Leyes de casero en Chicago que tocan el edificio, no el contrato

Las leyes de casero en Chicago son dos mundos distintos. Uno es la relación entre casero e inquilino: contratos de renta, depósitos, avisos y recursos del inquilino. El otro es el edificio: lo que la ciudad exige de la estructura, cómo lo hace cumplir y qué necesitan las reparaciones antes y durante la obra. Esta página trata solo del segundo. Somos contratistas, no un bufete, y aquí no damos derecho de inquilinos. Para el contrato de renta, los avisos, el derecho de entrar a la unidad y cualquier recurso legal de los inquilinos, consulte a un abogado de casero e inquilino de Chicago.

¿Qué exige la ciudad del edificio mismo?

Según el Título 14X de los códigos de construcción de Chicago, los edificios existentes deben mantenerse: "el exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, estructuralmente sólido y sanitario." La misma sección enumera condiciones que se consideran inseguras, entre ellas las juntas de mortero que no resisten el clima ni el agua, el revestimiento, las cornisas, los adornos y las molduras que no estén bien anclados, y las escaleras, terrazas, porches y balcones exteriores, con sus barandas y pasamanos, que no estén sólidos o bien anclados (Ciudad de Chicago).

Los porches tienen su propia frase: las escaleras exteriores, terrazas, porches y balcones exteriores "deben mantenerse estructuralmente sólidos, en buen estado, bien anclados y capaces de soportar las cargas" (Ciudad de Chicago). El texto del código cambia, así que confirme la redacción actual con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB).

Fíjese en lo que estas reglas no hacen. No esperan a que un inquilino pida algo. Describen la condición del edificio. En nuestra lista de violaciones de código comunes puede ver cómo aparecen en notificaciones reales.

¿Cómo se entera la ciudad de un problema del edificio?

Casi siempre por el 311. Las inspecciones del DOB en edificios ocupados casi siempre empiezan con una queja. Los supervisores revisan las quejas del 311 cada mañana de día hábil, y el inspector que viene verifica la queja y también revisa los detectores de humo y de monóxido de carbono y las salidas, incluidas las escaleras y porches exteriores (Ciudad de Chicago). El 311 recibe reportes de seguridad de porches, construcción sin permiso, seguridad en general y edificios vacíos o abandonados (Ciudad de Chicago).

Si un inspector no puede entrar, el DOB puede dejar un aviso, volver, emitir violaciones exteriores o cerrar la queja si no tiene fundamento. Si un inquilino o el dueño no permite la entrada, el DOB tiene la obligación de obtener una orden de la corte (Ciudad de Chicago). Lo explicamos en si un inspector de la ciudad puede entrar a su edificio.

¿Qué pasa cuando la ciudad le pone una violación al edificio?

Un supervisor del DOB fija el nivel de aplicación. Un "aviso 20" es una violación de mantenimiento (aviso de advertencia). Un "aviso 50" es de seguridad de vida pero no peligrosa, y va al Departamento de Audiencias Administrativas (Department of Administrative Hearings). Un "aviso 80" es de seguridad de vida, peligrosa y de riesgo, y va a la Corte de Circuito del Condado de Cook (Ciudad de Chicago).

Dos cosas que muchos dueños pasan por alto:

• El caso sigue al título. En Audiencias Administrativas, el caso normalmente se pone a nombre del dueño legal del título y de otros que controlan la propiedad (Ciudad de Chicago).
• La audiencia tiene defensas y reloj. Las defensas que enumeran las reglas de la audiencia incluyen que la violación no existía al momento de la inspección, que se corrigió o se quitó antes de la audiencia, que la causaron los ocupantes a pesar de los esfuerzos razonables del dueño, o que un ocupante le negó la entrada al dueño para arreglarla (Ciudad de Chicago). Si una aplica a su caso lo decide un abogado.

¿Qué necesitan las reparaciones antes de empezar?

Casi todo lo que un casero tiene que arreglar en el exterior necesita un permiso, un contratista con licencia, o las dos cosas.

• Un permiso. Se requiere permiso de construcción antes de empezar la mayoría de las obras de construcción, demolición, rehabilitación y reparación. Un rango limitado de trabajo de terreno, reparaciones no estructurales y alteraciones menores está exento, y el trabajo exento igual debe cumplir todos los códigos (Ciudad de Chicago). Las reglas de permiso para tuckpointing, porches y techos están en nuestros artículos de permisos y en la guía de violaciones de edificios.
• Un contratista general con licencia. La ciudad exige licencia de contratista general para la mayoría de las obras de construcción, alteración, reparación y demolición, incluso las que no necesitan permiso de construcción (Ciudad de Chicago). Hay licencias de oficio para albañilería, techos y otros. Verifique cualquier licencia antes de firmar.
• Un contrato por escrito. Según la Ley de Reparación y Remodelación del Hogar de Illinois, el trabajo de más de $1,000 requiere un contrato u orden de trabajo escrito con el costo total y el nombre y la dirección del negocio (Estado de Illinois).

¿Qué debe hacer primero un casero cuando llega una notificación?

Lea la notificación: qué alega, la fecha y las instrucciones de la audiencia. Luego siga cuatro pasos en orden:

1. No deje pasar la fecha. Una audiencia a la que no se asiste termina en sentencia en rebeldía. Anote la fecha en su calendario el mismo día que llega la notificación.
2. Mande ver la condición. Pida a un contratista que revise lo que describe la notificación, para saber si es un parche o una reconstrucción.
3. Hable con un abogado sobre el caso. Las preguntas legales (defensas, responsabilidad, inquilinos) son de él.
4. Arregle, con permiso, y guarde la prueba. Fotos de antes y después, el permiso y la licencia del contratista en una sola carpeta. Para ver cómo sigue el proceso, vea nuestra guía de violaciones de edificios.

¿Cómo se ve esto en la práctica?

Si hay inquilinos en el edificio durante la obra, vea cómo planear reparaciones en un edificio ocupado. Si la duda es un porche, vea la responsabilidad cuando se cae un porche. Para todo el exterior, empiece por nuestra guía para caseros y compradores, y nuestro equipo de violaciones se encarga de la reparación y del papeleo con la ciudad.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.