Un contratista de demolición en Chicago tiene que tener licencia de la ciudad, y tiene que ser la clase correcta. La ciudad exige que la demolición la haga un contratista general con licencia de Chicago, y no todas las clases de licencia general pueden demoler. Además de la licencia, el contratista de demolición presenta una fianza y tiene un seguro de responsabilidad. Revise las tres cosas antes de firmar.
Esta página trata del contratista. Para el permiso en sí, vea qué exige el permiso de demolición en Chicago. Para todo el proceso de principio a fin, está nuestra guía de demolición de casas.
¿Quién puede demoler una casa en Chicago?
Para casi cualquier trabajo de construcción, alteración, reparación y demolición se necesita la licencia de contratista general de la Ciudad de Chicago, y solo se permite un contratista general por proyecto (Ciudad de Chicago). Para la demolición, la ciudad dice que el trabajo lo tiene que hacer un contratista general con licencia de Chicago (Ciudad de Chicago).
Eso tiene dos consecuencias que muchos dueños no ven.
Primero, un handyman, un camionero o un conocido con una retroexcavadora no es un contratista de demolición. Según las reglas de la ciudad, una persona sin licencia de contratista general no puede hacer ni supervisar un trabajo que necesite permiso de demolición (Ciudad de Chicago).
Segundo, la excepción que deja a algunos dueños ser su propio contratista en reparaciones no cubre la demolición. La exención de licencia para la residencia principal del dueño excluye expresamente la excavación y la demolición (Ciudad de Chicago). Si se pregunta si puede hacerlo usted mismo, lea si puede demoler su propia casa en Chicago.
Quien pide el permiso tiene que ser dueño de la propiedad (Ciudad de Chicago). Entonces el reparto normal es este: usted solicita el permiso como dueño y el contratista general con licencia hace la demolición.
¿Qué clases de licencia general permiten demoler?
Chicago otorga licencias de contratista general en cinco clases, de la A a la E. La clase define el tamaño del proyecto y el tipo de demolición permitido. Esto es lo que muestra la página de licencias de la ciudad (Ciudad de Chicago):
| Clase | Límite de valor del proyecto | Demolición permitida | Seguro de responsabilidad |
|---|---|---|---|
| A | Sin límite | Ordinaria o compleja | $5 millones por evento |
| B | Hasta $20 millones | Ordinaria o compleja | $3 millones por evento |
| C | Hasta $10 millones | Solo ordinaria | $2 millones por evento |
| D | Hasta $4 millones | Solo ordinaria | $2 millones por evento |
| E | Hasta $500,000 | Ninguna | $1 millón por evento |
Lo importante: un contratista Clase E no puede demoler. La Clase E es una licencia para proyectos chicos y la ciudad no le permite demolición. Si alguien le dice que tiene Clase E y le ofrece tumbar su casa, no puede hacerlo legalmente.
La ciudad también anota que los seguros mínimos de las Clases C y D subieron desde el 1 de enero de 2026, y se aplican al renovar la póliza en las licencias más viejas. Estas cifras son las que mostraba la página en octubre de 2026. Cambian, así que confirme los montos actuales con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings).
La tabla dice "ordinaria o compleja" sin definir ninguna de las dos, y nosotros no vamos a adivinar. Lo que sí dice la lista de la ciudad es que hay una inspección previa al permiso cuando la demolición es compleja (Ciudad de Chicago). Pregunte al Departamento de Edificaciones o a su contratista en qué categoría cae su edificio, y pídalo por escrito.
¿Qué fianza y qué seguro debe tener quien demuele?
Aparte de la licencia, las reglas de la ciudad para demolición exigen fianza y seguro. Según el texto del código de 2019, el contratista presenta cada año una fianza ante la Secretaría de la Ciudad (City Clerk): $20,000 para edificios de hasta tres pisos, más para los de cuatro pisos o más, y otra fianza de $500 para restaurar y nivelar el terreno. También debe tener un seguro de responsabilidad general de por lo menos $500,000 por evento, con la ciudad como asegurada adicional (Ciudad de Chicago).
Esos montos vienen del texto del código de 2019. Tómelos como un mínimo y confirme lo vigente con el Departamento de Edificaciones.
Por qué le conviene como dueño:
- La fianza protege a la ciudad y al terreno. La fianza de restauración existe para que el lote quede nivelado y en condiciones aceptables.
- El seguro lo protege a usted y a sus vecinos. Los reclamos suelen salir cuando se demuele junto a un vecino. Si el edificio está pegado a otro, la ciudad además exige que el contratista indemnice a los dueños vecinos (Ciudad de Chicago).
- El certificado de seguro no es la póliza. Pida el certificado, verifique que nombre a la ciudad como asegurada adicional donde se requiere, y pídale a su agente de seguros o a su abogado que lo lea.
¿Cómo verifico la licencia de un contratista de demolición?
No acepte una tarjeta de presentación ni el rótulo de la camioneta como prueba. La ciudad tiene una búsqueda de licencias de contratistas para verificar contratistas generales por nombre. Toma dos minutos.
Al buscarlo, revise:
- Que la licencia esté activa, no vencida ni suspendida.
- Que la clase permita demoler (A, B, C o D).
- Que el nombre de la licencia sea el mismo del contrato y del certificado de seguro.
- Que la clase se ajuste a su edificio. Las Clases C y D solo hacen demolición ordinaria y tienen su límite de valor, así que pregunte cómo lo interpreta el contratista para su caso.
Si el nombre de la oferta es de otra empresa distinta a la que tiene la licencia, pregunte por qué. Una empresa con licencia puede usar subcontratistas, pero el titular de la licencia es el responsable ante la ciudad.
Lo que el contratista general todavía tiene que coordinar
La licencia le abre la puerta al contratista. Pero antes de emitir el permiso la ciudad pide una lista larga de aprobaciones. Según su lista de requisitos, incluye el aviso de intención al Departamento de Salud Pública de Chicago, el control de roedores por una empresa de plagas con licencia, un permiso de vía pública de CDOT o una determinación por escrito de que no hace falta, los permisos para cortar y sellar el drenaje y el agua, la aprobación del Departamento de Vivienda si el edificio tiene unidades de vivienda, y la revisión de preservación histórica cuando aplica (Ciudad de Chicago).
El permiso para cortar y sellar el agua lo saca un contratista de plomería con licencia. O sea, hasta el mejor contratista de demolición trabaja con otros oficios con licencia.
Tome nota también de que la ciudad cambió la forma de presentar las solicitudes. Desde el 10 de agosto de 2026 se hacen por el portal de inspecciones, permisos y licencias de la ciudad, y las páginas viejas de contratistas todavía pueden describir el proceso anterior por correo y con el formulario 480 (Ciudad de Chicago). Un contratista que le explica el proceso viejo quizás no está al día.
Si un contenedor o equipo va a quedar en la calle, el callejón o la banqueta (acera), eso es vía pública y necesita su propio permiso de CDOT (Ciudad de Chicago). Pregunte quién lo saca.
En un two-flat (edificio de dos pisos) o en un garaje, la oferta que parece más barata muchas veces es la que deja cosas fuera. Huecos típicos: ninguna línea para el control de roedores que tiene que pasar inspección antes del permiso, ningún plan para cortar y sellar el drenaje y el agua, y nadie asignado a nivelar el lote al terminar. Ponga todas las ofertas contra la misma lista para comparar el mismo trabajo.
Preguntas para hacer antes de contratar
- ¿Cuál es su clase y número de licencia de contratista general de la Ciudad de Chicago?
- ¿Quién presenta la solicitud y por cuál sistema?
- ¿Su precio incluye el aviso al Departamento de Salud Pública, el control de roedores y el corte y sellado del drenaje y el agua?
- ¿Quién saca el permiso de vía pública de CDOT, si hace falta?
- ¿Dónde está pegado el edificio al vecino y cómo va a proteger esa pared?
- ¿Quién se encarga de los escombros, el papeleo de reciclaje y la nivelación final?
- ¿Puedo ver la fianza y el certificado de seguro antes de firmar?
Qué mueve el precio es otra pregunta, y la contestamos en qué influye en el costo de demoler una casa en Chicago. Si el edificio comparte pared con el vecino, lea primero cómo se demuele un edificio pegado a otro.
El trabajo sin permiso recibe una orden de paro de obra. Solo se reanuda cuando se obtiene el permiso requerido y se paga la multa por la orden de paro, en la mayoría de los casos la tarifa del permiso se triplica, y la ciudad puede abrir un caso (Ciudad de Chicago). Una cuadrilla sin licencia además deja el riesgo en sus manos, como dueño y solicitante del permiso. Confirme las reglas y tarifas vigentes con el Departamento de Edificaciones.
¿Necesita un contratista de demolición con licencia en Chicago?
Akats tiene licencia y seguro en Illinois, es un negocio familiar y atiende en inglés y en español. Demolición y excavación son dos de los oficios que hacemos con nuestra propia gente. Si quiere una opinión clara sobre el alcance, los permisos y lo que necesita su edificio, nuestro equipo de demolición puede visitar la propiedad y darle un estimado gratis.
Preguntas frecuentes
Sí. La ciudad exige que la demolición la haga un contratista general con licencia de Chicago, y una persona sin esa licencia no puede hacer ni supervisar trabajos que requieran permiso de demolición. Verifique la licencia en la búsqueda de la ciudad antes de firmar.
No. La página de licencias de la ciudad describe la Clase E para proyectos de hasta $500,000 y sin demolición. Las Clases A y B pueden hacer demolición ordinaria o compleja, y las Clases C y D solo demolición ordinaria.
Según el código de 2019, una fianza anual ante la Secretaría de la Ciudad: $20,000 para edificios de hasta tres pisos y más para los más altos, otra de $500 para restaurar el terreno, y un seguro de responsabilidad de al menos $500,000 por evento. Confirme los montos vigentes con el Departamento de Edificaciones.
Sí, y asegúrese de que el contrato, el papeleo del permiso y el alcance del trabajo se los expliquen en el idioma que usted lee mejor. Akats atiende en inglés y en español, y las reglas de licencia son las mismas sin importar a quién contrate.
Fuentes
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: General Contractor License
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: General Contractor License FAQ
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Trade Licensing
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Demolition (Wrecking) Permits
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: What Happens If I Start Work Without a Required Permit?
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: What Types of Work Do Not Require a Building Permit?
- Ciudad de Chicago: 811 Chicago (DIGGER)
Datos verificados por última vez: 7 de octubre de 2026.
Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.