importa cómo está armado quién responde a quién. Pregúntelo en el estimado.

Calle, callejón y banqueta: el permiso que se olvida

Muchos lotes de Chicago no tienen espacio para una pila de tierra ni para un contenedor dentro de la propiedad. Usar la vía pública (calle, callejón, banqueta o acera, el área de césped), incluyendo andamios, material almacenado y contenedores, necesita un permiso aparte de CDOT. Las estructuras en la vía pública por lo general necesitan un permiso de uso de vía pública del Departamento de Asuntos de Negocios y Protección al Consumidor (BACP), y los árboles o plantas en la vía pública necesitan un permiso forestal de Calles y Saneamiento (Streets and Sanitation) (Ciudad de Chicago).

Si va a cavar junto a la banqueta o al callejón, o si el camión solo puede estacionarse en la calle, pregunte a su contratista cuáles de esos permisos aplican y quién los saca. Un contenedor en el callejón sin permiso es una multa esperando a que un vecino llame al 311.

¿Qué hay bajo tierra en un lote de Chicago?

Las líneas marcadas son solo una parte. Esto es lo que solemos encontrar en lotes de la ciudad (son patrones, no una garantía para su dirección):

• Conexiones de agua y drenaje hacia la calle o el callejón.
• Líneas de gas y electricidad hacia el edificio.
• Muros de cimientos viejos, zapatas, cisternas, tanques o escombros de construcciones anteriores.
• Tubos de drenaje o desagües viejos.
• Raíces del árbol de la banqueta.

La marcación del 811 trata de las instalaciones de servicios. No le dice lo que un dueño anterior enterró. Por eso la ley estatal pide marcar de antemano y excavar a mano o con vacío cerca de las líneas marcadas. Nuestro artículo sobre la excavación hidráulica en Chicago explica por qué un camión de vacío es la forma más segura de abrir el suelo cerca de líneas vivas.

¿Cuándo un problema de cimientos significa cavar por fuera?

No todo cimiento agrietado necesita una zanja. Las reparaciones por dentro, los parches y los arreglos de drenaje pueden resolver algunos problemas sin salir al exterior. Pero cuando el problema está en la cara exterior del muro, con agua empujando contra él o con una zapata que falla, el trabajo normalmente significa cavar junto al cimiento.

Ahí es donde todas las reglas de esta guía llegan al mismo tiempo: el boleto del 811, la revisión de profundidad, el contratista con licencia y, muchas veces, el vecino. Cuándo cavar por fuera y cuándo dejar el suelo en paz es una decisión que el contratista debe explicarle, no solo cotizarle. Lea reparación de cimientos en Chicago: cuándo cavar por fuera para ver las señales y las preguntas que debe hacer. Para muros de cimientos de piedra y ladrillo, vea reparación de muros de cimientos de ladrillo y piedra.

Si el asentamiento se nota en grietas del ladrillo arriba, nuestro artículo sobre las grietas en escalera en el ladrillo explica cuándo el muro le está diciendo que el cimiento se movió.

Una nota sobre trabajo estructural: en muchos casos la ciudad pide planos preparados por un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois para reparaciones estructurales (Ciudad de Chicago). La reparación de cimientos normalmente no es un trabajo sin planos. Pregunte a su contratista si su alcance necesita planos de ingeniería, y no acepte "así lo hemos hecho siempre" como respuesta.

Excavar un sótano

Bajar el piso de un sótano o agregar un nivel inferior es la excavación más profunda y más costosa que la mayoría de los dueños consideran. Implica recalce o zapatas nuevas, apuntalamiento, drenaje y un camino de permisos que depende de la profundidad y de lo que esté haciendo el edificio arriba.

No damos un precio aquí, porque depende de la profundidad, del suelo, del acceso y de lo que necesite la estructura de arriba. Sí explicamos qué dispara el trabajo y el permiso en cómo excavar un sótano en Chicago. Si su razón es un apartamento en el sótano, consulte primero al Departamento de Edificaciones y a un profesional de zonificación.

Cavar junto a la pared del vecino

Muchos edificios de Chicago están pegados al límite del lote. Una zanja junto a la pared del vecino, o una zapata que se acerca a la línea de propiedad, crea riesgos que una página de permisos no contesta.

No podemos señalar una regla verificada de la ciudad sobre distancias a la pared del vecino, así que este es un tema de "consulte con el Departamento de Edificaciones". Lo práctico: pida a un agrimensor con licencia que confirme la línea, mire los cimientos del vecino antes de cualquier excavación y documente su condición con fotos. Si la pared es compartida o el trabajo se acerca a pocos pies de ella, pregunte a un ingeniero estructural sobre el apuntalamiento. Nuestro artículo cavar junto a la pared del vecino: riesgos en la línea del lote cubre las preguntas.

Para edificios pegados, las preguntas de pared compartida también salen al demoler. Vea demoler un edificio pegado a otro.

Cavar en invierno y la profundidad de congelación

La tierra congelada atrasa la excavación, cambia cómo se comporta el suelo y afecta cuándo se pueden colar las zapatas. Lo explicamos en excavar en invierno en Chicago.

Con la profundidad, cuidado con la cifra que escuche. Las guías de porches de la ciudad de 2011 dicen que el fondo de las zapatas debe quedar por lo menos 42 pulgadas bajo el nivel del suelo, pero esa guía cita capítulos viejos del código, así que trate la cifra como de 2011 y verifíquela con el código actual (Ciudad de Chicago). No presentamos una profundidad de congelación como ley de la ciudad. Vea qué tan profunda es la línea de congelación en Chicago para lo que podemos y no podemos decir.

¿Qué hace subir el costo de una excavación?

No damos cifras en dólares para excavar porque la factura se mueve con el trabajo. Los factores:

• Profundidad y volumen de tierra que se saca y se acarrea.
• Acceso. Un pasillo lateral angosto o un callejón sin espacio para la máquina significa excavar a mano o con equipo chico.
• Lo que hay bajo tierra. Servicios, cimientos viejos y escombros.
• Apuntalamiento y soporte para el edificio y para los vecinos.
• Permisos, planos y la vía pública. Arquitecto o ingeniero, el permiso de CDOT y un contenedor en el callejón.
• Agua. Agua subterránea y soluciones de drenaje.
• Restauración. Relleno, nivelación, concreto y jardinería.

Para los factores específicos de una reparación, vea qué hace subir la factura de reparar cimientos.

Por dónde empezar

Empiece con la llamada, no con la cotización. Decida qué quiere arreglar o construir. Averigüe la profundidad y la distancia al edificio más cercano y a la vía pública. Luego hable con un contratista general con licencia que le diga qué permisos, planos y llamadas aplican, y que los ponga en el contrato.

Akats es un contratista con licencia y seguro en Illinois, con cuadrillas propias de excavación, demolición, albañilería y concreto, así que quien cava, quien reconstruye el muro y quien maneja los papeles de la ciudad son el mismo equipo. Trabajamos en español y en inglés. Vea nuestra página de excavación y cimientos para saber cómo corre un trabajo.

¿Va a excavar o tiene un problema de cimientos? Pida un estimado gratis o llame al 312-339-9627. Si ya le llegó una notificación de la ciudad, empiece con nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.