Para demoler una casa en Chicago primero hay que mover papeles, no una máquina. La ciudad pide un permiso de demolición, un contratista general con licencia de la ciudad y una lista de aprobaciones (salud, control de roedores, agua, drenaje, la vía pública y a veces vivienda e historia) antes de dejar que caiga una pared. Si falta una, el permiso se queda esperando.
Si solo tiene un minuto, este es el orden:
- Averigüe qué tipo de edificio es. Si está solo o pegado a otro, cuántas unidades de vivienda tiene y si tiene un color en la encuesta histórica de la ciudad. Con esas tres respuestas se decide casi todo.
- Contrate a un contratista general con licencia cuya clase incluya demolición.
- Reúna las aprobaciones que la ciudad pide para su edificio y presente la solicitud en el portal de la ciudad.
- Haga la preparación: control de roedores, corte y sello del agua y el drenaje, avisos de asbesto.
- Demuela, nivele, pida inspección y cierre los papeles, incluyendo el reciclaje de escombros.
El resto de esta guía explica cada paso y le indica el artículo donde lo vemos a fondo.
¿Se necesita permiso para tumbar una casa en Chicago?
Sí. Chicago exige un permiso de demolición (wrecking permit) para derribar un edificio o una estructura completa, para quitar casi toda la parte que está sobre el nivel del suelo, o para alterar un edificio de modo que se reduzca su área de forma permanente (Ciudad de Chicago). Las excepciones son pocas: ciertos garajes privados de estructura de madera que se reemplazan por el programa Express, estructuras pequeñas que ni para construirse requieren permiso, y trabajos de emergencia autorizados por el Comisionado. Una casa no está entre ellas.
Hay dos detalles en los que mucha gente tropieza. Primero, quien solicita el permiso tiene que ser dueño de la propiedad. Segundo, la demolición la tiene que hacer un contratista general con licencia de la ciudad (Ciudad de Chicago). No se puede sacar el permiso y luego contratar a un conocido con un marro.
El proceso también cambió hace poco. Desde el 10 de agosto de 2026, las solicitudes de demolición se hacen en el Portal de Inspecciones, Permisos y Licencias de la ciudad. Las solicitudes iniciadas con el proceso viejo antes del 6 de agosto de 2026 pueden seguir hasta el 30 de diciembre de 2026 (Ciudad de Chicago). Si algún sitio web o contratista le dice que mande un correo con el Formulario 480, eso es el proceso viejo. Confirme los pasos actuales con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de presentar nada.
Desglosamos el permiso línea por línea en requisitos del permiso de demolición en Chicago, y lo resumimos en una página en la lista de verificación del permiso.
¿Quién puede demoler una casa en Chicago?
Un contratista general con licencia de la ciudad, y no cualquier clase. La ciudad otorga licencias de contratista general por clases, según el valor del proyecto y lo que puede demoler cada una. Las clases A y B pueden hacer demolición ordinaria o compleja. Las clases C y D, demolición ordinaria. La clase E no incluye demolición (Ciudad de Chicago). Los seguros mínimos suben con la clase, y la ciudad los aumentó para algunas clases desde el 1 de enero de 2026, así que confirme los montos actuales en el Departamento de Edificaciones.
La licencia de contratista general es la principal, pero hay más:
- El contratista de demolición debe presentar cada año una fianza ante el Secretario de la Ciudad (City Clerk) y tener un seguro de responsabilidad civil de por lo menos $500,000 por evento que nombre a la ciudad como asegurada adicional, según el texto de 2019 del código (Código Municipal 14A-4-407.4). Las fianzas suben con la altura del edificio. Confirme los montos actuales con la ciudad.
- Solo se permite un contratista general por proyecto a la vez (Ciudad de Chicago).
- La excepción que deja a algunos dueños actuar como su propio contratista en su residencia principal excluye específicamente la demolición y la excavación (Ciudad de Chicago). Dicho claro: el "lo hago yo mismo" no funciona para demoler.
Puede verificar la licencia del contratista en el buscador de la ciudad antes de firmar. Explicamos qué revisar en cómo escoger un contratista de demolición en Chicago, y contestamos la pregunta de hacerlo usted mismo en si puede tumbar su propia casa en Chicago.
Antes de firmar, pida la clase de licencia de la ciudad del contratista, el certificado de seguro vigente que nombra a la ciudad como asegurada adicional y quién va a sacar cada permiso. Si el contratista se pone vago con alguna de las tres cosas, ya le está diciendo algo.
¿Qué aprobaciones hacen falta antes del permiso?
Aquí es donde se van las semanas. La lista de verificación de la ciudad incluye aprobaciones que deben estar en mano antes de que se emita el permiso. Cuáles aplican depende del edificio (Ciudad de Chicago).
| Aprobación | Quién la da | Qué cubre |
|---|---|---|
| Aviso de intención de demolición | Departamento de Salud Pública (CDPH) | Control de polvo y medidas para asbesto o materiales peligrosos |
| Control de roedores | Calles y Saneamiento (Streets and Sanitation) | Carnada por una empresa de plagas con licencia, una declaración jurada y una inspección aprobada |
| Permiso de vía pública o determinación escrita | CDOT | Todo lo que ocupe la calle, el callejón o la banqueta (acera) |
| Desconexión del drenaje | Manejo de Agua (Water Management) | Permiso de corte y sello, o una determinación escrita |
| Desconexión del agua | Plomero con licencia | Permiso de corte y sello, más permiso de hidrante u otra fuente de agua |
| Aprobación de vivienda | Departamento de Vivienda (Department of Housing) | Obligatoria si el edificio tiene unidades de vivienda |
| Revisión histórica | Planificación y Desarrollo (Planning and Development) | Edificios con color naranja o rojo en la encuesta, o monumentos |
Además de las aprobaciones, la misma lista pide fotografías tomadas en los últimos 60 días, un contrato firmado, una certificación de excavación y, donde se requiere, un informe de la condición estructural y un plan de seguridad de la obra. Las demoliciones complejas necesitan una inspección antes del permiso, y hay permisos para tanques de líquidos inflamables donde los haya (Ciudad de Chicago).
El orden importa. Un expediente completo avanza más rápido que uno a medias que rebota. Enumeramos los atascos más comunes en qué atrasa un permiso de demolición en Chicago.
En casas viejas y edificios de dos pisos (two-flats) muchas veces el permiso no es lo lento. Lo lento son las aprobaciones. Una declaración jurada de roedores que falta, una duda de la vía pública que nadie contestó o una revisión histórica que nadie sabía que existía detienen todo el expediente mientras el dueño espera una fecha de inicio.
Asbesto, polvo y el aviso de 10 días hábiles
Antes de una demolición que no sea de emergencia, hay que presentar un Aviso de intención de demolición en el portal de la ciudad por lo menos 10 días hábiles antes de empezar. Ese aviso va al Departamento de Salud Pública de Chicago (CDPH). Aparte, un Aviso de remoción de asbesto debe presentarse por lo menos 10 días hábiles antes de cualquier trabajo que altere asbesto en cualquier cantidad, en cualquier edificio excepto las casas de una sola familia (CDPH).
De ahí salen dos cosas. La casa de una sola familia se trata distinto en el aviso de asbesto, pero no en el Aviso de intención de demolición, y nadie debe suponer que una casa no tiene asbesto porque la regla del aviso sea más ligera. Y los 10 días hábiles son tiempo real de calendario que tiene que caber antes de su fecha de inicio.
El aviso de asbesto, las prácticas seguras con plomo y el control de polvo aplican sin importar qué atajo de permiso pudiera usar (Ciudad de Chicago). Si piensa quitar material que pueda tener asbesto, lea lo que debe pasar primero en una demolición en Chicago antes de programar una cuadrilla.
Roedores, agua y drenaje: la preparación que sorprende
Chicago hace del control de roedores parte del expediente. La lista de la ciudad exige carnada por una empresa de plagas con licencia, una declaración jurada y una inspección aprobada. Según el Código Municipal, si se encuentran roedores, hay que eliminarlos dentro de los 14 días antes de presentar la solicitud (Ciudad de Chicago). Si usted espera a que el resto del expediente esté listo para empezar la carnada, se está regalando un atraso. Vea por qué la carnada para roedores va primero.
El agua y el drenaje también están en la lista. La ciudad exige un permiso de desconexión del drenaje (corte y sello) o una determinación escrita, y un permiso de desconexión del agua (corte y sello) que saque un plomero con licencia, con inspección (Ciudad de Chicago). Una demolición que deja una línea de agua viva o una conexión de drenaje abierta bajo tierra es un problema para el siguiente dueño, para los vecinos y para la ciudad.
El gas y la electricidad son otra pregunta. La página de la ciudad que revisamos no incluye la desconexión de gas ni de electricidad entre las aprobaciones de demolición, y el Código de Construcción menciona las conexiones de servicios como algo que el plan de seguridad de la obra debe atender (Ciudad de Chicago). No le vamos a decir aquí un paso específico de gas o electricidad, porque no podemos señalar una fuente de la ciudad que lo liste. Pregunte al Departamento de Edificaciones y a las compañías de servicios cómo lo quieren manejar en su propiedad, y pida la respuesta por escrito. Nuestro artículo corto sobre quién corta los servicios antes de una demolición en Chicago explica qué preguntar.
¿Está pegada a la casa del vecino?
Si su casa comparte pared con el edificio de al lado, el expediente se pone más pesado. Quien solicita debe entregar un plano de un agrimensor con licencia de Illinois que muestre que todo lo que se va a demoler está dentro de su propiedad, o una carta firmada por el dueño colindante que autorice la demolición. Según el texto de 2019 del código, un profesional del diseño también debe certificar que la estructura vecina no necesita apuntalamiento, o hacen falta planos y el consentimiento escrito del vecino. El contratista debe proteger económicamente a los dueños colindantes (Ciudad de Chicago).
No encontramos en la página de demolición de la ciudad un requisito general de avisar a los vecinos por correo, pero eso no quiere decir que no tenga un deber con ellos. Una pared compartida es un problema compartido. Las grietas, el agua que entra por la pared medianera que queda expuesta y las quejas por vibración son la forma en que se tuercen las demoliciones de edificios pegados.
Lea demoler un edificio pegado a otro en Chicago antes de contratar, y demolición que sale mal con el vecino para ver cómo empiezan estos fallos. Si el edificio de al lado es de tres pisos, de patio o con tienda abajo, vea los tipos de edificios de Chicago para saber a qué se está pegando.
¿Un color histórico puede atrasar su demolición?
Puede. Si un edificio tiene color naranja o rojo en la Encuesta de Recursos Históricos de Chicago de 1996, es posible que el permiso de demolición no se emita por hasta 90 días, para que el Departamento de Planificación y Desarrollo estudie opciones de preservación, incluyendo declararlo monumento. El plazo empieza cuando una solicitud completa y las fotografías llegan al personal de preservación histórica de Planificación. Se puede extender por acuerdo escrito de ambas partes, o el funcionario de edificios puede eliminarlo si hay peligro inminente. Los monumentos y los propuestos como monumento se manejan aparte (Ciudad de Chicago).
Puede averiguar el color antes de planear el trabajo. No lo adivine por la cara de la casa. Una casa de ladrillo sencilla puede tener color, y una muy bonita puede no tenerlo. Nuestro artículo si su edificio activa la demora de demolición en Chicago explica cómo revisarlo y qué significan los 90 días para su calendario.
Dónde aplica el recargo de demolición
Existe un recargo para demoliciones residenciales, pero solo en las áreas piloto de Pilsen y el 606. No es en toda la ciudad. La Ordenanza de Preservación del Lado Noroeste (Northwest Side Preservation Ordinance), aprobada en septiembre de 2024, lo subió de $5,000 por unidad y $15,000 por edificio a $20,000 por unidad y $60,000 por edificio, y extendió el fin del programa al 31 de diciembre de 2029. La demolición de unidades de vivienda necesita la aprobación del Departamento de Vivienda mediante su formulario electrónico del recargo (Departamento de Vivienda). Estas cifras vienen de una página de la ciudad y pueden cambiar, así que confírmelas con el Departamento de Vivienda antes de hacer su presupuesto.
Si su casa no está en esas áreas piloto, el recargo no le aplica. Si está, es un costo que debe planear antes de firmar contrato. Explicamos las tarifas en tarifas del permiso de demolición en Chicago y dónde aplican los recargos.
¿Y la calle, el callejón y la tierra bajo la casa?
La demolición toca la vía pública más de lo que los dueños esperan. Los contenedores, andamios, el material almacenado y el acceso de camiones en la calle, el callejón o la banqueta necesitan un permiso aparte del Departamento de Transporte (CDOT) (Ciudad de Chicago). La lista de demolición también pide un permiso de vía pública de CDOT o una determinación escrita de que no hace falta (Ciudad de Chicago).
Cuando la casa ya cayó, el trabajo suele pasar a excavar: muros de cimientos, zapatas, un sótano que rellenar, un terreno que nivelar. Para excavar hay que llamar al 811 Chicago (DIGGER), el sistema gratuito de la ciudad. Para una excavación que no sea de emergencia se requieren por lo menos dos días hábiles de aviso, para que las compañías marquen sus líneas en la vía pública y en la propiedad privada (Ciudad de Chicago). Aplica también en su propio terreno. Vea nuestra guía de excavación y cimientos y el 811 Chicago para dueños de casa.
Un caso especial más: los explosivos requieren un permiso aparte de Asuntos de Negocios y Protección al Consumidor (BACP) para demolición por implosión, y la demolición en la zona del túnel de carga del Loop necesita revisión de CDOT (Ciudad de Chicago). Nada de esto aplica a una casa. Lo mencionamos para que ignore a cualquier contratista que se lo saque para una casa de ladrillo de dos pisos.
¿Cuánto tarda y qué relojes están corriendo?
No prometemos plazos de permiso, y nadie debería hacerlo, porque dependen de las aprobaciones, del edificio y de la revisión. Lo que sí publica la ciudad son plazos que usted puede usar para planear (Ciudad de Chicago):
- El trabajo debe empezar dentro de 6 meses después de pagar el permiso.
- El trabajo no puede parar por más de 12 meses.
- Una solicitud de demolición vence después de 120 días sin actividad, con una prórroga de 90 días.
- Las inspecciones se piden por internet al terminar y otra vez después de nivelar el terreno.
- Los papeles del reciclaje de escombros de construcción y demolición van al CDPH al final. La ciudad exige reciclar el 50 por ciento de los escombros reciclables.
Esto último es fácil de olvidar hasta la inspección final. Pregunte a su contratista a qué recicladora manda el material y cómo se presentan los papeles. Vea a dónde van los escombros de una demolición en Chicago.
¿Tumbarla o rehabilitarla?
La mayoría de los dueños no empiezan preguntando por permisos. Empiezan preguntando si vale la pena salvar el edificio. La respuesta honesta depende de lo que tiene mal, de lo que permite el terreno y de lo que cuesta cada camino en permisos, aprobaciones y tiempo. Demoler quita los problemas del edificio y trae problemas de aprobación: la revisión histórica, el recargo en las áreas piloto, los vecinos y lo que haya bajo los cimientos.
Rehabilitar conserva la estructura y cambia esos problemas por otros, casi siempre de albañilería, porches, techos y lo que encuentre un inspector. Si está comparando las dos, lea tumbar y reconstruir o rehabilitar. Plantea las preguntas que debe hacerse, no un veredicto. El costo depende del tamaño del edificio, de si está pegado, de los materiales peligrosos, del acceso, de los escombros, de la vía pública y de lo que haya bajo tierra. Explicamos esos factores en qué mueve el costo de demoler una casa en Chicago, sin dar un precio que no podamos respaldar.
Si lo que quiere tumbar es más chico que una casa, un garaje independiente tiene sus propias reglas. Vea demolición de garajes en Chicago.
Por dónde empezar y qué hace Akats
Empiece con tres datos de su edificio: si está pegado a otro, cuántas unidades de vivienda tiene y si tiene un color en la encuesta histórica. Luego pregunte al Departamento de Edificaciones cuál es el proceso vigente para su dirección, porque el portal cambió en 2026.
Akats es un contratista con licencia y seguro en Illinois, con cuadrillas de demolición y excavación propias, así que quien saca los permisos es la misma empresa que opera la máquina y hace la excavación después. Trabajamos en español y en inglés, y acompañamos a los dueños en los papeles de la ciudad para que el expediente salga completo la primera vez. Nuestra página de demolición de casas explica cómo corre un trabajo, y puede ver qué hay registrado en una dirección en cómo buscar un permiso de demolición en Chicago.
¿Quiere una respuesta directa sobre su edificio? Pida un estimado gratis o llame al 312-339-9627.
Preguntas frecuentes
Sí. Chicago exige un permiso de demolición para derribar un edificio completo o casi toda su parte sobre el suelo. Quien lo solicita debe ser dueño y la demolición la tiene que hacer un contratista general con licencia de la ciudad. Vea los requisitos del permiso.
No por su cuenta. La ciudad exige que un contratista general con licencia de la ciudad haga la demolición, y la excepción para dueños en su residencia principal excluye la demolición y la excavación. Vea si puede tumbar su propia casa.
No. El recargo para demoliciones residenciales aplica solo en las áreas piloto de Pilsen y el 606, no en toda la ciudad. Confirme los montos actuales y si su dirección está incluida con el Departamento de Vivienda. Vea tarifas y recargos.
La ciudad lista aprobaciones como el Aviso de intención de demolición del CDPH, el control de roedores, la determinación de vía pública de CDOT, el corte y sello de agua y drenaje, y la aprobación de vivienda si hay unidades. Algunos edificios necesitan revisión histórica. Depende de su edificio.
Si un edificio tiene color naranja o rojo en la Encuesta de Recursos Históricos de Chicago de 1996, el permiso de demolición puede no emitirse por hasta 90 días para estudiar opciones de preservación. No aplica a todos los edificios. Vea la demora de demolición.
La página de la ciudad que revisamos no pide un aviso general por correo, pero los edificios pegados necesitan un plano de agrimensor con licencia o una carta firmada del dueño colindante, y proteger la pared compartida. Vea demolición de edificios pegados.
Fuentes
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Demolition (Wrecking) Permits
- Ciudad de Chicago, Departamento de Salud Pública: Asbestos, Demolition and Renovation Notifications
- Ciudad de Chicago: Title 14A Administrative Provisions, 2019 posted text (PDF)
- Ciudad de Chicago, Departamento de Vivienda: Northwest Side Preservation Ordinance
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: General Contractor License
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: General Contractor License FAQ
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: What Types of Work Do Not Require a Building Permit?
- Ciudad de Chicago: 811 Chicago (DIGGER)
Datos verificados por última vez: 7 de octubre de 2026.
Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.