Agua estancada en el techo plano: por qué importa

Agua estancada en el techo plano es agua que se queda 48 horas o más después de llover. Esa es la definición de la Asphalt Roofing Manufacturers Association (ARMA) para techos de poca pendiente (ARMA). Un charco que se seca para la tarde siguiente es normal. Uno que sigue el tercer día quiere decir que el techo no está drenando, y se va a desgastar más rápido justo donde se queda el agua.

La mayoría de los edificios de dos y tres pisos de Chicago tienen techo plano o de poca pendiente, y casi todos tienen un punto bajo en algún lado. La pregunta útil no es si se encharca, sino cuánto, dónde y por qué.

¿Qué cuenta como agua estancada y qué no?

ARMA define el agua estancada (ponding) como la que permanece en un techo de poca pendiente por 48 horas o más (ARMA). Eso le da una prueba que puede usar. Mire el techo dos días después de una lluvia, sin que haya llovido otra vez en medio. El agua que sigue ahí es agua estancada. La humedad y una capa fina que ya no está al día siguiente no cuentan.

Dos cosas claras. Primera: ningún techo es perfectamente plano, y una membrana que se seca en dos días hace su trabajo. Segunda: no le damos una "profundidad aceptable". Ninguna fuente verificada que usamos la fija, así que si ve una cifra en otro lado, compárela con la garantía del fabricante de su membrana.

¿Qué le hace el agua estancada a un techo plano?

ARMA enumera lo que causa: puede sobrecargar la cubierta del techo, hacer crecer algas y plantas, tapar los desagües, acelerar el deterioro de la membrana y mojar el aislamiento (ARMA). Cada punto merece una explicación.

• Peso. El agua pesa, y la cubierta del techo está diseñada con un límite. Un charco grande y hondo pone carga donde el techo no se pensó para cargarla. Si ve que el techo se hunde donde se junta el agua, pare y pídale a alguien que lo revise.
• Desgaste de la membrana. La membrana pasa días mojada y luego, en invierno, se congela. Los inviernos de Chicago suman ciclos de congelar y descongelar a los de mojado y seco, y eso castiga cualquier material.
• Algas y plantas. Todo lo que crece sobre la membrana retiene más humedad contra ella. Si hay maleza naciendo en el techo, el agua lleva mucho tiempo ahí.
• Desagües tapados. Un desagüe tapado con basura forma el charco. Un charco que cría materia orgánica tapa el desagüe la próxima vez.
• Aislamiento mojado. El agua que se mete bajo la membrana empapa el aislamiento, que rinde menos y le sostiene la humedad a la cubierta.

Nada de esto pasa en una semana. Es una falla lenta, y por eso es fácil ignorarla.

¿Por qué se encharca un techo plano en Chicago?

Casi nunca hay una sola causa. Las que más encontramos, según las guías del fabricante y del gremio y según lo que vemos en techos de Chicago:

1. Poca pendiente. ARMA recomienda al menos 1/4 de pulgada por pie de pendiente, y el Manual de Techado de NRCA recomienda pendiente positiva con cubierta inclinada, aislamiento en cuña (tapered), y desagües, canalones y escupideras bien ubicados (ARMA). Un techo hecho totalmente plano, o con la cubierta hundida, no puede soltar el agua.
2. Desagües mal ubicados o tapados. Si el desagüe no está en el punto bajo, o las hojas y la basura no lo dejan trabajar, el techo guarda el charco. ARMA también dice que el código de plomería local puede exigir desagües secundarios de desborde (ARMA). Confirme el suyo con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings).
3. Sin crickets ni sillas. ARMA dice que los crickets (pequeños desvíos de agua) arriba de los equipos del techo y los saddles a lo largo de los puntos bajos entre desagües reducen los charcos locales (ARMA). Los explicamos en qué es un cricket en el techo plano.
4. Aislamiento gastado o sistema comprimido. Con los años las capas se asientan y salen puntos bajos donde antes no había.
5. Parches y capas añadidas. Una reparación que sobresale del techo puede represar el agua detrás de ella.

¿Qué señales debe buscar?

Suba (o haga que alguien suba con seguridad) dos días después de la siguiente lluvia. Busque:

• Agua todavía parada al tercer día
• Un anillo, mancha o línea de arenilla donde antes había un charco
• Algas, musgo o maleza sobre la membrana
• Una zona blanda o esponjosa al pisar cerca del charco
• Un desagüe, escupidera o canalón con basura alrededor
• Manchas en el cielo raso, debajo de la misma zona
• Una sección del techo visiblemente hundida

Si no puede subir con seguridad, no suba. Un roofero puede hacer la inspección, y una mancha en el techo interior o un hundimiento que se ve desde adentro ya es razón para llamar.

¿Cómo se arregla el agua estancada?

Depende de la causa. La reparación tiene que atacar por qué se queda el agua, no taparla.

• Limpiar y mantener los desagües. Un desagüe tapado es la causa más sencilla de arreglar, y mantenerlos limpios es mantenimiento de rutina. Vea nuestra lista de mantenimiento del techo plano.
• Dar pendiente. El aislamiento en cuña se instala durante un reemplazo y es la forma normal de crear pendiente en un techo que no la tiene. La guía de NRCA que cita ARMA lo nombra como una de las maneras de lograr pendiente positiva (ARMA).
• Añadir o mover desagües, añadir crickets. Cuando el charco está lejos del desagüe o detrás de un equipo, el agua necesita un camino nuevo.
• Reparar la membrana dañada. Si la membrana estuvo mojada mucho tiempo, un parche es solo una solución de corto plazo. Nuestra guía de reparar o reemplazar le ayuda a decidir.

Los recubrimientos y "rellenos para charcos" que se venden en ferreterías se quedan encima del problema. Pueden ganar tiempo en una zona chica. No cambian la pendiente ni arreglan el drenaje.

¿Se necesita permiso para repararlo?

Posiblemente. El Programa de Permiso Exprés de la ciudad cubre la reparación de hasta 25 por ciento del techo, un recubrimiento sobre una capa existente y el reemplazo sin trabajo estructural, y el contratista debe tener licencia de techador de Illinois (Ciudad de Chicago). Una reparación de hasta 25 por ciento del techo, sin cortar parte de una pared exterior o del techo, figura como trabajo que no requiere permiso (Ciudad de Chicago). Pero la ciudad también dice que el trabajo en techos de poca pendiente por lo general requiere permiso (Ciudad de Chicago). Esas reglas se traslapan, así que confirme el suyo con el Departamento de Edificaciones antes de empezar.

Por ley estatal, el trabajo de techado por pago lo debe hacer un contratista de techos con licencia de Illinois (Ley de Licencias de Techadores de Illinois). Pida ver la licencia.

Qué hacer ahora

Revise su techo dos días después de la próxima lluvia. Si hay agua, tome fotos con fecha y un objeto de referencia para ver el tamaño. Limpie los desagües y escupideras que alcance con seguridad. Después pídale a un roofero que revise el charco, el desagüe y la pendiente.

Nuestro equipo de techos puede recorrer el techo, decirle por qué se queda el agua y dejar la reparación por escrito. Para el panorama del techo plano, empiece con la guía de techos en Chicago y lea cómo funciona el drenaje del techo plano.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.