Presupuesto para reparaciones exteriores de un two-flat en Chicago

Si busca un presupuesto para reparaciones exteriores de un two-flat (edificio de dos pisos) en Chicago, empiece por esto: el dinero se va en cinco partidas. La albañilería y las juntas de mortero, el techo y el parapeto, los porches y las escaleras traseras, el concreto a nivel de calle y todo lo que maneja el agua. No le vamos a dar una cifra "típica", porque la cifra depende de lo que realmente tengan sus paredes. Lo que sí le damos es dónde se va el dinero y cómo ordenar el trabajo para gastar primero en lo que más duele.

¿Qué entra en un presupuesto del exterior?

El exterior de un edificio tiene dos trabajos: no dejar entrar el agua y no lastimar a nadie. La norma de mantenimiento de la ciudad lo dice con otras palabras: el exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, estructuralmente firme y sanitario, y las juntas de la albañilería deben resistir el agua. También entran las cornisas y molduras sueltas, y los porches y escaleras que no estén firmes ni bien anclados (Título 14X).

Con eso se arman cinco partidas:

Que su edificio tenga las cinco a la vez es normal en un two-flat viejo de Chicago. No quiere decir que sea una mala compra. Quiere decir que el trabajo necesita un orden.

¿Por qué la albañilería y el techo casi siempre encabezan la lista?

Lo que más dinero cuesta es el agua. Las juntas abiertas la dejan entrar, el ladrillo saturado se congela y la cara del ladrillo empieza a descascararse. Lo mismo pasa arriba: las tapas de ladrillo del parapeto son lo más expuesto del edificio. El Brick Industry Association (asociación de la industria del ladrillo) indica que una tapa con muchas juntas de mortero puede ser mala opción frente al concreto, la piedra o el metal, porque su trabajo es echar el agua lejos de la pared (guía de BIA).

Por eso la albañilería suele ser la partida más grande, y es también donde el arreglo barato sale más caro después. Si el mortero nuevo es más duro que el ladrillo, la humedad puede salir por el ladrillo y dañarle la cara (mortero más blando y permeable). Esa es una razón para pagarle a un albañil que conozca el ladrillo común viejo de Chicago, y no escoger la oferta más baja.

Si va a comprar, nuestra lista para inspeccionar el exterior de un two-flat también le sirve a un dueño que quiere armar su reserva.

¿Qué cambia el número en cada partida?

Dos edificios que se ven parecidos pueden costar muy distinto. Esto es lo que más mueve un presupuesto:

• Acceso. Todo lo que está arriba del primer piso pide andamio o plataforma. El andamio, el contenedor y el material que ocupen la calle, el callejón o la banqueta necesitan un permiso aparte del Departamento de Transporte (CDOT) (Ciudad de Chicago). El acceso es una partida de verdad.
• Alcance real. La primera vista casi nunca muestra todo. Ladrillo suelto detrás de la cornisa, una viga blanda detrás del barandal, aislamiento mojado bajo la membrana: eso aparece cuando empieza la obra. Deje una partida de imprevistos.
• Permisos y licencias. Chicago exige permiso de construcción antes de casi todo trabajo de reparación, con una lista corta de exenciones (Ciudad de Chicago). El permiso de albañilería requiere un contratista con licencia de mason (Ciudad de Chicago), y el tuckpointing (reparación de las juntas de mortero) aparece en la página de permisos Express de albañilería (Ciudad de Chicago). En techos, reparar hasta el 25 por ciento del techo sin permiso solo vale si no se corta parte de una pared exterior ni del techo (Ciudad de Chicago), y el permiso Express de techos no está disponible si quien trabaja no tiene licencia de techos de Illinois (Ciudad de Chicago). Confirme las reglas actuales con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings), porque cambian.
• Alcance del porche. Pintar o lavar a presión no pide permiso, pero reparar o reemplazar elementos estructurales como columnas, vigas y viguetas siempre lo pide, con planos de un arquitecto o ingeniero estructural de Illinois (Departamento de Edificaciones). Cuando una reparación se vuelve reconstrucción, esa partida cambia mucho.
• Pintura con plomo. Si el edificio es de antes de 1978 y alguien cobra por alterar superficies pintadas, aplica la regla de plomo de la EPA, que alcanza a las unidades de renta (US EPA). La protección y la certificación extra pesan en molduras, ventanas y porches.
• Inquilinos. Trabajar con unidades ocupadas pide más etapas y más protección. En reparaciones con inquilinos en el edificio lo explicamos.
• Temporada. El ladrillo y el concreto tienen límites por el clima, y los buenos contratistas se llenan. Vea las reparaciones de otoño antes de que congele.

¿Qué se repara primero si no alcanza para todo?

Ordene por consecuencia, no por apariencia.

1. Todo lo que una persona pueda atravesar o de lo que pueda caerse. Porches, escaleras, barandales. La ciudad exige que estén firmes y bien anclados (Título 14X).
2. Todo lo que deja entrar agua. Tapajuntas del techo, juntas del parapeto, mortero abierto, bajantes rotos.
3. Todo lo que empeora cada invierno. El ladrillo descascarado y el mortero que se cae avanzan más rápido porque el agua que entra se congela.
4. Lo estético y lo demás. Al final, cuando lo anterior ya está atendido.

Hacerlo por etapas funciona. Muchos dueños resuelven seguridad y agua el primer año y reparten el resto en las siguientes temporadas, lado por lado. Para eso necesita un alcance por escrito de cada etapa, para no volver a cotizar todo el edificio cada vez.

¿Qué pasa si no presupuesta una reparación?

La partida que usted no paga no desaparece. Cambia de forma.

Nada de eso es una predicción para su edificio. Es la razón por la que una reserva moderada es mejor que una sorpresa grande.

Cómo armar la reserva sin que le demos una cifra

No necesita que un blog le diga un número. Necesita tres cosas:

1. Una inspección por escrito, lado por lado. Frente, atrás, los dos costados, techo y porches. Tome fotos de todo.
2. Cotizaciones por partida, no un total. Pídale a cada contratista que cotice albañilería, techo, porche y concreto por separado, para comparar y hacerlo por etapas. En cómo comparar presupuestos de contratistas le explicamos cómo.
3. Una revisión cada año. Nuestra lista de mantenimiento exterior para dueños le da un recorrido anual para que lo chico no se vuelva grande.

Después, aparte dinero empezando por lo que quedó primero en el orden. Si está comprando y quiere valorar el edificio antes de cerrar, empiece por lo que debe revisar afuera de un two-flat.

Pida el precio de todo el exterior de una vez

En Akats hacemos albañilería, techos, porches y concreto con nuestra propia gente, así que una sola visita sirve para cotizar todo el exterior en partidas separadas y por etapas. Empiece por la página de violaciones y reparaciones, o lea la guía para dueños y compradores. Llame al 312-339-9627 o use el formulario de estimado gratis. Hablamos español e inglés.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.