Comprar un two-flat en Chicago: lo que no se ve en el anuncio

Si va a comprar un two flat en Chicago, recorra el exterior antes de enamorarse de la cocina. El exterior es la parte del edificio que aguanta el clima, la que cita la ciudad y la que cuesta dinero de verdad arreglar. El mortero, los porches, el borde del techo y el agua junto a los cimientos le dicen casi todo lo que necesita saber. Después se verifica con los registros, un inspector de casas, un ingeniero cuando haga falta y su abogado.

Somos contratistas, no su inspector ni su abogado. Esto es lo que miraríamos nosotros y en qué orden. Para una versión imprimible, use nuestra lista para revisar el exterior de un two-flat. El panorama más amplio para dueños e inversionistas está en nuestra guía para propietarios y compradores.

¿Por qué revisar primero el exterior de un two-flat (edificio de dos pisos)?

Porque la ciudad hace responsable al dueño del exterior. Según el Título 14X, "el exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, estructuralmente sano y limpio". Entre las condiciones inseguras que lista están las juntas de mortero que no se mantienen resistentes al clima ni impermeables, las chapas de ladrillo, cornisas y molduras mal ancladas, y las escaleras exteriores, porches y balcones, con sus barandas y pasamanos, que no están estructuralmente sanos (Ciudad de Chicago).

Cuando usted cierre la compra, esos problemas son suyos. Una foto del anuncio no los muestra. Una caminata por el edificio un día soleado, sí.

¿Qué mirar en el frente del edificio?

Párese primero al otro lado de la calle y después acérquese.

• Las juntas de mortero. Mortero que se saca con una llave, juntas hundidas o agrietadas y manchas blancas sobre el ladrillo apuntan a movimiento de agua. Nuestra guía de tuckpointing (reparación de las juntas de mortero) explica cómo leerlas.
• La cara del ladrillo. Cuando la cara del ladrillo se descascara o se bota, es otro problema distinto al de la junta y cuesta más arreglarlo.
• Cornisa, molduras y revestimientos. ¿Hay algo que se despega, cuelga o está remendado con sellador y espuma? El código considera inseguros las chapas de ladrillo, cornisas, molduras y ménsulas mal ancladas (Ciudad de Chicago).
• Los dinteles sobre ventanas y puertas. Las grietas diagonales desde las esquinas de una abertura, o una línea que se hunde, piden una revisión más de cerca.
• La banqueta (acera) del frente. Ahí cae sobre la gente el ladrillo o la piedra suelta de arriba.

¿Qué revisar a los lados y atrás?

La parte de atrás de un two-flat es donde casi siempre está el dinero.

Porches y escaleras. Empuje las barandas. Mire los postes donde se unen con el piso, los largueros debajo de las escaleras y si el piso se siente firme. Siempre se necesita permiso para reparar o reemplazar piezas estructurales del porche, como columnas, vigas, largueros y vigas del piso, con planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois. Pintar, lavar a presión y cambiar unas piezas no estructurales generalmente no lo requieren (Ciudad de Chicago). Confirme las reglas vigentes con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings).

Los pasillos laterales (gangways). Mire el suelo junto a la pared. ¿Se inclina hacia el edificio? ¿Una bajante descarga pegada a la pared?

La pared de atrás y las escaleras traseras. Revise donde se une el porche. Manchas de óxido, huecos y remiendos le dicen que alguien ya trabajó ahí antes.

¿Cómo están el techo y el agua?

Desde el suelo se ve mucho.

• El borde del techo y el parapeto. Busque la cubierta suelta o faltante, ladrillo manchado debajo del borde del techo y canaletas hundidas o que se desbordan. Si puede ver el techo con seguridad, el agua estancada es una señal de alerta. La asociación de fabricantes de techos asfálticos (Asphalt Roofing Manufacturers Association) define el encharcamiento como agua que se queda en un techo de poca pendiente 48 horas o más, y dice que puede tapar los desagües y acelerar el deterioro de la membrana (ARMA). Pregunte cuándo se cambió el techo por última vez y pida los papeles.
• El nivel del terreno y las bajantes. Una lluvia de una pulgada deja unos 1,250 galones sobre un techo de 2,000 pies cuadrados. La extensión de la Universidad de Minnesota recomienda tierra inclinada lejos de los cimientos por lo menos 1 pulgada por pie en al menos 6 pies, y bajantes que descarguen a no menos de 4 pies de la pared (University of Minnesota Extension).
• Las paredes del sótano. Algo de agrietamiento en paredes de sótano de concreto colado es normal. Una grieta que gotea, tiene desnivel vertical o mide más de 1/8 de pulgada es la clase de grieta que las garantías típicas de constructores consideran que debe repararse (NRMCA). No es una regla de Chicago y no diagnostica su edificio. Si ve algo así, que lo revise un ingeniero.

¿Cómo verifica lo que dice el vendedor?

Empiece con los registros de la ciudad. La búsqueda de registros del Departamento de Edificaciones muestra permisos, inspecciones y violaciones por dirección. Revise qué permisos existen para el porche, el techo y cualquier remodelación que mencione el vendedor.

Pero lea esto antes de confiar en la búsqueda: el aviso del conjunto de datos de violaciones de la propia ciudad dice que la información es histórica, puede no reflejar la condición actual y no debe usarse para transacciones de bienes raíces. Indica a prestamistas y compañías de título que consulten el compromiso de título (title commitment) para ver acciones pendientes en el Tribunal de Circuito del Condado de Cook o en el Departamento de Audiencias Administrativas (Ciudad de Chicago). Esa parte la maneja su abogado y la compañía de título.

Si los registros muestran violaciones abiertas, lea comprar un two-flat en Chicago con violaciones abiertas. Si le mencionan un gravamen, la ciudad dice que las multas y sus costos de reparación o demolición pueden quedar como gravamen sobre un edificio declarado una molestia pública, por delante de gravámenes anteriores salvo los impuestos (Ciudad de Chicago). Eso es una pregunta para un abogado, no para un contratista.

Verifique también al contratista, no solo el edificio. Si el vendedor dice que un contratista hizo el techo o el porche, puede verificar una licencia de contratista general o de albañilería de Chicago en la búsqueda de licencias de contratistas de la ciudad.

¿A quién llamar antes de hacer una oferta?

Cada persona contesta preguntas distintas. No le pida a una sola que haga todo.

En un artículo no le vamos a poner cifras a las reparaciones, porque dependen del edificio. Recorremos la propiedad con usted y ponemos alcance y costo por escrito. Para planear el dinero, vea qué debe incluir el presupuesto de reparaciones exteriores de un two-flat. La inspección de casas tiene sus límites en el exterior: la inspección de un two-flat explica qué cubre y qué no.

¿Va a ver un two-flat para comprarlo? Lo acompañamos.

Akats es un contratista familiar de Chicago, con licencia y seguro en Illinois, que atiende en español y en inglés. Hacemos albañilería, tuckpointing, porches, techos, concreto y violaciones con nuestra propia gente. Mándenos la dirección antes de hacer su oferta, y nuestro equipo de violaciones y reparaciones recorre el exterior con usted y le dice lo que ve. Estimado gratis.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.