Techos en Chicago: guía de techo plano y de shingles

Un techo plano en Chicago casi nunca es plano. Es un techo de poca pendiente, hecho para llevar el agua hasta un desagüe, y casi todas las fallas que vemos vienen de agua que dejó de moverse. Un techo de shingles funciona distinto: la pendiente saca el agua, y los shingles y el flashing (la lámina que sella las uniones) evitan que entre el resto. Cuál tiene usted decide los materiales, el camino del permiso y el tipo de reparación que tiene sentido.

Esta guía cubre los dos tipos de techo de principio a fin para un dueño en Chicago: cómo fallan, cómo distinguir reparar de reemplazar, qué dicen las reglas de permisos de la ciudad, qué licencia debe tener su roofero y cómo contratar. Cada sección lo manda a un artículo con más detalle. Somos honestos donde faltan datos: cuando no hemos verificado una regla, lo decimos y lo mandamos al Departamento de Edificaciones.

Si solo lee una parte, que sea esta:

1. Encuentre el agua. Una gotera es donde el agua aparece, no necesariamente por donde entra. El agua estancada, el flashing dañado y los desagües tapados causan la mayoría de los problemas de techo plano.
2. Sepa qué tipo de techo tiene. Los techos de poca pendiente y los inclinados tienen reglas de permiso distintas en Chicago.
3. Revise la licencia. Illinois exige licencia de techador, y quien use a un roofero sin licencia no califica para el permiso exprés de techos de la ciudad.
4. Pida el alcance por escrito, incluyendo qué se quita, qué se arregla debajo y quién saca el permiso.

¿Tiene techo plano o techo de shingles?

La mayoría de los two-flats (edificios de dos pisos), three-flats, greystones, edificios con patio y locales comerciales de Chicago tienen techo plano o de poca pendiente. La mayoría de los bungalows y muchas casas de una familia tienen techo inclinado cubierto de shingles. Algunos edificios tienen los dos, como un techo plano principal con un techo inclinado sobre el porche o una buhardilla.

Para efectos del permiso, la línea que traza la ciudad es la pendiente. La guía de permisos trata distinto los techos inclinados de 2:12 o más que los techos de poca pendiente (Guide to Building Permits). Si su techo es de poca pendiente, casi cualquier trabajo de techo, incluso en un edificio residencial de hasta cuatro pisos, lleva permiso. Lo explicamos más abajo.

Los techos planos y de poca pendiente llevan una membrana. La Asociación Nacional de Contratistas de Techos (National Roofing Contractors Association) agrupa los tipos de membrana así: techo multicapa (BUR), betún modificado con polímero, láminas de hule (EPDM), láminas termoplásticas (TPO y PVC), lámina de metal y espuma de uretano rociada (NRCA). En los two-flats de Chicago los más comunes son el betún modificado (que muchos llaman torch down), el hule EPDM y el TPO. Vea TPO contra EPDM en un techo plano de Chicago y torch down en un two-flat de Chicago.

Los techos de shingles usan tejas de asfalto traslapadas sobre una capa de protección en una base inclinada. Vea reemplazo de techo de shingles en un bungalow de Chicago.

Nuestra página de techos cubre los dos tipos. Akats tiene licencia y seguro en Illinois, y el techado es uno de los 11 oficios que hacemos con nuestra propia gente.

¿Cómo fallan los techos planos de Chicago?

La mayoría de las fallas de techo plano caen en cinco grupos.

Agua estancada. La Asociación de Fabricantes de Techos de Asfalto (Asphalt Roofing Manufacturers Association, ARMA) define el agua estancada en un techo de poca pendiente como agua que se queda en el techo 48 horas o más. ARMA dice que puede sobrecargar la base, hacer crecer algas y plantas, tapar desagües, acelerar el deterioro de la membrana y mojar el aislante. Recomienda una pendiente de al menos 1/4 de pulgada por pie, y el manual de NRCA que cita recomienda pendiente positiva con una base inclinada, aislante cónico y desagües, escupideras y canaletas bien colocados (ARMA). Nuestros artículos más a fondo son agua estancada en un techo plano y por qué se queda el agua en los techos de Chicago.

Drenaje que no drena. ARMA también dice que los crickets (pequeñas sillas inclinadas) arriba del equipo en el techo y en los puntos bajos entre desagües reducen el agua estancada local, y que el código de plomería local puede exigir desagües secundarios de desborde (ARMA). Vea qué es un cricket.

Flashing y bordes dañados. El borde del techo, el parapeto, la chimenea y las salidas de tubos son donde empiezan la mayoría de las goteras. La Asociación de la Industria del Ladrillo dice que el flashing va en la parte de arriba de los muros, los parapetos y las chimeneas (BIA Technical Note 7), y que los remates y tapas sobre los muros deben sacar el agua (BIA Technical Note 36A). Cuando un remate se levanta o el flashing del parapeto se rompe, el agua se mete detrás de la membrana y entra a la pared. Vea cuando falla el flashing del parapeto.

Daño en la membrana. Las uniones abiertas, los pinchazos, las ampollas y las rajaduras dejan entrar agua. Vea por qué un techo plano se ampolla.

Invierno y nieve. Chicago promedia 38.4 pulgadas de nieve al año, según los promedios de 1991 a 2020 (NWS Chicago). La nieve se queda en un techo plano hasta que se derrite, y el agua busca cualquier punto débil. Dejamos la carga de nieve y los diques de hielo en explicaciones cortas porque no hemos verificado cifras de Chicago para ninguno. Vea la carga de nieve en un techo plano y diques de hielo en los techos de Chicago.

Para la gotera en sí, empiece con por qué gotean los techos planos de Chicago y dónde buscar primero y luego lea cómo encontrar y reparar una gotera en techo plano.

¿Cuáles son las señales de que su techo necesita atención?

Revise desde el suelo, desde el ático o el último piso, y (solo si es seguro y tiene acceso) desde el techo:

• Manchas de agua, pintura con ampollas o yeso húmedo en techos y paredes altas.
• Charcos que siguen ahí dos días después de la lluvia.
• Ampollas, rajaduras, uniones abiertas o tela expuesta en una membrana plana.
• Shingles faltantes, enroscados o rotos, o gránulos de shingle acumulados en las canaletas.
• Flashing levantado, oxidado o despegado en una pared, chimenea o ventilación.
• Remate suelto o agrietado en el parapeto, o mortero que falla alrededor del borde del techo. Vea nuestra guía de ladrillo y albañilería.
• Desagües, escupideras o bajantes tapados.
• Luz del día en el ático o olor a humedad arriba.

No camine sobre un techo mojado, con hielo o muy inclinado. Tome fotos desde una ventana o desde el suelo y pídale a un roofero que lo revise. Nuestra lista de revisión de otoño y primavera para techos planos pone el recorrido de cada temporada en una sola página.

¿Reparar, cubrir o reemplazar? Cómo decidir

Esta es la secuencia honesta, de menos a más trabajo:

1. Reparación puntual. Una unión rota, una bota de tubo dañada o un flashing levantado muchas veces se arreglan en una visita si la membrana y la base de abajo están sanas. Vea techo plano: reparar o reemplazar.
2. Recubrimiento. Un recubrimiento puede frenar el desgaste de una membrana que todavía está sana y bien pegada. No arregla un aislante mojado ni una base podrida. Vea si se puede cubrir un techo plano en vez de reemplazarlo.
3. Recubrir con membrana nueva (recover). Una membrana nueva sobre el techo existente, donde las reglas de la ciudad lo permitan y el techo viejo esté seco.
4. Quitar todo y reemplazar. Todo lo que está sobre la base se quita, se cambia lo mojado y el techo se reconstruye con la pendiente y el drenaje correctos.

Aquí no ponemos un número de años a ningún techo. Las páginas de los fabricantes publican garantías, no vida útil medida. Por ejemplo, Carlisle SynTec describe uno de sus sistemas de EPDM con una garantía de material larga y sin prorrateo, y eso es un término de garantía y de especificación (Carlisle SynTec). Una garantía le dice qué cubre el fabricante, no cuánto va a durar su techo en un edificio de Chicago. Vea cuánto dura un techo plano con el clima de Chicago para saber cómo hablamos del tema.

Lo que empuja un techo hacia el reemplazo:

• Aislante mojado, que una reparación de la superficie no seca.
• Una base blanda o hundida.
• Fallas en muchos lugares a la vez, no un solo defecto.
• Agua estancada porque al techo le falta pendiente.
• Reparación tras reparación en la misma zona.

Relacionado: qué hace subir el costo de reemplazar un techo plano en Chicago.

¿Qué opciones de membrana hay para un techo plano?

Va a oír cuatro nombres principales.

• Betún modificado (torch down). Láminas a base de asfalto. Johns Manville dice que su betún modificado SBS se puede instalar en frío, con soplete (calor), autoadhesivo, con sujetadores mecánicos o en caliente (Johns Manville). El soplete lleva llama abierta a un edificio, así que pregunte por la seguridad contra incendios.
• EPDM. Una lámina de hule. Johns Manville ofrece EPDM con cinta de costura de fábrica, lo cual importa porque las uniones son donde fallan muchos techos planos (Johns Manville).
• TPO. Una lámina termoplástica formulada para uniones soldadas con calor (Johns Manville).
• Techo multicapa (BUR). Capas de asfalto y fieltros, el techo tradicional de brea y grava (NRCA).

Cuál es mejor depende del edificio, la base, el acceso, el parapeto, los desagües y la experiencia del roofero con ese sistema. Existen sistemas reflectantes ("cool roof"), pero no hemos verificado los requisitos de reflectancia de Chicago, así que no damos números. Para comparar, vea TPO contra EPDM y el techo torch down.

Si quiere una terraza sobre el techo, lea primero cómo poner una terraza sobre un techo plano. Un elemento en la azotea sin permiso hace que el edificio no sea elegible para el permiso exprés de techos de la ciudad (Guide to Building Permits).

¿Y los techos de shingles?

Un techo inclinado saca el agua más rápido, así que los techos de shingles tienden a fallar en los detalles: el flashing en paredes y chimeneas, los valles, las ventilaciones y los bordes. Shingles faltantes o levantados, pérdida de gránulos y base hundida son las señales comunes.

Para los dueños de casa, tres preguntas son las más frecuentes:

• ¿Puedo poner el techo nuevo sobre los shingles viejos? El permiso exprés de techos de la ciudad permite recubrir sobre una capa existente, y pide planos de un arquitecto o ingeniero estructural para agregar una capa sobre dos o más (Guide to Building Permits). No hemos verificado si el código pone un tope absoluto de capas, así que consulte con el Departamento de Edificaciones. Vea si se puede techar sobre shingles viejos en Chicago.
• ¿Cuál es la mejor época para reemplazar? Importan el clima y la agenda. Vea el mejor mes para reemplazar un techo en Chicago.
• ¿Qué incluye reemplazar el techo de un bungalow? Quitar lo viejo, reparar la base, el papel de protección, el flashing, los shingles y la ventilación. Vea reemplazo de techo de shingles en un bungalow.

No hemos verificado las pendientes mínimas ni los detalles de la barrera de hielo y agua para Chicago, así que no las ponemos aquí. Su roofero debe poder enseñarle las instrucciones de instalación del fabricante del shingle que va a usar.

¿Se necesita permiso para reparar o reemplazar un techo en Chicago?

Depende del tipo de techo y del tamaño del trabajo, y las reglas de la ciudad son específicas.

Reparaciones pequeñas: sin permiso. No se requiere permiso para reparar hasta el 25 por ciento del área del techo (parches) en cualquier edificio, mientras no se corte ninguna parte de un muro exterior ni del techo (Guide to Building Permits).

Techos inclinados en edificios residenciales de hasta cuatro pisos. La ciudad lista la reparación, el recubrimiento y el reemplazo como sin permiso cuando la pendiente es de al menos 2:12. La reparación estructural no está incluida (Guide to Building Permits).

Techos de poca pendiente: permiso obligatorio. Se requiere permiso para cualquier reparación estructural del techo y para cualquier trabajo en techos de poca pendiente, incluso en edificios residenciales de hasta cuatro pisos (Guide to Building Permits). Esa es la regla que toma por sorpresa a muchos dueños de techo plano.

Permiso exprés de techos. El Programa de Permisos Exprés (Express Permit Program) tiene un tipo de trabajo de techos (Guide to Building Permits). Lo elegible incluye reparar hasta el 25 por ciento del área del techo, recubrir sobre una capa existente y reemplazar el techo sin trabajo estructural. Con planos de un arquitecto o ingeniero estructural de Illinois, Exprés también cubre una capa adicional sobre dos o más capas existentes y reparaciones estructurales de la estructura del techo. No son elegibles: quien haga el trabajo sin licencia de techador de Illinois, un edificio con un elemento en la azotea sin permiso, como una terraza, materiales o métodos que no cumplan los mínimos del Código de Construcción, y trabajo que no cumpla los mínimos de aislante del Código de Transformación Energética (Guide to Building Permits).

Emergencias. El trabajo de emergencia que normalmente requiere permiso puede hacerse primero para evitar un daño inminente, y la solicitud del permiso se entrega el siguiente día hábil (Guide to Building Permits). El trabajo en el espacio público, como un contenedor en la calle o el callejón, necesita su propio permiso de CDOT (Guide to Building Permits).

Las reglas de permisos cambian. Confirme con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de firmar. Nuestra guía completa es permiso de techo en Chicago: qué lo necesita y qué no, con una versión corta en si necesita permiso para parchar un techo.

¿Qué exige Chicago cuando se cambia un techo?

La ciudad dice que el techo nuevo debe cumplir los mínimos de aislante del Código de Transformación Energética de Chicago, y que el permiso exprés no está disponible para trabajo que no cumpla (Guide to Building Permits). La ciudad cita en sus instrucciones de permiso las secciones residencial y comercial de ese código.

Lo que no afirmamos: valores R específicos, números de reflectancia ni un tope de capas. No los hemos verificado en el texto del código, y un número equivocado es peor que ninguno. Pídale a su roofero el plan de aislante por escrito y confirme con el Departamento de Edificaciones. Lo que sí podemos verificar está en qué exige Chicago al cambiar un techo.

¿Quién puede techar su edificio?

Pueden entrar en juego dos licencias.

Licencia de techador de Illinois. En Illinois es ilegal ofrecer servicios profesionales de techado o presentarse como contratista de techos sin una licencia de IDFPR, el Departamento de Regulación Financiera y Profesional de Illinois (Illinois Department of Financial and Professional Regulation). El trabajo de techos e impermeabilización solo puede hacerlo un contratista de techos con licencia o una parte calificada, y los contratistas de techos solo pueden subcontratar a otros contratistas de techos con licencia (Roofing Industry Licensing Act).

La licencia tiene dos tipos: limitada, para propiedades residenciales de 8 unidades o menos, e ilimitada, para residenciales, comerciales e industriales. Quien la solicita necesita seguro de responsabilidad y de compensación laboral, una cuenta de seguro de desempleo, una fianza continua y una parte calificada que pase el examen (Asamblea General de Illinois). Hay excepciones, como una persona que hace trabajo de techos en su propia propiedad. Quien emite el permiso debe confirmar que el contratista tiene licencia antes de emitirlo, y los municipios conservan su facultad de regular los techos mediante permisos, cuotas e inspecciones (Asamblea General de Illinois).

Licencia de contratista general de Chicago. El permiso de reparación de techos también exige un contratista general con licencia de Chicago, a menos que el dueño califique como dueño-contratista, y el contratista general o el subcontratista de techos deben tener una licencia de techador de Illinois vigente (Guide to Building Permits).

Puede verificar a los roofers en la búsqueda de IDFPR, y a los contratistas de Chicago en la búsqueda de la ciudad (Departamento de Edificaciones).

¿Qué hace subir el costo de un techo?

No publicamos precios. Estos son los factores que mueven el número:

• Tamaño y forma del techo, con parapetos, tragaluces, salidas de tubos y varios niveles.
• Lo que hay debajo. Aislante mojado, una base dañada o capas que quitar.
• Pendiente y drenaje. Aislante cónico, desagües o escupideras nuevos, crickets.
• Material y sistema. La membrana o el shingle, cómo se sujeta y el nivel de garantía.
• Requisitos de aislante del Código de Transformación Energética.
• Flashing, remates y albañilería en el borde del techo, que muchas veces es trabajo de albañil.
• Acceso. Dónde va el contenedor, el izado de materiales y los permisos del espacio público.
• Costos de permiso e ingeniería, cuando se requieren planos.
• Temporada y clima. El frío, la lluvia o el viento limitan lo que se puede instalar.

Vea qué hace subir el costo de reemplazar un techo plano.

¿Cómo se contrata a un roofero en Chicago?

Antes de firmar, pida:

1. Un número de licencia de techador de Illinois, y verifíquelo con IDFPR. Pregunte también por la licencia de contratista general de Chicago (Departamento de Edificaciones).
2. Prueba de seguro, incluida la compensación laboral.
3. Un contrato por escrito. Illinois exige un contrato u orden de trabajo firmada para reparaciones del hogar de más de $1,000 en una vivienda de 1 a 6 unidades, con el costo total y los materiales (Ley de Reparación y Remodelación del Hogar de Illinois). La ley menciona los techos entre sus ejemplos (Asamblea General de Illinois).
4. El plan del permiso. Quién lo saca y cuándo empieza el trabajo respecto a la emisión. Un permiso vence si no se pasa la primera inspección dentro de 540 días de cuando se puede empezar el trabajo (Guide to Building Permits).
5. El alcance bajo la superficie. Qué pasa si la base o el aislante están mojados cuando se quite el techo viejo.
6. Fotos. Antes, durante y después, sobre todo de lo que queda tapado.

Tenga cuidado con quien quiera empezar sin permiso en un techo de poca pendiente, o con quien ofrezca un arreglo que no atiende por dónde entra el agua.

¿Cuándo llamarnos?

Llame cuando vea una mancha en el techo, un charco que no drena, una membrana rota o levantada, flashing dañado, shingles faltantes o un remate suelto. Llame de inmediato después de una tormenta. Revisamos el techo, los desagües y los bordes, le damos un estimado por escrito y le decimos si basta con una reparación.

Llame al 312-339-9627 o pida un estimado gratis, en español o en inglés. Si la ciudad marcó su techo o el exterior de su edificio, nuestro equipo hace la reparación y el papeleo. Empiece con qué dice una notificación de violación de Chicago. Y si su duda es si su trabajo de techo lleva permiso, la última palabra la tiene el Departamento de Edificaciones.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.