Techo torch down en un two-flat de Chicago: ¿vale la pena?

Si anda comparando ventajas y desventajas de un techo torch down para un two-flat (edificio de dos pisos) de Chicago, empiece por una aclaración: "torch down" y "betún modificado" no son dos techos que compiten. El betún modificado es el material. El torch down es una de varias formas de instalarlo. Eso cambia la pregunta: ya no es "¿es bueno el torch down?", sino "¿este material, instalado de esta manera, le conviene a mi edificio y a mi roofero?"

No le vamos a dar años de duración ni precios. No pudimos verificar ninguno en una fuente confiable, y quien le da una cifra fija para un techo que no ha visto está adivinando.

¿Qué es el betún modificado y qué es el torch down?

El Consejo Nacional de Contratistas de Techos de Estados Unidos (NRCA) clasifica los techos planos de membrana en techo multicapa (built-up), betún modificado con polímeros, hule EPDM, láminas termoplásticas (TPO, PVC), lámina metálica y espuma de uretano rociada (NRCA). El betún modificado es el grupo de "polymer-modified bitumen". También lo oirá llamar mod bit, torch down o, en español, techo de brea o de alquitrán.

Un fabricante, Johns Manville, dice que su betún modificado SBS se puede instalar con métodos en frío, con calor (soplete, o torch), autoadhesivo, con sujetadores mecánicos o en caliente (Johns Manville). El soplete es solo un método de la lista. El roofero que le dice "mod bit es con soplete" simplifica, y el que dice "nosotros nunca usamos soplete" habla de su taller, no del material.

¿Cómo cambia el método de instalación la decisión?

El método determina qué pasa en su techo y alrededor el día de la instalación. El torch down usa calor para soldar las láminas. Los sistemas en frío y los autoadhesivos no. El calor también es como se unen las láminas de TPO, que se formulan para soldarse con calor (Johns Manville), así que el soplete no es exclusivo del betún, pero trabajar con llama abierta en un edificio viejo de Chicago es un riesgo distinto a extender un adhesivo.

No encontramos una página de la Ciudad de Chicago con reglas para techos instalados con soplete, así que no vamos a inventar una. Lo que sí puede hacer:

• Pídale al roofero que le diga por escrito qué método propone y por qué.
• Pregunte qué hacen en cuanto a seguridad contra incendios ese día y quién vigila.
• Llame al Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB) y pregunte si aplica algo especial a techos con calor en su tipo de edificio.

Algunos two-flats y three-flats de Chicago tienen estructura de madera debajo del techo y junto a los parapetos. Eso es razón para preguntar, no para asustarse. Por eso la pregunta del método va en el estimado, no el día del trabajo.

Ventajas y desventajas del betún modificado en un techo plano de Chicago

Esto es lo que podemos decir con honestidad. Nada de esto es un dato de duración ni un precio.

Donde puede tener sentido

• Es un material reconocido para techos de poca pendiente con varios métodos de instalación, así que no queda amarrado a una sola manera de ponerlo (Johns Manville).
• Es uno de los grupos de membrana que reconoce la NRCA para techos planos y de poca pendiente, así que es una opción común y no un experimento (NRCA).
• Importa más quién lo instala que la etiqueta. Pregunte quién va a hacer el trabajo, cuántos techos como el suyo ha hecho y pida ver los detalles que usa en paredes y salidas.

Donde puede quedarse corto

• Si el techo encharca agua, cualquier membrana sufre. La Asociación de Fabricantes de Techos de Asfalto (ARMA) dice que el agua estancada puede acelerar el deterioro de la membrana y mojar el aislamiento (ARMA). El betún modificado no arregla un problema de desagüe.
• Las uniones y los bordes son donde fallan los techos planos, y una unión con soplete es tan buena como la persona que sostiene el soplete.
• La garantía no es la vida útil. Los fabricantes publican plazos de garantía y especificaciones, y eso no son años medidos en un techo de Chicago (Carlisle SynTec). Desconfíe de cualquier promesa de que "este techo dura tantos años".

¿Cómo se compara con TPO y EPDM?

Son otros miembros del mismo grupo de la NRCA. El TPO y el PVC son láminas termoplásticas, y el EPDM es una lámina de hule (NRCA). Cada uno tiene su forma de hacer las uniones y sus instaladores que lo hacen bien. Comparamos las dos opciones de capa sencilla en TPO o EPDM para un techo plano de Chicago. Para saber cuánto dura un techo plano y por qué no damos una cifra, vea cuánto dura un techo plano con el clima de Chicago.

La forma honesta de escoger no es sacar una membrana de una lista. Es pedirle a tres rooferos el sistema que proponen, por qué y cómo van a manejar sus desagües, parapetos y salidas. La mejor respuesta casi siempre nombra los problemas específicos de su techo.

¿Un techo torch down necesita permiso en Chicago?

Probablemente sí. La ciudad es clara: se requiere permiso para trabajo en techos de poca pendiente, aun en edificios residenciales de hasta cuatro pisos, y el caso sin permiso son los techos inclinados de por lo menos 2:12 (Ciudad de Chicago). La lista de la ciudad sin permiso para techos inclinados aplica a reparación, recubrimiento y reemplazo (Ciudad de Chicago). Un techo plano no es ese caso.

La mayoría de los permisos de techo van por el Programa de Permiso Exprés. El Exprés cubre reparar hasta el 25 por ciento del techo, poner un techo nuevo sobre una capa existente y reemplazar sin trabajo estructural, y exige que el trabajo cumpla los mínimos del Código de Construcción y del aislamiento del código de energía (Ciudad de Chicago). Los techos también requieren licencia en Illinois, así que confirme que su roofero tenga licencia vigente (ley de Illinois), y recuerde que la ciudad pide además un contratista general con licencia de Chicago, salvo que el dueño califique como su propio contratista (Ciudad de Chicago). El resto lo explicamos en nuestra guía del permiso de techo en Chicago.

¿Qué preguntar antes de firmar?

1. ¿Cuál es el sistema exacto: material, número de capas y método de instalación?
2. ¿Por qué este método en mi edificio, y cuál es su plan contra incendios si usa soplete?
3. ¿Qué hay debajo del techo ahora y cuántas capas tiene?
4. ¿Cómo va a manejar los desagües y el flashing del parapeto?
5. ¿Quién saca el permiso y cuál es el número?
6. ¿Qué cubre la garantía y quién responde, el fabricante o usted?

¿No sabe si su techo necesita un parche, ponerle encima o cambiarlo todo? Nuestra guía de reparar o cambiar un techo plano le ayuda a distinguirlo, y la guía de techos cubre el panorama completo. Cuando quiera una opinión franca sobre su techo, nuestro equipo de techos lo revisa y le dice qué le pondríamos y por qué.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.