Cuánto dura un techo plano con el clima de Chicago

Cuánto dura un techo plano en Chicago depende del tipo de membrana, de qué tan bien se instaló, de cómo drena y de qué mantenimiento recibe. No le vamos a dar un número de años, porque las cifras que circulan por internet vienen de fuentes que no pudimos comprobar, y la garantía no es lo mismo que la vida útil. Lo que sí podemos decirle es qué acorta la vida de un techo, qué la alarga y cómo leer el techo que usted tiene.

¿Por qué no le damos un número de años?

Si busca esta pregunta, va a encontrar tablas ordenadas: tantos años para TPO, tantos para betún modificado, tantos para EPDM. Revisamos. Las fuentes detrás de esas tablas o no abrían, o daban la duración de la garantía, no la vida útil medida. No tenemos cifras verificadas de vida útil de las asociaciones del gremio, así que poner un rango sería adivinar con voz de seguridad.

Las garantías de los fabricantes muestran por qué la diferencia importa. Carlisle SynTec, por ejemplo, describe un EPDM de 90 mils con garantía de material de 40 años sin prorrateo, y su especificación "EPDM de 30 años" usa membrana más gruesa, traslapes más anchos, flashings con doble envoltura, tableros de cubierta de mayor densidad y más sujetadores (Carlisle SynTec). Son términos de garantía y de especificación. Fíjese en lo que cubren: material, bajo condiciones especificadas. No prometen que un techo con un desagüe tapado y un invierno de Chicago vaya a durar tanto.

¿Qué decide cuánto dura un techo plano?

Cinco cosas, más o menos en el orden en que vemos que importan.

1. Drenaje. El agua que se queda 48 horas o más es agua estancada, y ARMA incluye entre sus efectos el deterioro de la membrana, los desagües tapados y el aislamiento mojado (ARMA). Un techo que drena dura más que el mismo techo que no. Vea agua estancada.
2. Instalación. Las costuras, los flashings y los bordes son donde un techo falla primero, y eso es mano de obra, no material. La misma membrana bien instalada y mal instalada son dos techos distintos.
3. Tipo de membrana y especificación. El techo de capas múltiples, el betún modificado, el EPDM, el TPO y el PVC se usan en techos de poca pendiente (NRCA), y cada uno tiene costuras y puntos débiles distintos. El grosor, el ancho de los traslapes y los detalles de flashing forman parte de la especificación (Carlisle SynTec).
4. Exposición al clima. Los techos de Chicago pasan por calor de verano, congelamiento de invierno, peso de nieve, viento y ciclos repetidos de mojado y seco. Las hojas del techo se dilatan y se contraen, y todo lo que está flojo o mal sellado se desgasta.
5. Mantenimiento y tránsito. Desagües limpios, flashing revisado y nadie arrastrando equipo sobre la membrana. Los techos que reciben una revisión al año suelen ser los que se arreglan antes de fallar.

Ninguno de estos tiene un número que podamos comprobar. Todos son cosas que usted puede controlar o inspeccionar.

¿Cómo envejece cada tipo de membrana?

Describimos las diferencias sin prometer años.

• Betún modificado. Hojas en capas a base de asfalto, que se pueden aplicar con soplete, en frío, autoadheribles, con sujetadores o en caliente (Johns Manville). Las costuras y los traslapes son lo que hay que vigilar. Vea betún modificado y torch-down.
• EPDM. Una hoja de goma, con costuras que se pueden unir con cinta de fábrica (Johns Manville). Las costuras y los detalles de flashing definen su vida.
• TPO y PVC. Hojas termoplásticas, con el TPO formulado para soldarse con calor (Johns Manville). Las costuras soldadas son una fortaleza si están bien hechas. La calidad de la soldadura lo es todo. Los comparamos en TPO o EPDM.
• Techo de capas múltiples (BUR). Varias capas armadas en el lugar (NRCA).

Ninguna membrana se salva de un mal drenaje, un mal flashing o una mala instalación. Por eso "cuál dura más" es la pregunta equivocada para empezar.

¿Cómo se lee una garantía?

Las garantías las escriben los fabricantes y los instaladores, y responden preguntas distintas.

• Garantía de material. Cubre defectos del producto. Normalmente no cubre la mano de obra, y puede excluir el agua estancada o el daño causado por otros oficios en el techo.
• Garantía de mano de obra. Cubre el trabajo del instalador por un tiempo fijo. Vale lo que valga la empresa que la da.
• Con o sin prorrateo. La garantía sin prorrateo paga el valor completo durante todo el plazo. La prorrateada va bajando con el tiempo. El ejemplo de 40 años de Carlisle se describe sin prorrateo (Carlisle SynTec).
• Condiciones. Casi toda garantía exige mantenimiento y trae exclusiones. Léalas.

Pida la garantía por escrito antes de firmar, y pregunte qué la anula.

¿Cuándo toca reemplazar y no reparar?

No hay una edad a la que un techo plano "caduque". Mire su estado:

Un techo con un flashing fallado y la membrana sana en el resto se repara. Un techo con ampollas, rajaduras y aislamiento mojado en una zona grande se reemplaza. Explicamos la decisión en reparar o reemplazar.

¿Qué dice el permiso sobre reemplazar el techo?

Confirme con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings). El permiso exprés de la ciudad para techos cubre la reparación de hasta 25 por ciento del techo, un recubrimiento sobre una capa existente y un reemplazo sin trabajo estructural. No cubre una capa adicional sobre dos o más capas existentes, que requiere planos de un arquitecto o ingeniero estructural de Illinois (Ciudad de Chicago). El trabajo en techos de poca pendiente por lo general requiere permiso (Ciudad de Chicago). Para techar por pago en Illinois se necesita licencia de contratista de techos (Ley de Licencias de Techadores de Illinois). No afirmamos un límite de capas, porque no pudimos verificar ninguno.

Cómo sacarle más vida al techo que tiene

• Limpie desagües y escupideras en primavera y otoño, y después de tormentas
• Busque agua parada dos días después de llover
• Revise el flashing y el sellador en paredes, parapetos y penetraciones
• Evite el tránsito y el equipo sobre la membrana, o ponga tapetes de paso
• Arregle el daño pequeño pronto, con un roofero con licencia
• Guarde fotos y facturas para documentar cualquier reclamo de garantía

Nuestro equipo de techos puede revisar su techo y decirle en qué condición está, sin un número de venta. Para todo sobre techos planos en este clima, empiece con la guía de techos en Chicago.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.