Mantenimiento de techo plano: lista de otoño y primavera para Chicago

Desagües, canalones y bajantes

Este es el grupo más importante. Un desagüe tapado es la forma más rápida de convertir un techo en una alberca.

• Los desagües del techo están libres de hojas, semillas, grava y basura
• Las rejillas o domos de los desagües están puestos y no están rotos ni faltan
• Los escupideros (scuppers, las aberturas que cruzan el parapeto) están abiertos y no tapados por basura o por material del techo
• Las canaletas y bajantes están bien sujetas, sin óxido que las perfore y sin fugas en las uniones
• Los bajantes descargan lejos del edificio, no contra el cimiento ni el ladrillo. Las extensiones o los bloques deben mandar el agua a unos 4 pies de la pared
• Sabe dónde está el desagüe o escupidero de emergencia, si el edificio lo tiene. El código de plomería local puede exigir desagües secundarios
• Después de una lluvia fuerte, el techo suelta su agua. Si el agua sigue ahí 48 horas después, trátelo como charco crónico (ponding)

Charcos y partes bajas

• El agua parada desaparece a las 48 horas de la lluvia. El agua que se queda más tiempo se considera ponding, y puede sobrecargar la cubierta, criar algas, tapar desagües y gastar la membrana más rápido
• No hay algas, musgo ni manchas verdes u oscuras donde se junta el agua
• No hay hundimientos ni partes blandas en la superficie del techo
• No hay una parte baja entre desagües o junto a un equipo en el techo (la solución usual es una cuña o cricket)
• Los techos de adentro, debajo de las partes bajas, no tienen manchas café ni pintura inflada

La membrana y sus juntas

La industria del techado (NRCA) agrupa los techos planos en techo de capas (built-up), betún modificado, hule EPDM, TPO y PVC, entre otros. Las revisiones son parecidas.

• No hay ampollas, burbujas ni partes elevadas que suenen huecas o se sientan blandas
• No hay grietas, rajaduras, piel de cocodrilo ni cuarteaduras en la superficie
• No se ve tela expuesta, parches pelados ni zonas gastadas donde falta la superficie
• Las juntas están firmes, planas y selladas, sin orillas levantadas ni traslapes abiertos
• No hay desgarres, perforaciones ni daño por pisadas, sobre todo cerca de la escotilla, los equipos y una terraza en el techo
• Los parches de reparaciones anteriores siguen sellados y no se han despegado
• La grava suelta, si su techo la tiene, no está amontonada ni se ha corrido lejos de los desagües

Flashing, parapetos y orillas

Aquí empiezan la mayoría de las goteras, porque el agua se mete detrás de la pared y la membrana está cortada o doblada hacia arriba.

• La membrana que sube por el parapeto está pegada, sin espacios ni orillas levantadas
• El flashing en la parte alta de paredes, parapetos, chimeneas y pasos de tubería está completo, pegado a la superficie y sin grietas, óxido ni partes sueltas
• El sellador en tuberías, ventilas, escotilla y bordes está blando pero no agrietado ni faltante
• La tapa o coping del parapeto está en su lugar, sin piezas faltantes, grandes espacios ni juntas abiertas. Su trabajo es llevar el agua lejos de la pared
• El ladrillo del parapeto no tiene mortero suelto o faltante ni ladrillos flojos
• La chimenea no tiene ladrillo flojo, juntas abiertas ni corona rajada
• Las ventilas, la escotilla y los tragaluces están sellados por todos lados

Adentro del edificio

• No hay manchas café o amarillas en los techos, sobre todo en el último piso y en las paredes junto al parapeto
• No hay pintura que se pela, yeso inflado, aislamiento húmedo ni olor a humedad en la unidad de arriba
• No se ve luz del día en el ático ni en los pasos de tubería
• No hay marcas de agua en una pared que corre junto al parapeto

Qué hacer con lo que encuentre

Hágalo usted, si puede hacerlo con seguridad: quitar hojas y basura de desagües, escupideros y canaletas, acomodar grava suelta y limpiar las rejillas. Es limpieza básica, y son los 20 minutos más útiles que puede dedicarle a un techo plano.

Llame pronto a un roofero si ve: charcos que duran más de 48 horas, ampollas o rajaduras, juntas levantadas, flashing suelto, juntas abiertas en el parapeto, un coping rajado o cualquier mancha adentro. Una reparación chica hoy es más fácil que un techo mojado después. Fotografíe todo primero.

Llame de inmediato si ve: que entra agua, una parte blanda o hundida en la cubierta, un parapeto o chimenea flojo, o un techo que parece separarse de la pared. Mantenga a la gente fuera de la zona de abajo y no camine el techo.

Reglas que debe conocer antes de contratar. En Illinois es ilegal ofrecer servicios profesionales de techado sin licencia de contratista de techado. Hay una excepción para quien hace trabajo de techo en su propia propiedad. En Chicago, la lista de trabajos sin permiso dice que reparar techos inclinados está exento, pero que se necesita permiso para cualquier trabajo en techos de poca pendiente. Otra línea de la ciudad exime parchar hasta el 25 por ciento del área del techo si no se corta parte del techo ni de la pared. Esas dos frases pueden leerse distinto para un techo plano, así que pregunte al Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de cualquier reparación que no sea limpieza. Para cambiar el techo, las reglas del Permiso Exprés exigen un contratista de techado con licencia y no permiten el Exprés en un edificio con algo sin permiso en el techo, como una terraza.

Para entender las causas, lea sobre el drenaje del techo plano en Chicago, el agua estancada en un techo plano y por qué gotean los techos planos. Si está pensando en la época para un trabajo grande, vea el mejor mes para cambiar el techo en Chicago. El panorama completo está en nuestra guía de techos en Chicago. Cuando prefiera que un profesional lo revise, nuestro equipo de techado sube al techo y le dice qué es un parche y qué es un plan.