Cómo encontrar y reparar una gotera en techo plano en Chicago

Si necesita reparar un techo plano en Chicago por una gotera, empiece por esto: la fuga casi nunca está justo encima de la mancha. El agua entra por un punto débil, corre por el deck o por el aislamiento y gotea donde encuentra salida. Pintar la mancha no arregla nada. Hay que encontrar la entrada, repararla y corregir lo que la hizo fallar.

Así funciona en un edificio típico de dos pisos, tres pisos o local comercial con techo de pendiente baja, y así se aplican las reglas de la ciudad y del estado.

¿Por dónde entra el agua en un techo plano?

Revise primero los puntos donde el techo cambia: donde la membrana termina, sube por una pared o se corta para dejar pasar algo. El centro del techo suele ser lo último en fallar. Los bordes y las salidas fallan primero.

Revise en este orden:

• Parapetos y el sellado de la pared. La membrana sube por la pared y se sella arriba. Si ese sello se abre, el agua se mete por detrás. Lo explicamos en qué pasa cuando falla el flashing del parapeto.
• Desagües, bajantes de borde (scuppers) y canales. Un desagüe tapado o mal sellado manda el agua debajo de la membrana.
• Cualquier cosa que atraviese el techo. Ventilas, tubos, tragaluces, chimeneas y bases de equipos tienen una junta alrededor.
• Las uniones de la propia membrana. Los traslapes se pueden abrir, sobre todo en esquinas y donde se juntan dos secciones.
• Los puntos bajos. El agua estancada carga todo el tiempo sobre cada debilidad que hay debajo.

Lo último merece atención. La Asociación de Fabricantes de Techos de Asfalto (Asphalt Roofing Manufacturers Association) define el agua empozada en un techo de pendiente baja como agua que se queda 48 horas o más, y dice que puede tapar desagües, hacer crecer algas y plantas, mojar el aislamiento y acelerar el deterioro de la membrana. Si su techo guarda charcos dos días después de la lluvia, lea por qué gotean los techos planos en Chicago y la guía sobre agua empozada.

¿Cómo se rastrea una gotera que no se ve?

El agua viaja. En un techo plano puede correr por el deck, por una viga o por aislamiento mojado antes de aparecer adentro. La mancha le dice el área general, no la dirección exacta.

Una secuencia que sirve:

1. Mire adentro primero. Anote dónde está la mancha y si crece después de la lluvia, después del deshielo o también en días secos. Una gotera que solo aparece con lluvia fuerte apunta a algo distinto de una que aparece con llovizna.
2. Siga el agua cuesta arriba. Si el techo tiene algo de pendiente hacia un desagüe, la entrada suele estar más arriba que la mancha, cerca de una pared, de algo que atraviesa el techo o de una unión.
3. Revise el techo desde el suelo o desde una ventana. Busque flashing levantado, membrana rota, zonas peladas o basura en los desagües.
4. Compare el interior con el techo. Mida desde dos paredes interiores hasta la mancha y repita esa medida arriba. Reduce la búsqueda.
5. Busque aislamiento mojado. Si una parte del techo se siente blanda o esponjosa al pisar, hay agua en las capas debajo de la membrana.

¿Qué es un parche en techo plano y aguanta?

Un parche es la reparación de la zona dañada del techo existente. Uno bien hecho se corta hasta llegar a material sano, se seca, se rehace con materiales compatibles y se sella en los bordes. Un tubo de sellador sobre una grieta no es un parche. Es una prórroga.

La reparación correcta depende del tipo de techo. La asociación NRCA agrupa los techos de pendiente baja en techo multicapa (built-up), betún modificado, hule EPDM, láminas termoplásticas (TPO y PVC), metal y espuma rociada. Cada uno se repara distinto. Los fabricantes también publican cómo se unen sus productos, por ejemplo que el betún modificado se puede instalar con soplete, autoadhesivo o con fijación mecánica. Un parche con el material equivocado, o con la técnica que no corresponde a su membrana, suele fallar en el borde del parche.

Si no sabe qué membrana tiene, eso es lo primero que debe identificar un roofero.

¿Se necesita permiso para reparar un techo plano en Chicago?

Depende del alcance, y es algo que conviene confirmar con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de empezar.

Dos reglas de la ciudad aplican y apuntan en direcciones distintas. La lista de trabajos sin permiso dice que la reparación limitada al 25 por ciento del área del techo no necesita permiso en cualquier edificio, siempre que no se corte ninguna parte de una pared exterior ni del techo. Pero la misma guía de la ciudad dice que se necesita permiso para cualquier reparación estructural y para cualquier trabajo en techos de pendiente baja, incluso en edificios residenciales de hasta cuatro pisos. Solo los techos inclinados de al menos 2:12 quedan sin permiso para reparar, recubrir o reemplazar.

Un techo plano es de pendiente baja. No dé por hecho que un parche está exento. Pregunte al Departamento de Edificaciones, o pídale a su contratista que le confirme por escrito cómo lo va a manejar. Si el trabajo termina siendo un techo nuevo, el permiso exprés para techos cubre reparación hasta el 25 por ciento del área, un recubrimiento sobre una capa existente y reemplazo sin trabajo estructural. Las reglas cambian: confirme en el sitio de la ciudad.

El permiso es una cosa y la licencia es otra. En Illinois, el trabajo de techos solo lo puede hacer un contratista de techos con licencia, con pocas excepciones, como trabajo en su propia propiedad. Si alguien le ofrece "solo parchar" sin licencia de roofing, es una señal de alerta. Más detalle en nuestra nota sobre el permiso para parchar un techo.

¿Cuándo ya no basta con reparar?

Reparar tiene sentido cuando el daño es local y el resto del techo está sano. Deja de tenerlo cuando:

• hay más de una gotera activa en áreas distintas
• el aislamiento está mojado en una parte grande del techo
• la membrana está agrietada, encogida o abierta en el centro, no solo en un detalle
• el techo se empoza en varios puntos porque la pendiente o el drenaje están mal
• el historial de reparaciones es un montón de parches

Ahí la conversación real es reparar o reemplazar. No le vamos a decir que su techo necesita reemplazo sin mostrarle por qué. Y si una reparación va a aguantar, también se lo decimos.

Otra causa que conviene conocer: el agua que no puede salir. Un techo con mal drenaje carga siempre los mismos puntos débiles. La guía de la industria dice que los crickets y las sillas de drenaje desvían el agua alrededor de los equipos hacia los desagües, y que el código de plomería local puede exigir desagües secundarios de rebose. Si la reparación no atiende por qué el agua se quedaba ahí, espere ver la gotera otra vez.

¿Y si la gotera aparece en pleno invierno en Chicago?

En clima frío puede hacer el techo más seguro, pero muchas veces no se puede hacer una reparación duradera. El frío, la nieve y el hielo impiden secar la base y hacer que los materiales peguen.

En invierno la meta es limitar el daño:

• Aparte sus cosas de la gotera y proteja pisos e instalación eléctrica.
• Fotografíe la mancha y cómo crece, para el seguro o el contratista.
• Destape un desagüe solo si puede hacerlo desde un lugar seguro, y no suba a un techo con nieve.
• Pida que un roofero lo revise. Él le dirá si tiene sentido una medida temporal hasta que el clima permita la reparación de verdad.

Una gotera ignorada todo un invierno tiende a mojar el aislamiento y la estructura, y una reparación chica se convierte en una grande.

Qué preguntarle a un roofero antes de que toque el techo

• ¿Tiene licencia de roofing de Illinois? ¿Me la puede mostrar?
• ¿Qué membrana tiene mi techo y cómo la va a reparar?
• ¿Por dónde cree que entra el agua y cómo lo sabe?
• ¿El aislamiento está mojado? ¿Cómo lo va a comprobar?
• ¿Quién saca el permiso, si hace falta, y cómo manejan la regla de pendiente baja?
• ¿La reparación atiende también el drenaje, o solo el hoyo?

Akats hace reparación y reemplazo de techos en Chicago, y tenemos los demás oficios bajo el mismo techo si la gotera ya llegó a la albañilería o a la estructura. Para el panorama completo, vea la guía de techos de Chicago. Si la gotera está activa, llámenos al 312-339-9627.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.