Reparaciones con inquilinos en el edificio: cómo planearlas en Chicago

Reparar en un edificio con inquilinos en Chicago se reduce a cuatro cosas: el acceso, la seguridad, el ruido y el polvo, y un plan por escrito que todos puedan leer. El trabajo es el mismo que en un edificio vacío. Lo que cambia es que detrás del ladrillo hay una cocina, que la puerta de atrás de alguien es el porche que usted va a cerrar y que hay que avisarle a la gente. Somos contratistas, no abogados, así que aquí hablamos del edificio y de la obra. Qué exige el contrato de renta o la ley sobre avisar a los inquilinos, y cuándo, se lo debe responder un abogado.

¿Por dónde empezar cuando el edificio está ocupado?

Empiece por el alcance del trabajo, luego el calendario, luego la gente. Antes de avisarle a nadie, usted debe saber qué trabajo es, qué unidades o áreas comunes toca y qué necesita el contratista de los inquilinos (una ventana, una puerta, el patio, un día con alguien en casa).

Después, póngalo por escrito para los inquilinos, en palabras sencillas: qué se va a hacer, qué días espera estar la cuadrilla, qué va a hacer ruido, qué va a quedar bloqueado y a quién llamar. Use las fechas que su contratista realmente confirme y avise si cambian. Nosotros no prometemos plazos en ningún trabajo, porque el clima, los permisos y lo que esconda la pared los mueven, y usted tampoco debería prometerlos a sus inquilinos.

Los avisos obligatorios, el derecho de entrar a la unidad y cualquier tema de que los inquilinos salgan durante la obra son preguntas legales que dependen del contrato de renta y de cada situación. No adivine. Consulte a un abogado y luego haga que el plan escrito coincida con lo que le diga.

¿Cómo se maneja el acceso?

Planee que la cuadrilla pueda entrar y que los inquilinos puedan salir. Tres puntos:

• Acceso por dentro. Algunas reparaciones se ven o se alcanzan desde adentro, por ejemplo una gotera debajo del techo o una ventana con su dintel. Acuerden días y horas, y dígale al contratista quién tiene las llaves y quién va a estar en casa.
• Cuando un inquilino no deja pasar. El propio proceso de la ciudad muestra que el problema es real. Cuando un inspector no puede entrar, el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB) puede dejar un aviso, volver más tarde, emitir violaciones exteriores o cerrar la queja, y si un inquilino o el dueño no permite la entrada, el DOB tiene la obligación de pedir una orden de la corte (Ciudad de Chicago). Las reglas de la audiencia incluyen entre las defensas en un caso de edificio que los ocupantes causaron la violación a pesar de los esfuerzos razonables del dueño, o que le negaron la entrada para repararla (Ciudad de Chicago). Por eso conviene documentar cada solicitud. Si le sirve en su caso es una pregunta para un abogado.
• Trabajo por fuera. El ladrillo, el techo, el parapeto y el porche son sobre todo trabajo exterior, pero igual mueven a la gente. Piense en la puerta del frente, la de atrás, el pasillo lateral (gangway) y el patio.

¿Qué cambia según el tipo de reparación?

Ladrillo y tuckpointing (reparación de las juntas de mortero). Al esmerilar el mortero viejo sale polvo de sílice. Las reglas federales exigen esmeriladoras con protector y recolector de polvo, y mascarillas para los trabajadores (OSHA). En un edificio construido antes de 1978, quien cobra por alterar superficies pintadas debe tener la certificación de plomo de la EPA y usar renovadores certificados (EPA). La página de la ciudad también indica que las prácticas seguras con plomo, el aviso de asbesto y el control de polvo aplican aun donde no se necesita permiso (Ciudad de Chicago). Pregunte al contratista cómo va a evitar que el polvo entre por ventanas abiertas, y pida a los inquilinos que las cierren esos días.

Porches y escaleras. Ahí es donde camina la gente. El porche de atrás muchas veces es por donde se llega al patio o al callejón, y en muchos edificios es una segunda salida. Antes de cerrar o reconstruir una escalera o un porche, pregunte al contratista y al Departamento de Edificaciones qué efecto tiene sobre las salidas. Las reparaciones que quitan o cambian una salida requerida no entran en la excepción de reparaciones sin permiso de la ciudad (Ciudad de Chicago). Nuestra guía de reconstrucción de porches explica el proceso.

Techos. Un techo plano se puede hacer con los inquilinos en casa, pero el plan para la lluvia importa más que el calendario: ¿qué se tapa esta noche si viene agua? La ciudad dice que se necesita permiso para cualquier trabajo en techos de poca pendiente, aun en edificios residenciales de hasta cuatro pisos (Ciudad de Chicago). Confirme las reglas actuales con el DOB.

Andamios, contenedores y material. Todo lo que quede en la banqueta (acera), la calle, el callejón o el pasto junto a la calle usa la vía pública y necesita su propio permiso del Departamento de Transporte de Chicago, CDOT (Ciudad de Chicago). Los andamios también tapan ventanas y entradas, así que avise a los inquilinos cuyas ventanas va a cruzar.

¿Y si la reparación no puede esperar?

Algunas reparaciones no esperan al calendario. Para trabajo que normalmente necesita permiso, la ciudad permite hacer primero el trabajo de emergencia si hace falta para evitar un daño inminente. La solicitud del permiso debe presentarse el siguiente día hábil, el trabajo no se puede tapar sin aprobación del inspector, y el andamio de emergencia necesita su solicitud dentro de tres días hábiles (Ciudad de Chicago). Confirme las reglas actuales con el DOB y guarde fotos. Para saber a quién llamar primero, vea emergencia en un edificio de renta.

¿Qué va en el contrato?

En una residencia de una a seis unidades, la Ley de Reparación y Remodelación del Hogar de Illinois (Home Repair and Remodeling Act) aplica a trabajos como porches, chimeneas, techos y ventanas (Estado de Illinois). Si pasa de $1,000, el contratista debe darle un contrato o una orden de trabajo por escrito con el costo total, los materiales, y el nombre y la dirección del negocio (Estado de Illinois), además del folleto de derechos del consumidor (Estado de Illinois). Aparte de eso, ponga por escrito también los términos del edificio ocupado:

• Días y horas de trabajo, y cómo se comunican los cambios al calendario.
• Quién maneja el acceso de los inquilinos y con cuánta anticipación lo necesita el contratista.
• Polvo, escombro y limpieza diaria, y cómo se protegen ventanas, puertas y el pasillo lateral.
• Qué pasa con un porche o escalera cerrados y cuál es la ruta alterna.
• Protección contra el clima en cualquier techo abierto.
• Permisos: quién los saca y dónde se pone el número. Verifique la licencia del contratista en la búsqueda de licencias del DOB.

Para ver el exterior completo, vea nuestra guía para caseros y compradores, y para lo que la ciudad espera del edificio mismo, las leyes de casero en Chicago que tocan el edificio. Si tiene una reparación que planear con inquilinos en casa, nuestro equipo de violaciones y reparaciones la recorre con usted.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.