Lista de inspección exterior de un two-flat en Chicago antes de comprar

Paredes del frente y los lados: el ladrillo

• La cara del ladrillo está firme. Sin descascarado, capas que se pelan ni caras desprendidas (spalling)
• Ningún tramo de pared está panzado, abultado ni inclinado al mirarlo de lado desde una esquina
• No hay grietas en escalera o diagonales por las juntas, sobre todo en esquinas y alrededor de ventanas
• El mortero no se desmorona ni está muy hundido, y no sale al raspar con una llave
• Las reparaciones se ven parejas. Parches de otro color o dureza hacen pensar en problemas anteriores
• Hay poca costra blanca sobre el ladrillo. Cuando sigue saliendo, puede significar que entra agua a la pared
• El ladrillo de la base de la pared no está húmedo, verde ni desmoronado

El spalling puede venir de ciclos de congelar y descongelar y de sales que cristalizan dentro del ladrillo. Uno o dos ladrillos sueltos son un arreglo chico. Un lado completo dañado es una partida del presupuesto.

Ventanas, dinteles y repisas

• Sin manchas de óxido debajo o al lado de ventanas y puertas
• Sin caída en la línea de ladrillo sobre las aberturas
• Sin grietas que suban desde las esquinas de las ventanas
• Las repisas (sills) están firmes, no rajadas ni desmoronadas, y botan el agua lejos de la pared
• Los dinteles de acero que se vean no están descascarados. Necesitan flashing y mantenimiento periódico para evitar la corrosión

Borde del techo: parapeto, cornisa, coping y chimenea

• El parapeto está derecho, sin inclinarse hacia afuera y sin juntas abiertas arriba
• El coping o tapa está completo y firme. Su trabajo es sacar el agua lejos de la pared
• La cornisa y los adornos están bien anclados a la pared
• La chimenea está derecha, con corona firme y sin ladrillos flojos
• No hay manchas ni rayas que bajen por la pared desde el borde del techo

Techo plano (si lo puede ver, o pida fotos)

• No hay agua parada. El agua que se queda 48 horas o más después de la lluvia se considera ponding
• Sin ampollas, rajaduras, juntas levantadas ni zonas peladas
• Los desagües y escupideros están abiertos y limpios
• El flashing de parapetos y salidas está pegado
• Los techos del último piso y la pared debajo del parapeto no tienen manchas café ni pintura inflada
• Preguntó al vendedor la edad del techo y qué permisos hay, porque la ciudad dice que se necesita permiso para cualquier trabajo en techos de poca pendiente

Porches de atrás y escaleras

Los porches son la parte de un two-flat de Chicago donde el código es más claro. La norma es que escaleras, decks, porches y balcones exteriores deben estar estructuralmente seguros, en buen estado, bien anclados y aguantar sus cargas. Las guías de la ciudad para porches piden barandales de al menos 42 pulgadas de alto.

• Los postes están derechos, apoyados en bases firmes y sin pudrición ni rajaduras abajo
• Las vigas debajo del deck están firmes, sin madera blanda al probar con suavidad
• El porche está bien sujeto al edificio. No hay espacio ni se despega de la pared
• Las zancas, escalones y descansos están firmes, sin rebotar ni ceder
• Los barandales y pasamanos están firmes, sin moverse, y tienen buena altura
• Los tornillos no están comidos por el óxido y las tablas no están torcidas ni podridas
• Nada del porche parece agregado sin permiso. Reparar o cambiar partes estructurales de un porche siempre lleva permiso

Cimientos, nivel del terreno y drenaje

• Los bajantes terminan lejos de las paredes, y un bajante bien hecho descarga por lo menos a 4 pies de la pared
• La tierra y el pavimento están inclinados hacia afuera del edificio
• No hay grietas horizontales, panzas ni grietas grandes en los muros de cimentación
• No hay marcas de agua ni eflorescencia en la base de la pared
• Los pozos de ventana están limpios y drenan

Pasillo lateral, banqueta y vía pública

• La banqueta (acera) del frente no está levantada, rajada ni le faltan pedazos
• No hay ladrillo suelto, mortero ni escombro en la banqueta ni en el pasillo lateral
• El lado del callejón y el garaje no muestran problemas estructurales evidentes

Registros que debe pedir

• Historial de permisos. La búsqueda de registros de la ciudad muestra permisos, inspecciones y violaciones por dirección
• Violaciones abiertas o casos de cumplimiento. El portal de datos de la ciudad advierte que no se debe confiar en esa información para transacciones de bienes raíces, así que pida a su abogado y a la compañía de título que revisen los casos en el Tribunal de Circuito del Condado de Cook y en el Departamento de Audiencias Administrativas (Department of Administrative Hearings)
• Recibos con fecha de trabajos recientes de ladrillo, techo o porche, y el nombre del contratista
• Cualquier notificación o queja que haya recibido el vendedor

Qué hacer con lo que encuentre

Señales rojas, no compre o renegocie y lleve a un profesional antes de decidir: paredes inclinadas o abultadas, ladrillo suelto sobre un paso de gente, un porche que se mueve, una violación abierta o un caso en la corte, un techo con agua estancada y manchas en el cielo raso de abajo, o trabajo que parece hecho sin permiso. La mampostería puede caerle a la gente: en 2016 cayeron ladrillos de una casa de dos familias en Chicago y lastimaron a dos peatones.

Señales amarillas, pida una cotización antes de cerrar: juntas abiertas, spalling en tramos, repisas rajadas, flashing gastado, coping flojo, óxido en un dintel. Son normales en el ladrillo viejo de Chicago, pero necesita un alcance por escrito y una cifra antes de comprometerse. Aquí no adivinamos el costo porque cada edificio es distinto.

Verde: algunos detalles cosméticos. Anótelos, fotografíelos y téngalos en el plan.

No deje que el "el inspector no encontró nada" del vendedor cierre la revisión del exterior. Pida a un albañil o contratista que recorra el edificio con usted. Lea qué revisar afuera primero al comprar un two-flat, qué no revela una inspección de casa en un two-flat de ladrillo y los pasos si encuentra violaciones abiertas en una compra. Nuestra lista de inspección de fachada de ladrillo profundiza en las paredes. Para el panorama completo del comprador, vea la guía para propietarios y compradores. Cuando quiera una respuesta directa sobre las reparaciones antes de ofertar, nuestro equipo de violaciones y reparaciones puede recorrerlo con usted.