Excavar el sótano de su casa en Chicago: qué implica y qué se activa

Excavar un sótano en Chicago significa cavar al lado y por debajo de un edificio que sigue de pie sobre ese mismo suelo, así que es primero un trabajo estructural y después uno de excavación. Activa permisos, planos de un profesional de diseño con licencia de Illinois, la llamada al 811 Chicago y una revisión cuidadosa de las paredes de sus vecinos. Le explicamos qué dicen las reglas de la ciudad y qué toca el trabajo. No damos un método genérico, porque la forma correcta de sostener una pared depende de su edificio y de su suelo, y eso lo decide un ingeniero.

¿Qué quiere decir "excavar un sótano"?

La gente usa la frase para trabajos distintos, y los papeles cambian en cada uno:

• Bajar el piso de un sótano que ya existe para ganar altura. Los muros de cimientos se quedan, pero cambia lo que los sostiene.
• Excavar un espacio bajo el piso (crawl space) o un sótano parcial para hacerlo completo.
• Excavar un sótano nuevo debajo de un anexo o de un edificio reconstruido.
• Excavar por fuera del muro de cimientos para repararlo o mejorar el drenaje. Es otro trabajo, y lo cubrimos en reparación de cimientos en Chicago.

Los dos primeros son los difíciles. El edificio ya está cargando peso, y cada pulgada más de profundidad cambia cómo se reparte la carga en el suelo al lado y debajo de la zapata. No damos una profundidad segura ni un método estándar. Consulte al Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) y contrate un ingeniero estructural para diseñarlo.

¿Se necesita permiso para excavar un sótano en Chicago?

Casi con seguridad sí, porque esto no es el tipo de trabajo de terreno que la ciudad exime. La regla básica es que se necesita permiso de construcción antes de empezar la mayoría de los trabajos de construcción, demolición, rehabilitación y reparación, con una lista limitada de trabajos de terreno, reparaciones no estructurales y cambios menores exentos (Ciudad de Chicago).

La excepción para excavar es estrecha. No hay permiso de construcción para nivelar o excavar a no más de 5 pies de profundidad en propiedad privada, o a no más de 10 pies si el trabajo no está a menos de 5 pies en horizontal de una estructura existente ni de la vía pública (Ciudad de Chicago). Un sótano se cava, por definición, junto y debajo de una estructura existente, así que no cabe en la segunda excepción. Y cambiar lo que carga el peso de un edificio no es nivelar un terreno.

No podemos decirle el camino exacto de permiso de su proyecto. Pregunte al Departamento de Edificaciones, o deje que lo llevemos nosotros con nuestro servicio de trámites. El artículo sobre reglas de profundidad para excavar explica los límites con detalle.

Por qué los planos son parte del trabajo

La Revisión Estándar de Planos (Standard Plan Review) es el proceso de la ciudad para trabajo con planos, y entre los proyectos que cubre menciona cimientos y excavación de no más de 12 pies de profundidad. Exige que un arquitecto prepare los planos, se presenta por E-Plan y todos los proyectos necesitan aprobación de zonificación (Ciudad de Chicago).

Los permisos con planos requieren que los prepare un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois, y en la mayoría de los proyectos eso significa un arquitecto o un ingeniero estructural (Ciudad de Chicago). Así que bajar un sótano es un trabajo de diseño. Espere que los planos muestren lo que va a cambiar, qué sostiene a qué y cómo se hace el trabajo por etapas.

Si la excavación pasa del rango que menciona ese programa, pregunte al Departamento de Edificaciones qué revisión corresponde. No damos otro límite porque no lo hemos confirmado.

Primero la llamada al 811

Antes de cualquier excavación que no sea de emergencia en Chicago, se llama a 811 Chicago (DIGGER), un servicio gratis de CDOT, con al menos dos días hábiles de anticipación, sin contar fines de semana ni feriados (Ciudad de Chicago). La llamada aplica también a los dueños de casa, incluso en propiedad privada (Ciudad de Chicago). La ley estatal añade excavación a mano o con aspiradora dentro de la zona de tolerancia alrededor de las líneas marcadas (220 ILCS 50). En un sótano hay líneas que encontrar: la del agua, las conexiones del drenaje, el gas, la electricidad y cualquier otra que entre al edificio cerca de donde va a abrir.

En DIGGER 811 en Chicago están las reglas completas y la diferencia entre DIGGER y JULIE.

Quién puede hacer el trabajo

Las reglas de permisos de Chicago dicen que una persona sin licencia de contratista general no puede hacer ni supervisar trabajo que requiera permiso de demolición o aviso de excavación (Ciudad de Chicago). Cuente con un contratista general con licencia y un ingeniero. Un contratista que le ofrece cavar su sótano sin planos ni permiso le está pasando un riesgo que termina siendo suyo.

Lo que piden el suelo, las zapatas y el agua

El suelo y el agua deciden qué es posible. La Asociación Nacional de Concreto Premezclado (NRMCA) aconseja evaluar las condiciones del suelo, y señala que las zapatas deben apoyarse en suelo sin alterar o bien compactado (NRMCA). También recomienda tubo de drenaje alrededor de la zapata por fuera e impermeabilización exterior en sótanos de concreto vaciado. Al bajar un piso, esa zona de la zapata es justo la que usted deja expuesta.

El manejo del agua es parte del diseño, no un detalle de acabado. La Extensión de la Universidad de Minnesota dice que el terreno debe tener pendiente que se aleje del cimiento al menos 1 pulgada por pie en al menos 6 pies, y que los bajantes descarguen al menos 4 pies de la pared (UMN Extension). Son pautas generales, no una regla del código de Chicago, pero muestran por qué la pendiente del terreno y los bajantes se revisan en cualquier proyecto de sótano.

Aquí no afirmamos nada sobre el tipo de suelo de Chicago, la profundidad de congelación ni la profundidad mínima de zapatas. Eso necesita la opinión de un ingeniero para su sitio y una consulta al Departamento de Edificaciones.

Qué le pasa a las paredes que ya tiene

Los muros de su sótano pueden tener grietas antes de empezar. La NRMCA dice que cierta fisura en muros de sótano de concreto vaciado es normal, por contracción, esquinas en aberturas, juntas de colado y asentamiento, y que las garantías típicas de constructores solo exigen reparar si la grieta filtra, muestra desplazamiento vertical medible o pasa de 1/8 de pulgada (NRMCA). Eso es una guía para muros nuevos vaciados y no describe cómo se va a comportar una cimentación vieja de albañilería en Chicago.

Para planear, lo importante es documentar cómo está todo antes de cavar. Fotos, ubicación de las grietas y el estado de la albañilería arriba son parte de un buen alcance. Si los muros son de ladrillo o piedra viejos, pregunte por reparación de albañilería antes o durante la excavación.

Qué le pasa a los vecinos

En los lotes de Chicago, el edificio de al lado suele estar a pocos pies, y muchos están pegados. Cavar cerca de una pared compartida o del límite del lote tiene un riesgo real de movimiento y daño en la propiedad vecina. Lo tratamos en excavar junto a la pared del vecino. Las reglas de demolición de la ciudad exigen certificar que no hace falta refuerzo o el consentimiento escrito del vecino cuando se afecta una estructura colindante (Ciudad de Chicago), y eso muestra cuánto cuidado pone la ciudad en las estructuras vecinas. Para excavación, consulte al Departamento de Edificaciones qué aplica.

Lo que el trabajo pone en la calle y el callejón

Un sótano produce mucha tierra. Sacarla pone camiones y contenedores frente al edificio. Usar la calle, el callejón, la banqueta (acera) o el pasto junto a la banqueta para materiales, andamios o un contenedor requiere un permiso aparte de CDOT (Ciudad de Chicago). Quién lo saca y quién lo paga debe estar escrito en el contrato.

Qué preguntar antes de contratar

1. ¿Quién diseña esto? ¿Puedo ver los planos del ingeniero antes de empezar?
2. ¿Quién saca el permiso de construcción y el de vía pública? ¿Cuáles son los números?
3. ¿Ya se llamó al 811 Chicago y ya están las marcas?
4. ¿Cómo se sostiene el cimiento existente en cada etapa?
5. ¿Cuál es el plan de drenaje, impermeabilización y el piso nuevo?
6. ¿Cómo se protegen las paredes de mis vecinos y quién documenta su estado?
7. ¿Qué queda fuera de esta oferta?

Si alguna respuesta es "ya veremos cuando lleguemos", es razón para seguir buscando. Nuestro equipo de excavación trabaja con ingenieros en lotes de Chicago y se encarga de los permisos, la llamada al 811 y la excavación. Para ver todo sobre permisos, servicios subterráneos y cimientos, lea la guía de excavación y cimientos.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.