Cuando falla el flashing del parapeto en un techo plano

La filtración en el parapeto de un techo plano casi siempre es un problema del flashing, de la tapa o de la pared. El parapeto es la paredcita que sube por encima del borde del techo en la mayoría de los two-flats (edificios de dos pisos), three-flats y edificios con negocio abajo de Chicago. La membrana del techo sube por esa pared, el flashing sella la unión, y una tapa o coping saca el agua por encima. Cuando falla cualquiera de los tres, el agua se mete detrás de la pared o debajo de la membrana, y la primera señal suele ser una mancha adentro, a unos pies de la entrada real.

Aquí explicamos qué falla, cómo verlo venir, cómo se repara y la duda del permiso que confunde a muchos dueños.

¿Qué es el flashing del parapeto y para qué sirve?

Un techo plano es una membrana impermeable sobre aislamiento sobre la cubierta. El Consejo Nacional de Contratistas de Techos de Estados Unidos (NRCA) agrupa las membranas en techo multicapa (built-up), betún modificado con polímeros, hule EPDM, láminas termoplásticas (TPO, PVC), lámina metálica y espuma rociada (NRCA). No importa el material: una membrana son láminas, uniones y bordes, y el borde está en la pared.

El flashing es la tira impermeable que une la superficie del techo con la pared. La guía de la industria del ladrillo incluye los parapetos, la parte de arriba de las paredes y los techos, las chimeneas y los cambios de nivel entre los lugares donde va flashing, y lo describe como una capa impermeable que recoge el agua que se metió detrás del ladrillo exterior y la saca otra vez (Brick Industry Association). La misma guía dice que la función principal de las tapas y copings es llevar el agua lejos del edificio, y que una tapa de ladrillo, con muchas juntas de mortero, puede ser mala opción en el punto más expuesto frente al concreto, la piedra o el metal (Brick Industry Association).

Dicho sencillo: la parte de arriba de la pared saca el agua, el flashing atrapa lo que pasa, y la membrana tiene que estar amarrada a los dos. Tres capas, y un solo punto débil si una se suelta.

¿Por qué falla el flashing del parapeto?

Casi nunca es una sola causa. Las más comunes en techos de Chicago:

• El borde se despega. La membrana o el flashing se levanta de la pared y el viento y el agua se meten detrás. Los bordes y las uniones son donde se junta el techo plano, ya sea con calor, cinta, adhesivo o soplete (Johns Manville), así que ahí se nota el movimiento.
• El sellador se seca y se agrieta. El sellador en la parte de arriba del flashing es mantenimiento, no una solución para siempre. Con el tiempo se encoge y se abre.
• La tapa o coping deja pasar agua. Las juntas abiertas de una tapa de ladrillo meten agua directo a la pared. La tapa es la primera defensa, y la guía de la industria del ladrillo señala las juntas de mortero en las tapas como el problema (Brick Industry Association).
• Las juntas de mortero del parapeto están abiertas. El código de mantenimiento de la ciudad pone como condición insegura del exterior las juntas de albañilería que no resisten el agua (Ciudad de Chicago).
• Agua estancada junto a la pared. El agua que se queda 48 horas o más puede acelerar el deterioro de la membrana y mojar el aislamiento (ARMA). Un charco pegado al parapeto le carga agua al flashing todo el tiempo. Vea agua estancada en un techo plano de Chicago.

¿Cuáles son las señales de alerta?

La mayoría se ven desde una ventana, desde el suelo o desde una escalera en el borde del techo. No camine sobre un techo plano mojado.

• Manchas en el techo o la pared cerca de una pared exterior que crecen con la lluvia
• Pintura que se pela o yeso húmedo justo debajo de la línea del techo
• Flashing o membrana levantada o con ampollas junto a la pared
• Sellador en la parte de arriba del flashing agrietado, con huecos o ya sin nada
• Juntas de mortero abiertas o desmoronadas en el parapeto, o ladrillos sueltos arriba
• Una tapa o coping agrietada, inclinada o con pedazos faltantes
• Agua parada junto a la pared dos días después de llover
• Eflorescencia (depósitos blancos y polvosos) en la cara del parapeto

Un ladrillo suelto arriba de una pared es primero un problema de seguridad y después de gotera. Ya han pasado casos en Chicago de ladrillos que caen de edificios sobre la gente, como los que se cayeron de una casa de dos familias en el lado oeste en 2016 y lastimaron a dos personas (ABC7 Chicago). Si ve ladrillo que se mueve, mantenga a la gente lejos de abajo y llame a un profesional.

¿Cómo se repara un flashing de parapeto que falló?

Depende de cuánto daño haya. La escalera honesta va así:

1. Volver a pegar y resellar. Si el flashing está sano y solo falló el sellador o el borde, un roofero puede asegurar el borde y resellar la parte de arriba.
2. Cambiar el flashing. Si el material mismo se agrietó, se partió o se despegó en un tramo largo, se quita y se pone flashing nuevo amarrado a la membrana.
3. Arreglar la tapa o el coping. Si el agua entra por arriba de la pared, un flashing nuevo debajo no va a durar. Hay que reparar o cambiar el coping.
4. Reparar la albañilería. Si las juntas están abiertas o el ladrillo está suelto, la pared necesita tuckpointing (reparación de las juntas de mortero) o reparación de ladrillo antes de sellar nada contra ella. Sellar una pared que se está deteriorando solo esconde el problema por una temporada.
5. Rehacer una sección o cambiar todo el techo. Si la membrana también está al final de su vida, un parche en la pared es pagar dos veces. Nuestra guía de reparar o cambiar un techo plano le ayuda a decidir.

El trabajo en el parapeto es donde se juntan el techo y la albañilería, y es una de las razones por las que hacemos las dos cosas con nuestra propia gente. Para la parte de albañilería, vea reparación de parapetos en Chicago. Para encontrar la gotera en el techo mismo, vea cómo encontrar y reparar una gotera de techo plano.

¿Reparar el flashing o el parapeto necesita permiso en Chicago?

Depende, y dos reglas de la ciudad apuntan en direcciones distintas. Confirme con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB) antes de empezar.

• No se requiere permiso para reparar hasta el 25 por ciento del techo, siempre que no se corte ninguna parte de una pared exterior ni del techo (Ciudad de Chicago).
• Sí se requiere permiso para cualquier trabajo en techos de poca pendiente, aun en edificios residenciales de hasta cuatro pisos (Ciudad de Chicago).
• Una reparación está exenta de permiso solo si no implica cortar parte de una pared exterior o del techo (Ciudad de Chicago). Un trabajo de flashing que abre la pared del parapeto puede pasar esa línea.
• Si se va a reconstruir el parapeto mismo, el Permiso Exprés cubre un parapeto de albañilería de hasta 2,500 pies cuadrados, pero no uno de más de 48 pulgadas de alto (Ciudad de Chicago).

No podemos reconciliar las dos primeras por usted, y un roofero que adivina tampoco. Pregunte al DOB por su techo, obtenga la respuesta para su edificio y pida al contratista que le diga qué permiso va a sacar antes de empezar.

¿Un two-flat tiene que entregar un reporte de fachada?

No. El programa de inspección de paredes exteriores de la ciudad aplica a edificios altos (high-rise), no a un two-flat o three-flat típico. Pero todo edificio existente tiene que mantener su exterior en buen estado, y un inspector puede citar ladrillo suelto o un parapeto dañado después de una queja al 311 (Ciudad de Chicago).

¿Tiene una mancha cerca del parapeto y no sabe si es el flashing, la tapa o la pared? Nuestro equipo de techos la puede rastrear, y en la guía de techos de Chicago explicamos cómo encajan las piezas de un techo plano.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.