Dueños, compradores e inversionistas en Chicago: riesgos del exterior

Las responsabilidades del dueño de un edificio en Chicago empiezan por el exterior. El código de la ciudad dice que el exterior debe mantenerse en buen estado, firme y limpio, y al dueño es a quien citan cuando no está así. Para caseros, compradores e inversionistas, el exterior es donde viven los gastos que sorprenden: mortero, ladrillo cerca del techo, parapetos, porches y techos.

Esta guía cubre tres cosas: lo que la ciudad espera, lo que suele fallar y qué hacer, ya sea que el edificio ya sea suyo, esté por comprarlo o lo haya heredado. No es asesoría legal. Cuando la pregunta es legal (inquilinos, gravámenes, audiencias, responsabilidad), explicamos el proceso y le decimos que hable con un abogado.

¿Qué espera la ciudad del exterior de su edificio?

La regla es el Título 14X, los requisitos mínimos de la ciudad para edificios existentes. Dice que el exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, firme y limpio. Entre las condiciones inseguras que enumera están:

• Revestimiento y juntas de mortero que no resisten el agua ni la dejan pasar.
• Revestimiento de ladrillo, cornisas, molduras y frentes que no están bien anclados.
• Escaleras exteriores, terrazas, porches y balcones, incluyendo barandales y pasamanos, que no están firmes ni bien anclados (Título 14X).

Para los porches, el mismo título dice que las escaleras exteriores, terrazas, porches y balcones deben mantenerse firmes, en buen estado, bien anclados y capaces de soportar las cargas (Título 14X).

Ese es el estándar. Aplica si usted vive en el edificio o si renta todas las unidades. Aplica a un edificio de dos pisos (two-flat) y a uno con tienda abajo. El código le pone el deber al edificio. Usted, como dueño registrado, es quien lo carga. Para ver cómo empiezan y se ven las violaciones, lea nuestra guía de violaciones de edificio en Chicago. Para las leyes de Chicago que llegan al edificio mismo, vea leyes para caseros de Chicago que llegan al edificio.

¿Cómo se entera la ciudad de un problema?

Casi siempre por el 311. Las inspecciones de edificios ocupados dependen en gran parte de quejas. El Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) revisa todas las quejas del 311 al empezar cada día hábil para decidir cuáles necesitan visita inmediata, y el inspector verifica la queja y también revisa los detectores de humo y de monóxido de carbono y las salidas del edificio, incluyendo escaleras interiores y exteriores y porches (Ciudad de Chicago).

Cualquiera puede llamar. Inquilinos, vecinos y gente que pasa por la calle pueden reportar porches inseguros, obras sin permiso, problemas de seguridad y edificios vacíos por el 311 (Departamento de Edificaciones). Lo práctico para un dueño: una queja por una cosa puede terminar en una notificación que enumera otras. Una queja por una gotera puede terminar en una citación por el porche de atrás.

Si el inspector no puede entrar, el departamento puede dejar un aviso, escribir las violaciones exteriores que ve desde afuera o cerrar la queja. Si el dueño o el ocupante no dejan entrar, el departamento tiene que conseguir una orden de la corte (Ciudad de Chicago). Lo explicamos en si un inspector de la ciudad puede entrar a su edificio.

¿Dónde están los riesgos del exterior en un edificio de Chicago?

En los edificios donde trabajamos sale la misma lista corta. Son patrones que vemos con frecuencia, no una afirmación sobre una propiedad en particular.

Nuestras guías relacionadas: mortero y tuckpointing (reparación de las juntas de mortero), reparación de ladrillo y albañilería, reparación de porches, cuidado del techo plano y lo que dice el código sobre el mortero que se desmorona.

¿Qué pasa cuando algo se cae o falla?

Esta es la parte que nadie quiere planear. Cuando un porche, un barandal o un pedazo de albañilería falla y alguien sale lastimado, las preguntas que siguen son legales: quién era responsable, qué sabía el dueño, qué hizo. No podemos contestarlas, y su contratista tampoco debería intentarlo. Hable con un abogado y con su agente de seguros.

Lo que sí podemos decir es lo que muestra el registro público. El derrumbe del porche de Chicago en 2003 es el caso más conocido. Según CBS Chicago, los funcionarios primero culparon al exceso de gente y a los saltos, pero después los hallazgos de la ciudad señalaron un porche que se extendía demasiado del edificio, soportes inadecuados, piso de grosor insuficiente y tornillos demasiado pequeños. El edificio se había convertido de cinco unidades a tres sin permiso. La ciudad demandó al dueño y al constructor, y las demandas de las familias se resolvieron por $16.6 millones después de unos 10 años (CBS Chicago). Lo mencionamos como lección de la combinación de un cambio sin permiso y un porche que nadie revisó.

Sobre albañilería, un incidente reportado en julio de 2016 hizo caer ladrillos de una casa de dos familias en North Lawndale y lastimó a dos peatones (ABC7 Chicago). Lo que debe llevarse un dueño no es el titular sino lo que una revisión del edificio habría mostrado antes.

Para las preguntas de responsabilidad que hacen los caseros, vea responsabilidad por el derrumbe de un porche: lo que enfrentan los dueños en Chicago. Nuestro artículo sobre señales de que un porche va a fallar que los dueños no ven enumera qué buscar.

¿A quién le llega el caso cuando hay una violación?

En Audiencias Administrativas, el caso normalmente nombra al dueño legal del título y a otras personas que controlen el edificio (Ciudad de Chicago). Es decir, a la persona que está en la escritura. Si usted heredó un edificio o lo compró hace poco, la notificación llega a su nombre aunque no haya causado el problema. Vea heredó un edificio en Chicago con violaciones.

El Código Municipal enumera defensas en una audiencia de edificios. Incluyen que la violación no existía el día de la inspección, que se corrigió antes de la audiencia, que los ocupantes la causaron a pesar de esfuerzos razonables del dueño, o que un ocupante no dejó entrar al dueño para arreglarla (Código Municipal 2-14-155). Son defensas legales. Si piensa apoyarse en una, consulte a un abogado y guarde los papeles que prueben sus intentos: fotos con fecha, cartas y mensajes, permisos y facturas.

Si ignora un caso, las consecuencias crecen. Un fallo por incomparecencia puede usarse para poner un gravamen (lien) sobre la propiedad, embargar salarios y afectar su crédito (Departamento de Audiencias Administrativas). En edificios declarados un estorbo público, las multas y los costos de reparación o demolición de la ciudad se vuelven gravamen, y los costos de la ciudad pueden quedar antes que otros gravámenes anteriores, salvo los impuestos (Título 14A, texto de 2019). Los detalles están en cómo un fallo por incomparecencia se vuelve gravamen y lo que cuesta esperar. Y si el caso es peligroso y va a la Corte de Circuito del Condado de Cook, la ciudad tiene más opciones, incluyendo desalojar el edificio o nombrar a un administrador judicial (Ciudad de Chicago).

¿Qué debe revisar un comprador primero por fuera?

Mire el exterior antes de mirar la cocina. Por fuera es donde la ciudad escribe sus citaciones y donde están las reparaciones grandes. Recorra el edificio y busque:

• Juntas de mortero que se puedan sacar, ladrillo con sal blanca o caras que se descascaran, y abultamientos.
• Manchas de óxido o grietas sobre ventanas y puertas.
• Un parapeto inclinado, una tapa con huecos y un sellado suelto.
• Postes, escalones y barandales del porche de atrás, revisados desde el suelo y desde arriba.
• La superficie del techo y su drenaje, incluyendo dónde se queda el agua.
• Grietas en el muro del cimiento y en el ladrillo de arriba.

Nuestra lista de inspección exterior de un two-flat para compradores es una versión para imprimir, y qué revisar por fuera al comprar un two-flat explica cada punto. Una inspección de casa normal no está pensada para contestar todo esto. Vea lo que una inspección de casa no ve en un two-flat de ladrillo.

¿Puede confiar en los datos de violaciones de la ciudad al comprar?

Úselos, pero no se apoye solo en ellos. Puede buscar permisos, inspecciones y violaciones por dirección en el buscador de registros del Departamento de Edificaciones, y el Portal de Datos de Chicago publica violaciones de edificios desde 2006 hasta hoy (Ciudad de Chicago).

El aviso de la misma base de datos de la ciudad dice que los datos son históricos, que no deben usarse para transacciones de bienes raíces, que no necesariamente reflejan la condición actual y que incluyen resultados de responsable y de no responsable. Les dice a los prestamistas y a las compañías de títulos que revisen el compromiso de título para ver si hay acciones pendientes en la Corte de Circuito del Condado de Cook o en Audiencias Administrativas (Portal de Datos de Chicago).

Así que una búsqueda es el punto de partida. Lo que cierra la brecha es su abogado y su compañía de títulos, que revisan si hay casos abiertos antes de que usted cierre. Vea comprar un two-flat en Chicago con violaciones abiertas, comprar una propiedad en ejecución hipotecaria: la revisión de violaciones y cómo buscar violaciones por dirección.

Si el edificio ya es suyo y piensa vender o refinanciar, vea vender una casa en Chicago con violaciones abiertas y violaciones de edificio y su hipoteca o refinanciamiento. ¿No sabe quién es el dueño de un edificio? Vea cómo averiguar quién es el dueño de un edificio de Chicago.

¿Cómo presupuestar el exterior?

Planee el exterior como un renglón que sale cada año. No damos precios porque dependen del edificio y del alcance. Los factores de costo que más vemos:

• Altura y acceso. Una pared de tres pisos necesita andamio. Un pasillo lateral angosto limita el equipo.
• Cuánto falló. Una esquina mala o toda una fachada.
• La vía pública. Un andamio o contenedor en la calle o el callejón necesita un permiso aparte de CDOT, y eso agrega un paso.
• Permisos y planos. Muchas reparaciones necesitan permiso, y la ciudad lo exige antes de la mayoría de los trabajos de construcción, demolición y reparación, con una lista corta de excepciones (Ciudad de Chicago).
• Hacer todo junto. Mortero, porche y techo bajo un solo plan puede salir mejor que tres visitas. Pida a su contratista que cotice de las dos formas.

Explicamos a dónde va el dinero en presupuesto de reparaciones exteriores de un two-flat en Chicago y en nuestros artículos de costos: costo del tuckpointing, costo de reparar ladrillo y qué hace subir la reconstrucción de un porche.

¿Cómo hacer reparaciones en un edificio con inquilinos?

Planee pensando en la gente que vive ahí. Lo práctico es el horario, el acceso y la comunicación. Avise a los ocupantes cuándo será el trabajo, qué ruido y polvo esperar y dónde va a estar el equipo. Guarde un registro de cuándo pidió acceso y qué le contestaron. El Código Municipal sí menciona que un ocupante que no deja entrar al dueño a hacer reparaciones es una de las defensas en un caso de edificios (Código Municipal 2-14-155), por eso es importante documentar.

Lo que no vamos a hacer es decirle qué aviso se le debe a un inquilino ni qué permite un contrato de renta. Eso es ley de inquilinos. Pregunte a su abogado.

Cuide el contrato. La Ley de Reparación y Remodelación de Viviendas de Illinois (Illinois Home Repair and Remodeling Act) exige que el contratista le dé un contrato o una orden de trabajo escrita para firmar antes de cualquier reparación o remodelación de más de $1,000, con el costo total y el nombre y la dirección del negocio (815 ILCS 513/15). La ley cubre una "residencia" de una a seis unidades (815 ILCS 513/10). Si cubre su edificio es una pregunta para su abogado. De cualquier forma, lo que usted quiere es un alcance y un precio por escrito.

Más en reparaciones en un edificio ocupado en Chicago.

¿Y las reparaciones de emergencia?

Si algo está por lastimar a alguien, arréglelo primero. Las reglas de la ciudad permiten que el trabajo de emergencia que normalmente requiere permiso se haga primero cuando es necesario para evitar un daño inminente. La solicitud del permiso debe presentarse el siguiente día hábil, el trabajo no puede taparse sin aprobación del inspector, y el andamio de emergencia necesita una solicitud dentro de tres días hábiles (Ciudad de Chicago).

Llame a un contratista que pueda movilizarse y que conozca el lado de los permisos. Vea reparación de emergencia en un edificio de renta: a quién llamar primero y reparación de emergencia en Chicago: arreglar primero y el permiso después.

A quién contratar y en qué orden

Ponga a cada persona en el problema que le toca:

1. Abogado para lo legal: audiencias, gravámenes, el cierre, inquilinos.
2. Contratista general con licencia para lo físico. Se requiere una licencia de contratista general de la ciudad para la mayoría de los trabajos de construcción, alteración, reparación y demolición, incluso los exentos de permiso de construcción (Ciudad de Chicago).
3. Arquitecto o ingeniero cuando la reparación necesita planos, como una reparación estructural de un porche.
4. Gestor de permisos (expediter) si el trabajo necesita un permiso con planos. Vea qué hacen los gestores de permisos.

Si ya tiene una notificación de la ciudad, nuestra página de violaciones de código explica cómo manejamos la reparación y el papeleo juntos. Si su pregunta es el ladrillo descascarado y el seguro, vea si el seguro cubre el ladrillo descascarado.

Empiece con un recorrido por el edificio

Antes de contratar a nadie, recorra el exterior una vez al año y después de cada invierno duro. Tome fotos. Guarde un registro con fecha por dirección. Si ve alguna de las señales de arriba, llame a un contratista antes de que la siguiente temporada haga el daño.

Akats es un contratista con licencia y seguro en Illinois, de propiedad minoritaria y operado en familia, con calificación A+ del BBB, y con cuadrillas propias de albañilería, concreto, techos, porches, demolición y excavación. Trabajamos en español y en inglés. Pida un estimado gratis o llame al 312-339-9627.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.