Terraza sobre un techo plano: qué revisar antes de construir

Una terraza sobre un techo plano es una de las mejoras más pedidas en two-flats (edificios de dos pisos), three-flats y garajes de Chicago, y de las que más fácil se hacen mal. El techo se hizo para que no entre el agua, no para cargar gente, muebles y una fiesta. Antes de comprar madera, hay cinco cosas que resolver: si el edificio y la ciudad lo permiten, si la estructura aguanta, qué le hace la terraza al techo de abajo, cómo desagua y qué se necesita para que nadie se caiga.

No damos precios ni plazos. Este artículo es la lista que quisiéramos que tuviera un dueño antes de la primera llamada a un contratista.

¿Se puede construir una terraza sobre un techo plano en Chicago?

Posiblemente, y depende de su edificio y de su zonificación. No encontramos una página de la ciudad con una regla sencilla de "sí, así se hace" para terrazas en el techo, y no la vamos a inventar. Lo que la ciudad sí dice muestra qué tan en serio las toma.

La página del permiso Exprés para techos dice que un edificio con algo en la azotea sin permiso, y pone de ejemplo una terraza en el techo sin permiso, no es elegible para el Exprés (Ciudad de Chicago). En palabras simples: una terraza que se construyó sin permiso puede frenar un cambio de techo limpio más adelante.

Los permisos con planos en Chicago requieren planos hechos por un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois, y en la mayoría de los proyectos, un arquitecto o ingeniero estructural (Ciudad de Chicago). La página de Revisión Estándar de Planos (Standard Plan Review) dice que todo proyecto necesita aprobación de zonificación (Ciudad de Chicago). Si una terraza nueva en el techo se maneja así en su edificio, es una pregunta para el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB) y para un profesional de diseño. Pregunte antes de diseñar.

¿La estructura aguanta?

Esta es la pregunta más importante, y no es de las que un contratista de terrazas debe contestar a ojo.

El DOB dice que los porches y terrazas deben soportar 100 libras por pie cuadrado de carga viva (Ciudad de Chicago). Pero una presentación de capacitación de la ciudad sobre el código de 2019 pone una cifra distinta para porches, terrazas, balcones y azoteas ocupables de una sola unidad (60 libras por pie cuadrado) que para escaleras exteriores y porches que sirven a más de una vivienda (100 libras por pie cuadrado) (Ciudad de Chicago). No use ninguna de las dos cifras como regla para su techo. Cuál aplica depende de su edificio y de quién use la terraza, y lo fija un arquitecto o ingeniero estructural de Illinois.

El agua también suma peso. La Asociación de Fabricantes de Techos de Asfalto (ARMA) dice que el agua estancada puede sobrecargar la cubierta del techo (ARMA). Un techo que encharca debajo de una terraza pesada carga más de lo que alguien planeó.

Si el techo es de un garaje, pregunte si la estructura del garaje se diseñó para cargar gente, no solo carga de techo. Es una pregunta estructural sobre las paredes, el armazón o la losa, y le toca a un ingeniero. Para el lado del permiso de garajes, vea necesita permiso para construir un garaje en Chicago.

¿Qué le hace la terraza al techo de abajo?

Tres problemas, todos evitables si se planean.

1. Perforaciones. Cada poste, durmiente o anclaje que toca el techo es un lugar por donde puede entrar el agua. Una terraza que se apoya sobre el techo, y no lo atraviesa, igual necesita proteger la membrana de abajo.
2. Problemas escondidos. La terraza tapa el techo. El agua estancada, una coladera tapada o una unión que falla pueden pasar mucho tiempo sin que nadie lo vea. ARMA incluye las coladeras tapadas y el deterioro de la membrana entre los problemas que causa el agua estancada (ARMA).
3. Madera podrida. La pudrición seria de la madera necesita humedad arriba de más o menos 30 por ciento. Lo que la lleva ahí es la lluvia y la mojadura, no solo la humedad del aire (Laboratorio de Productos Forestales del USDA). Una terraza de madera sobre un techo que retiene agua se mantiene mojada.

¿Cómo afecta la terraza al desagüe?

Una terraza nunca debe atrapar agua ni tapar una coladera. Las coladeras, escupideras y canaletas tienen que seguir al alcance para limpiarlas, y el agua tiene que llegar a ellas. La guía de la NRCA recomienda pendiente positiva, aislamiento en pendiente y buena colocación de coladeras, escupideras y canaletas (ARMA). Una terraza construida plana encima no cambia hacia dónde va el agua debajo, pero puede esconder el problema.

Pida a su contratista, por escrito, dónde están las coladeras, cómo va a llegar a ellas con la terraza puesta y qué pasa si la principal se tapa. Nuestra guía del desagüe del techo plano explica el sistema.

¿Y los barandales?

Una terraza en el techo con borde abierto es un riesgo de caída, y las reglas de barandales son justo el tipo de detalle que no se adivina. La guía de terrazas del Consejo Americano de la Madera (American Wood Council), que cita el código modelo residencial, dice que una terraza a más de 30 pulgadas del suelo necesita barandal y que las aberturas del barandal no deben dejar pasar una esfera de 4 pulgadas (American Wood Council). Es guía de código modelo. No es el código de Chicago, y el borde de un techo agrega preguntas que una terraza a nivel de suelo no tiene, como cuánto cuenta el parapeto. Pida al DOB y a su arquitecto o ingeniero la altura y el diseño del barandal.

¿Hay que arreglar primero el techo?

Muchas veces sí, y el orden importa. La ciudad dice que se requiere permiso para trabajo en techos de poca pendiente, aun en edificios residenciales de hasta cuatro pisos (Ciudad de Chicago). En Illinois, el trabajo de techos e impermeabilización lo puede hacer solo un contratista de techos con licencia o su persona calificada (ley de Illinois). Si va a cambiar el techo, hágalo antes de la terraza y diseñe la terraza pensando en el sistema del techo. Para saber cuánto dura un techo plano y por qué no damos una cifra, vea cuánto dura un techo plano con el clima de Chicago.

Recuerde también que una terraza es una estructura que hay que mantener. El código de mantenimiento de la ciudad incluye escaleras exteriores, terrazas, porches y balcones, con sus barandales y pasamanos, entre lo que debe mantenerse firme y en buen estado (Ciudad de Chicago). Una terraza que usted construye es una terraza que usted mantiene.

Qué resolver antes de construir

1. ¿Se permite una terraza en el techo de mi edificio? (Pregunte al DOB y revise la zonificación.)
2. ¿Quién es el arquitecto o ingeniero estructural y para qué carga diseñó?
3. ¿En qué estado está el techo y conviene cambiarlo primero?
4. ¿Cómo se apoyan los postes o durmientes y cómo se protege la membrana?
5. ¿Dónde están las coladeras y cómo voy a llegar a ellas?
6. ¿Qué diseño de barandal exige la ciudad en el borde?
7. ¿Quién saca cada permiso y cuáles son los números?

Para el lado del permiso de techo, vea nuestra guía del permiso de techo en Chicago. La guía de techos de Chicago cubre todo el sistema. Si quiere una opinión franca sobre si su techo aguanta una terraza, nuestro equipo de techos lo revisa y le dice qué arreglaríamos primero.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.