Lo que una inspección de casa no ve en un two-flat de ladrillo

Una inspección de casa en un two-flat de ladrillo en Chicago le da una lectura general del edificio, no un alcance de reparación del exterior. Lo que cubre el informe lo define el contrato de inspección que usted firma, y los inspectores varían, así que no le vamos a decir qué va a omitir el suyo. Lo que sí podemos decirle es qué tiene por fuera un two-flat (edificio de dos pisos) de ladrillo viejo que merece una segunda mirada, y qué preguntar por escrito. No es una crítica a los inspectores. Es poner al experto correcto en cada parte del edificio antes de cerrar la compra.

¿Para qué sirve una inspección de casa?

Sirve para darle al comprador un panorama de la casa en unas pocas horas: sistemas, condiciones visibles y cosas a vigilar. Es una foto del momento. Lea el contrato y el alcance y las exclusiones del informe antes de confiar en él, y haga estas preguntas antes de la inspección, no después:

• ¿El inspector va a subir al techo, o lo va a ver desde el suelo o con una cámara?
• ¿Va a revisar los porches y escaleras con carga, y anotar lo que no puede ver?
• ¿Comenta el estado de la albañilería, o solo anota "grietas visibles"?
• ¿Qué considera fuera de su alcance y recomienda que revise un especialista?

La respuesta honesta a la última pregunta le dice a quién contratar después. Las secciones de abajo son donde, en un two-flat, esa segunda opinión suele pesar.

¿Qué tiene por fuera un two-flat de ladrillo que merece una segunda mirada?

¿Qué preguntar sobre el ladrillo y el mortero?

El ladrillo que se ve bien desde la banqueta (acera) puede estar fallando. El ladrillo viejo de Chicago es suave, y el mortero que le conviene es todavía más suave. El estándar para rejuntar es un mortero más suave y que deje pasar más la humedad que el ladrillo, y no más duro que el mortero original (National Park Service). Un mortero más duro que el ladrillo empuja la humedad y las sales a salir por la cara del ladrillo, y las sales que cristalizan dentro pueden hacer que la cara se descascare (National Park Service). La cristalización de sales y el congelamiento de ladrillo mojado son causas de descascarado (National Park Service).

Preguntas para poner por escrito: ¿el mortero es el original o ya se rejuntó antes, y con qué? ¿Hay caras descascaradas o que se desprenden? ¿Hay juntas abiertas, y en qué lados? Una respuesta de "hace falta algo de tuckpointing (reparación de las juntas de mortero)" no es un alcance. Si hay que reparar, el Permiso Exprés (Express Permit) de la ciudad incluye el tuckpointing como trabajo de albañilería elegible (Ciudad de Chicago), así que prevea un permiso y un contratista de albañilería con licencia.

¿Y los dinteles, los alféizares y las aberturas?

Cada ventana y puerta tiene algo que sostiene el ladrillo de arriba. En muchos edificios viejos es un dintel de acero, y los dinteles de acero necesitan protección contra el agua (flashing), agujeros de drenaje y mantenimiento periódico para que no se oxiden (BIA). Las grietas sobre las aberturas se relacionan comúnmente con una flexión excesiva del dintel por mal diseño, o con acero sin protección (BIA). Busque grietas en diagonal o en escalera sobre las ventanas, manchas de óxido y ladrillo que se ha bajado.

Es una parte de la pared que un inspector general quizá solo describa desde afuera. Cambiar un dintel de hasta 6 pies cabe en el Permiso Exprés de albañilería, y uno de más de 6 pies necesita planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois (Ciudad de Chicago). Si ve señales de un dintel fallando, pida a un contratista de albañilería o a un ingeniero estructural que lo revise antes de quitar una contingencia.

¿Qué preguntar sobre el techo y el parapeto?

Muchos two-flats tienen techo plano o de poca pendiente. Pregunte cuándo se rehízo por última vez, si alguien ha subido y si queda agua empozada después de llover. La Asociación de Fabricantes de Techos de Asfalto (ARMA) define el empozamiento como el agua que permanece 48 horas o más sobre un techo de poca pendiente, y dice que puede sobrecargar la cubierta, tapar los desagües y acelerar el deterioro de la membrana (ARMA). Un techo puede verse entero y estar empozando.

La ciudad dice que se necesita permiso para cualquier trabajo en techos de poca pendiente, aun en edificios residenciales de hasta cuatro pisos (Ciudad de Chicago); confirme las reglas actuales con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB). Así que un problema de techo también es un asunto de permiso y de contratista con licencia. El parapeto, el muro bajo del borde, es ladrillo que recibe lo peor del clima. Nuestra lista de revisión del exterior le muestra dónde mirar.

¿Y los porches y las escaleras?

Los porches traseros son la parte del two-flat que carga gente todos los días. El DOB dice que sus inspectores revisan las vigas, los travesaños, las columnas, las escaleras, los pasamanos y barandas, las piezas que sujetan el porche a la pared (ledger boards), las conexiones y las bases (Ciudad de Chicago). Un recorrido desde el patio no puede confirmar la conexión en la pared ni las bases bajo los postes.

Pregunte también por los permisos. Siempre se necesita permiso para reparar o cambiar piezas estructurales del porche, con planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois (Ciudad de Chicago). En el colapso de porche más conocido de Chicago, el edificio se había convertido de cinco unidades a tres sin permiso (CBS Chicago). Un porche agregado, reconstruido o cerrado sin permiso registrado es una señal de alerta, y su abogado debe enterarse.

¿Qué no le dice una inspección sobre registros y violaciones?

Una inspección mira el edificio. No busca en los archivos de la ciudad. La herramienta "Search Building Department Records" del DOB permite ver permisos, inspecciones y violaciones por dirección (Ciudad de Chicago), pero el propio conjunto de datos de la ciudad dice que son datos históricos, que no se deben usar para transacciones de bienes raíces, y le indica a prestamistas y compañías de títulos que revisen el compromiso de título para ver acciones pendientes en la Corte de Circuito o en el Departamento de Audiencias Administrativas (Ciudad de Chicago). Lea comprar un two-flat con violaciones abiertas antes de cerrar.

La razón es la regla de mantenimiento. La ciudad exige que el exterior de una estructura se mantenga en buen estado, estructuralmente sólido y sanitario (Ciudad de Chicago). Las inspecciones de edificios ocupados casi siempre empiezan con una queja, y el inspector que atiende la queja también revisa las salidas, incluidas las escaleras y porches exteriores (Ciudad de Chicago). Es decir, el nuevo dueño hereda un edificio que mañana puede recibir una notificación.

¿A quién sumar antes de cerrar?

Para un two-flat de ladrillo, una lista corta:

• Un contratista de albañilería que recorra todos los muros, el parapeto y los dinteles y escriba un alcance. Nuestra guía de compra explica qué llevar.
• Un ingeniero estructural o arquitecto si ve una pared inclinada, un dintel flexionado o conexiones del porche que le preocupen. Los permisos con planos necesitan un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois (Ciudad de Chicago).
• Un roofero si el techo es plano y usted no lo puede ver.
• Un abogado y una compañía de títulos para violaciones, gravámenes y permisos.
• Una revisión del drenaje. Una lluvia de una pulgada echa unos 1,250 galones sobre un techo de 2,000 pies cuadrados, y el terreno inclinado hacia la pared o las bajantes que descargan junto a ella llevan esa agua a los cimientos (Extensión de la Universidad de Minnesota). Es un punto general de ciencia de la construcción, y suele ser un arreglo barato.

Después ponga los hallazgos en un número. Nuestra guía de presupuesto del exterior muestra adónde va el dinero, y nuestra guía para caseros y compradores cubre el resto del exterior. Si ya tiene un contrato de compra, nuestro equipo de violaciones y reparaciones puede recorrer el exterior con usted y escribir lo que vea.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.