¿Cuánto cuesta un techo plano en Chicago? Lo que mueve el precio

¿Cuánto cuesta un techo plano en Chicago? No existe un precio promedio honesto. Cualquier número que vea en internet esconde las cosas que de verdad deciden su cuenta. Lo que sí podemos hacer es explicarle cuáles son, para que usted compare dos estimados y entienda por qué no coinciden.

Todo lo que sigue debe aparecer por escrito en un estimado. Si algo falta en el suyo, pregunte.

Por qué dos techos del mismo tamaño no cuestan lo mismo

Los pies cuadrados son solo el punto de partida. El techo de un edificio de dos pisos (two-flat) o de tres pisos (three-flat) en Chicago casi siempre es de poca pendiente, con un muro bajo alrededor del borde (parapeto), uno o dos drenajes, varias salidas y capas viejas debajo que nadie ha contado. Lo que usted paga por arreglar es lo que hay debajo de la membrana, y eso no se ve desde la calle.

Por eso un estimado serio se hace después de subir al techo. Un precio por teléfono con una foto es una adivinanza sobre todo lo que viene abajo.

Quitar todo, cubrir encima o sumar otra capa

La decisión más grande es cuánto del techo viejo sale.

Las reglas del Permiso Exprés (Express Permit) de la ciudad para techos describen tres categorías: una reparación de hasta el 25 por ciento del techo, una cobertura nueva sobre una capa existente (recover) y un cambio completo sin trabajo estructural (Ciudad de Chicago). Cubrir deja el techo viejo en su lugar. Reemplazar lo quita.

Cada camino cambia la mano de obra, la basura y el riesgo:

• Cubrir sobre una capa. Menos trabajo y menos escombro. Pero usted construye sobre lo que haya debajo, incluso aislante mojado si lo hay.
• Quitar todo hasta la cubierta. Más trabajo, más escombro que sacar, y la oportunidad de ver y arreglar la base del techo. Cuesta más al principio porque usted paga por lo que se descubre.
• Agregar una capa sobre dos o más. La ciudad pide planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois (página de techos). Los planos y la revisión son costos aparte.

Cómo decidir entre parchar y cambiar lo explicamos en reparar o cambiar el techo plano.

El tipo de membrana y cómo se instala

Los techos planos no son un solo producto. La Asociación Nacional de Contratistas de Techos (NRCA) los agrupa en techo multicapa (built-up), asfalto modificado con polímeros, hule en láminas (EPDM), láminas termoplásticas (TPO y PVC), lámina de metal y espuma rociada (NRCA). Cada uno cuesta distinto de comprar y de instalar.

El método también pesa. Un fabricante indica que su asfalto modificado se puede instalar en frío, con calor (soplete), autoadhesivo, con sujetadores mecánicos o en caliente, mientras que su TPO está hecho para soldarse con calor y su EPDM trae cinta de fábrica en las uniones (Johns Manville). El método cambia las horas de la cuadrilla, el equipo y lo que el edificio necesita, como precauciones contra fuego si se usa soplete.

Si duda entre los dos materiales más comunes, lea TPO o EPDM para un techo plano en Chicago. Para el costo, la idea es esta: la membrana es una línea del estimado, no el estimado completo.

El aislante y el código de energía de Chicago

Al cambiar un techo en Chicago hay que cumplir con los mínimos de aislamiento del Código de Transformación de Energía de la ciudad, y el Permiso Exprés para techos no está disponible si el trabajo no cumple (Ciudad de Chicago). El aislante no es un extra opcional al reemplazar. Es parte de lo que el permiso espera.

Así que el estimado debe decir qué aislante va, y si el existente se queda o sale. Aquí no damos valores de R porque dependen de la sección del código que le toque a su edificio. Pregunte al techero con cuál está diseñando, y confirme con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) si quiere estar seguro.

Drenaje, pendiente y agua estancada

Un techo plano casi nunca es plano de verdad, y para dónde se va el agua es parte del costo. La Asociación de Fabricantes de Techos de Asfalto (ARMA) define el agua estancada como la que se queda sobre el techo 48 horas o más, y dice que puede sobrecargar la cubierta, tapar drenajes, acelerar el deterioro de la membrana y mojar el aislante (ARMA).

Para corregirlo, un cambio puede incluir aislante en pendiente, drenajes movidos, o pequeños desvíos (crickets y saddles) que llevan el agua hacia el drenaje. ARMA señala que esos desvíos arriba de equipos y en los puntos bajos entre drenajes reducen el agua acumulada, y que el código de plomería local puede exigir drenajes de desborde (ARMA).

El drenaje suma material y mano de obra, y es lo que más se salta al comparar precios. Un estimado más barato que no habla de pendiente ni de drenajes no es un techo más barato. Es un techo que va a retener el agua igual que el viejo. Más en por qué se queda el agua en los techos planos de Chicago.

Parapeto, bordes y los detalles alrededor

El centro del techo es lo fácil. El costo se junta en los bordes: el parapeto, la tapa (coping), los remates (flashings), chimeneas, tragaluces, ventilas, equipos y los puntos donde la membrana sube por una pared. En un edificio de ladrillo de Chicago, el parapeto y su remate suelen ser donde el techo realmente falla, y un cambio que los ignora vuelve a gotear.

Pida que el estimado diga qué remates se cambian y cuáles se reutilizan. Una línea que dice "allowance de remates" sin detalle es mala señal. Si el ladrillo del parapeto necesita reparación primero, eso se cobra aparte del techo, y nuestro equipo de albañilería lo puede revisar.

La cubierta y las sorpresas estructurales

Cuando sale el techo viejo puede aparecer madera blanda o podrida. Cambiar la madera de la cubierta es una partida distinta al techo, y es difícil de medir antes de abrir. Un buen estimado dice cómo se maneja: un precio por área de cubierta cambiada, o una reserva declarada con un proceso de orden de cambio.

La reparación estructural también cambia el trámite. Las reglas de la ciudad piden planos de un arquitecto o ingeniero estructural de Illinois cuando hay que reparar la estructura del techo (Ciudad de Chicago).

Permisos, licencias y quién puede hacer el trabajo

Los permisos y las licencias afectan el costo porque limitan quién puede cotizar legalmente.

• Se necesita permiso de construcción para cualquier trabajo en un techo de poca pendiente, incluso en edificios residenciales de hasta cuatro pisos (Ciudad de Chicago). Solo los techos inclinados de al menos 2:12 tienen camino sin permiso para reparar, cubrir o reemplazar. La mayoría de los techos planos no.
• El Permiso Exprés para techos exige un contratista general con licencia de Chicago, salvo que el dueño califique como su propio contratista, y que el trabajo lo haga alguien con licencia de contratista de techos de Illinois (Ciudad de Chicago).
• La ley de Illinois prohíbe ofrecer servicios de techos o presentarse como contratista de techos sin licencia del IDFPR (IDFPR), y un contratista de techos solo puede subcontratar a otros con licencia.
• Un edificio con algo en el techo sin permiso, como una terraza, no califica para el Permiso Exprés (Ciudad de Chicago).

Un precio muy bajo a veces viene de alguien sin licencia o que piensa saltarse el permiso. En los dos casos el riesgo cae sobre usted. Explicamos el trámite en qué permiso necesita un techo en Chicago y las reglas de aislamiento y capas en qué exige Chicago al cambiar un techo.

Acceso, material y la vía pública

Subir material y bajar escombro cuesta. Un pasillo angosto, un edificio pegado al callejón o un techo sin buena ruta para escalera o grúa suman horas de trabajo. Si el contenedor o el andamio van en el callejón, el pasto junto a la banqueta (acera) o la banqueta, eso es vía pública y la ciudad pide otro permiso del Departamento de Transporte (CDOT) (Ciudad de Chicago). Pregunte quién lo saca.

La temporada también cuenta. El techado tiene límites por clima y una época de mucho trabajo. Hable de eso con el contratista, pero no tome ninguna fecha como promesa.

Qué preguntar antes de firmar

1. ¿Es cubrir o quitar todo, y cuántas capas tiene hoy?
2. ¿Qué membrana, qué aislante y con qué sección del código diseña?
3. ¿Qué se hace con la pendiente y los drenajes? ¿Incluye desvíos o aislante en pendiente?
4. ¿Qué remates y detalles del parapeto se cambian y cuáles se quedan?
5. Si hay cubierta podrida, ¿cómo se maneja y cómo se cobra?
6. ¿Quién saca el permiso de construcción y el de vía pública, y cuáles son los números?
7. ¿El techero tiene licencia del IDFPR y el contratista general la licencia correcta de la ciudad?

Dos estimados que contestan esto igual se pueden comparar por precio. Si no, están cotizando trabajos distintos. Nuestro equipo de techos sube a su techo y le entrega un estimado que contesta cada pregunta en palabras claras. Para ver todo sobre techos planos y de shingle en Chicago, vea la guía de techos.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.