Tipos de edificios en Chicago: qué tiene usted y qué necesita

Los tipos de edificios en Chicago se reducen a unas cuantas formas: el edificio de dos pisos (two-flat), el de tres (three-flat), el greystone, el bungalow, el edificio de patio y el de tienda con apartamentos arriba. Todos cargan con las mismas obligaciones de mantenimiento de la ciudad, y cada uno tiende a mostrar su edad en un lugar distinto. Sepa cuál tiene y sabrá dónde mirar primero.

Esta guía es para dueños, caseros y compradores que quieren un mapa sencillo. Describimos los tipos por cómo están hechos y lo que solemos encontrar en ellos. No hacemos afirmaciones sobre quién construyó qué y cuándo, porque esa historia no la podemos respaldar aquí. Si quiere una respuesta rápida por tipo, vaya a la tabla más abajo.

¿Por qué importa qué tipo de edificio tiene?

Porque el mismo clima le pega a todos los edificios de Chicago, pero no todos lo aguantan igual. Un two-flat de ladrillo tiene una pared de albañilería, un techo plano detrás de un parapeto y porches de madera atrás. Un bungalow tiene un techo que escurre el agua por las paredes de otra manera. Un edificio de patio tiene paredes largas y un patio compartido. Una tienda con apartamentos arriba trae los problemas de dos mundos.

De qué está hecho el edificio le dice qué falla primero:

• Las paredes de ladrillo fallan en las juntas de mortero, luego en la cara del ladrillo, los dinteles y la parte de arriba de la pared.
• Los frentes de piedra fallan en los alféizares, los escalones y las juntas.
• Los edificios de madera fallan donde se queda el agua: postes de porche, escalones, el revestimiento en la base.
• Los techos planos fallan donde se juntan con el parapeto y donde se empoza el agua.

El tipo también le dice quiénes son sus vecinos, qué está pegado a qué y dónde el problema de un edificio se vuelve problema del otro. Para edificios pegados, vea demoler un edificio pegado a otro en Chicago para saber cómo se trata la pared compartida cuando se toca.

¿Qué exige la ciudad a todos los tipos de edificio?

Lo mismo. La regla de mantenimiento de edificios existentes en Chicago aplica sin importar la forma. El Título 14X dice que el exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, firme y limpio. Entre las condiciones inseguras que menciona están las juntas de mortero que no resisten el agua ni la dejan pasar, el revestimiento, las cornisas, las molduras y los frentes que no están bien anclados, y las escaleras exteriores, terrazas, porches y balcones, incluyendo barandales y pasamanos, que no están firmes ni bien anclados (Título 14X).

Para los porches en particular, el mismo título dice que las escaleras exteriores, terrazas, porches y balcones deben mantenerse firmes, en buen estado, bien anclados y capaces de soportar las cargas (Título 14X).

¿Cómo se ve eso en un edificio real? Al dueño lo citan por lo que un inspector puede ver desde afuera. La mayoría de las violaciones en edificios ocupados empiezan con una queja al 311, porque el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) revisa todas las quejas al empezar cada día hábil para decidir cuáles necesitan inspección (Ciudad de Chicago). Cualquier persona puede reportar un edificio por el 311, incluyendo porches inseguros, obras sin permiso y edificios vacíos (Departamento de Edificaciones).

Una excepción de la que preguntan. El Programa de Paredes Exteriores (Exterior Wall Program) de la ciudad, con sus informes obligatorios de fachadas, aplica a edificios altos, que la regla de la ciudad define como de más de 80 pies sobre el nivel del suelo. Un two-flat o three-flat normal no está incluido. Pero todo edificio existente, de cualquier altura, sigue teniendo las obligaciones de mantenimiento del Título 14X, y un inspector puede citar albañilería suelta, un parapeto, una cornisa o un dintel después de una queja (Ciudad de Chicago). Para ver cómo se dan las violaciones, vea nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago.

Edificios de dos y tres pisos (two-flats y three-flats)

Edificios de dos pisos (two-flats)

Un two-flat es un edificio con dos unidades de vivienda, normalmente una sobre la otra, con una entrada compartida o dos separadas. Muchos son de ladrillo, con techo plano, una escalinata al frente y un porche de madera atrás con escaleras al patio. Muchos tienen un apartamento en el sótano o un sótano para almacenar.

Lo que solemos ver primero en los two-flats de ladrillo: juntas de mortero abiertas o arenosas, ladrillo suelto cerca del techo, tapas del parapeto que perdieron el sello y porches traseros con postes blandos o barandales flojos. Son justamente los puntos que la ciudad nombra en el Título 14X, y por eso salen en las inspecciones.

En un two-flat es frecuente que el dueño viva en una unidad y rente la otra, así que las decisiones de reparación y de tiempo son una cuestión del presupuesto de la familia. Los detalles están en qué es un two-flat de Chicago y qué le pide a usted, cómo está distribuido un two-flat y cuando un two-flat de ladrillo empieza a fallar. Lo que más cita la ciudad está en las violaciones más comunes en two-flats.

Edificios de tres pisos (three-flats)

Un three-flat agrega una tercera unidad, normalmente otro piso, y con eso una pared más alta, una torre de porches más larga y más techo. Tres niveles de porche significan más postes, más descansos y más barandales que cuentan.

Lo que falla primero suele tener que ver con los porches: los niveles de arriba, que son los más difíciles de revisar y los más fáciles de ignorar. La regla de mantenimiento de la ciudad trata todos los niveles igual (Título 14X). Nuestro artículo qué falla primero en los three-flats de Chicago repasa lo que debe revisar, y nuestra guía de porches cubre el lado de la reconstrucción.

Greystones

Un greystone es un edificio de albañilería con el frente de piedra caliza gris, muchas veces con un mirador (bay), una entrada elevada y escalones de piedra. Los lados y la parte de atrás suelen ser de ladrillo. El frente de piedra es lo que lo distingue.

Los greystones necesitan un cuidado que una pared de ladrillo normal no pide. Los alféizares de piedra se desmoronan, las juntas se abren y la caliza puede descamarse. Si un edificio es monumento histórico (landmark) o está propuesto como tal, es posible que las excepciones de "sin permiso" no le apliquen (Ciudad de Chicago). Antes de reparar el frente de un greystone en un distrito histórico, pregunte al Departamento de Edificaciones y al Departamento de Planificación y Desarrollo qué revisión aplica.

Vea qué es un greystone de Chicago y qué necesita, greystone o brownstone para el tema del nombre, tuckpointing en caliza de un greystone y alféizares de caliza que se desmoronan.

Bungalows

Un bungalow es una casa de un piso y medio, por lo general de ladrillo, en un lote estándar, con perfil bajo y techo a dos o cuatro aguas, a menudo con un porche al frente o un bay. La forma es compacta y las paredes son sencillas.

Lo que solemos ver: desgaste del techo de tejas, la parte de arriba de la chimenea y el sellado, las juntas de mortero y el sótano. El ladrillo es simple, pero con los años el techo es el gasto grande. No vamos a decir cuándo ni dónde se construyeron los bungalows, porque no lo podemos respaldar aquí. Para el cuidado y los problemas típicos, vea qué necesita un bungalow de Chicago con los años, el cinturón de bungalows y cambiar el techo de tejas de un bungalow.

Edificios de patio y con tienda

Edificios de patio (courtyard)

Un edificio de patio rodea con sus unidades un patio abierto que da a la calle. Eso significa paredes largas, pasillos o escaleras compartidos y mucha albañilería que se ve desde adentro del patio y desde la calle.

La forma reparte la exposición. Toda pared da a un patio, así que una falla en un extremo puede afectar la entrada, las escaleras y las ventanas de los vecinos. Hablamos de las preguntas de responsabilidad compartida en edificios de patio en Chicago: paredes y problemas compartidos. Un edificio así casi siempre es cuestión de varios dueños o de una asociación, así que pregunte quién es responsable de qué antes de empezar el trabajo.

Edificios con tienda y apartamentos

Un edificio con tienda tiene un local a nivel de la calle y apartamentos arriba, normalmente en un edificio de ladrillo con techo plano. La planta baja tiene su propio frente, sus ventanas y puertas, y su propio inquilino.

El panorama de la propiedad se complica: un inquilino comercial abajo, inquilinos residenciales arriba y un dueño que responde ante los dos. Se necesita una licencia de contratista general para la mayoría de los trabajos de construcción en Chicago, incluso los que están exentos de permiso de construcción (Ciudad de Chicago). Sea cual sea el edificio, asegúrese de que el contratista tenga licencia. Vea edificios con tienda en Chicago: lo que enfrentan los dueños.

Casas de madera y casitas de obreros

No todos los edificios de Chicago son de ladrillo. Los edificios de estructura de madera, incluyendo two-flats de madera y casitas pequeñas, tienen otros puntos débiles: el revestimiento, las molduras, la estructura del porche y la base de la pared donde la humedad se queda. En los edificios con cara de ladrillo la madera queda escondida detrás, y en uno de madera se ve.

Para comparar el mantenimiento de two-flats de madera y de ladrillo, vea two-flats de madera o de ladrillo. Para la casita pequeña, vea qué es una casita de obreros en Chicago. Describimos ambos por lo que los dueños suelen ver. Para preguntas de edad y fechas, consulte al Departamento de Edificaciones o los registros de su título.

Ladrillo común, ladrillo de cara y el mortero que los une

Sea cual sea el tipo, casi todo lo que se ve es ladrillo y mortero, y el mortero es la parte que debe ceder primero.

La guía del Servicio de Parques Nacionales (National Park Service) sobre el rejuntado de albañilería histórica dice que el mortero nuevo debe ser más blando, medido en resistencia a la compresión, y más permeable al vapor que los ladrillos, y no más duro ni menos permeable que el mortero histórico. La junta es el elemento de sacrificio: el mortero debe aliviar el esfuerzo, no el ladrillo (NPS Preservation Brief 2). Un mortero demasiado duro daña el ladrillo que debía proteger. La misma guía recomienda mezclas ricas en cal para albañilería histórica, y quitar el mortero viejo a una profundidad de dos a dos y media veces el ancho de la junta (NPS Preservation Brief 2).

Esa es la guía detrás del problema que vemos tanto: una reparación dura y gris en una pared vieja y blanda. Vea el ladrillo común de Chicago: qué es y por qué es blando, ladrillo común o ladrillo de cara y el error de mortero que arruina el ladrillo de Chicago. Para el tuckpointing en sí, vea nuestra guía de tuckpointing en Chicago.

Referencia rápida: tipo por tipo

Señales de alerta, por tipo

Algunas señales significan que debe llamar a un profesional ya. Aplican a casi todos los tipos de arriba:

• Ladrillo suelto, que suena hueco o que se descascara cerca del techo, de una ventana o del frente del edificio.
• Mortero que se saca con una llave.
• Un porche que se mueve al pisarlo, un poste que se siente blando en la base, un barandal o pasamanos que se bambolea.
• Una mancha que crece bajo una ventana, un abultamiento en la pared o grietas en escalera en el ladrillo.
• Un parapeto que se inclina o perdió su tapa.
• Agua que atraviesa la pared después de la lluvia.

La albañilería suelta puede caerle a la gente, no solo al césped. Un ejemplo reportado es un incidente de julio de 2016, cuando cayeron ladrillos de una casa de dos familias en North Lawndale y lastimaron a dos peatones (ABC7 Chicago). Un reportaje sobre el derrumbe de la fachada de una iglesia dice que los registros de la ciudad citaron al dueño por no mantener en buen estado las paredes exteriores (CBS Chicago). Lo mencionamos no para asustar a nadie sino para decir que lo que cae a la banqueta (acera) se vuelve problema del dueño rápido.

Nuestra lista de autoinspección de ladrillo y la lista de seguridad del porche para la primavera convierten esas señales en un recorrido que usted mismo puede hacer. Usted puede mirar. Arreglar es trabajo de un contratista con licencia.

Cuándo llamar a un contratista y qué preguntarle

Busque a alguien que conozca su tipo de edificio. Las preguntas que importan:

1. ¿Tiene el contratista licencia de Chicago para este trabajo? Confírmelo en el buscador de la ciudad.
2. ¿El trabajo necesita permiso? Muchas reparaciones sí. La ciudad exige permiso antes de la mayoría de los trabajos de construcción, demolición y reparación, con una lista corta de excepciones (Ciudad de Chicago).
3. ¿Cómo va a quedar la reparación? Mortero que combine, ladrillos reemplazados, postes nuevos, sellado.
4. ¿Qué mueve el costo? El acceso, la altura, cuánto falló, el andamio y los permisos de la vía pública.

Puede comparar las respuestas entre contratistas. Y si ya tiene una notificación de la ciudad, empiece con la guía de violaciones.

A dónde ir ahora

¿Qué tipo de edificio tiene?

• Vive en una unidad y renta la otra: empiece con la guía del two-flat y el presupuesto de reparaciones exteriores.
• Va a comprar o heredó un edificio: lea primero nuestra guía para dueños y compradores.
• Problema de ladrillo: vea nuestra guía de ladrillo y albañilería.
• Problema de porche: vea nuestra guía de reparación de porches.
• Problema de techo: vea nuestra guía de techos planos y de tejas.

Akats es un contratista con licencia y seguro en Illinois, de propiedad minoritaria y operado en familia, con cuadrillas propias de albañilería, concreto, techos, porches, demolición y excavación. Trabajamos en español y en inglés. Vea nuestros servicios y luego pida un estimado gratis o llame al 312-339-9627.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.