Porches en Chicago: reparar, reconstruir o reemplazar

Reparar un porche en Chicago no es un trabajo de adorno. El porche de atrás de un two-flat (edificio de dos pisos) o un three-flat (de tres) es una estructura que carga gente, muebles y nieve, muchas veces es la única segunda salida, y la ciudad lo trata así. Si el suyo se hunde, se separa de la pared, tiene postes blandos o barandales flojos, ocupa que un profesional lo vea ahora, no la próxima primavera. Esta guía cubre todo el tema: por qué fallan los porches, cómo decidir entre reparar y reconstruir, qué dicen las reglas de permisos, quién puede hacer el trabajo y qué va a revisar la ciudad.

Si solo va a leer una parte, lea esto:

1. Trate el movimiento como emergencia. Si el porche se mueve, rebota, se inclina o se separa del edificio, descárguelo y pida a un profesional que lo revise de inmediato.
2. La reparación estructural siempre necesita permiso. Columnas, vigas, largueros de escalera, viguetas y cimientos requieren planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois.
3. La reparación cosmética muchas veces no. Pintar, lavar a presión y cambiar tablas o barrotes sueltos se puede hacer sin permiso si no tiene una violación.
4. Si ya tiene una violación, el camino cambia. Arregle la causa real, saque el permiso si lo piden y lleve las pruebas a su audiencia.

Abajo explicamos cada punto con las páginas de la ciudad como fuente. Las reglas cambian, así que consulte con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, o DOB) antes de gastar dinero en serio.

¿Por qué fallan los porches de Chicago?

La mayoría de las fallas son lentas, y casi todas son por agua. La madera se pudre donde se queda mojada: en la base de los postes, debajo de las tablas del piso, en el travesaño donde el porche se une a la pared, en los largueros de la escalera. La pudrición seria solo ocurre cuando la madera se mantiene mojada, con 30 por ciento de humedad o más, y eso se debe a lluvia, condensación o contacto con tierra mojada, no solo a un ambiente húmedo (investigación sobre pudrición de la madera). Un porche de atrás en Chicago recibe de todo: lluvia, nieve acumulada contra los postes, hielo y deshielo, sal que se mete por las escaleras y muchas veces ningún sellado de verdad donde el porche toca el edificio.

Después vienen las fallas de conexión. Tornillos demasiado cortos o chicos desde el principio. Un travesaño clavado por la cara en vez de atornillado. Zapatas que se asientan. Pisos cargados de gente en una fiesta de verano. Cada una por separado se puede aguantar. Dos o tres juntas son las que tumban los porches.

Eso fue lo que pasó el 29 de junio de 2003 en 713 W. Wrightwood Avenue, en Lincoln Park. Un porche trasero del tercer piso, lleno de invitados, se cayó sobre el porche de abajo y siguió de largo. Murieron 13 personas y 57 resultaron heridas (CBS Chicago). Al principio las autoridades culparon al exceso de gente y a los brincos. Los hallazgos posteriores de la ciudad señalaron un porche que se extendía demasiado del edificio, soportes insuficientes, piso demasiado delgado y tornillos demasiado chicos, en un edificio que había pasado de cinco unidades a tres sin permiso (CBS Chicago). Contamos la historia completa en el colapso del porche de Lincoln Park: qué falló y por qué, porque la lección sirve para todo porche trasero de la ciudad: la carga fue el detonante, la construcción fue la causa.

La ciudad respondió con códigos más estrictos y muchas más inspecciones de porches. Según CBS, las violaciones de porches bajaron de 6,670 en 2006 a 2,127 en 2019 (CBS Chicago). Menos violaciones es buena noticia. No quiere decir que los porches dejaron de envejecer.

¿Qué exige el código de Chicago a un porche?

Aplican dos capas: cómo se construyó y cómo se mantiene.

Mantenimiento. El código de edificios existentes de la ciudad dice que las escaleras exteriores, terrazas, porches y balcones deben mantenerse estructuralmente firmes, en buen estado, bien anclados y capaces de soportar las cargas que se les imponen. Los pasamanos y barandales deben estar bien sujetos (Título 14X). Ese es el estándar que usa un inspector en un porche viejo, sin importar su edad. Nuestro artículo qué exige realmente el código de Chicago a los porches lo explica paso a paso.

Cargas. El DOB dice que, por ordenanza, todos los elementos de los porches y terrazas deben soportar 100 libras por pie cuadrado de carga viva, y que los inspectores revisan viguetas, vigas, columnas, escaleras, pasamanos y barandales, travesaños, conexiones y zapatas (página de porches del DOB). Hay un matiz, y preferimos decírselo nosotros antes de que un vendedor le diga otra cosa. Los materiales de capacitación del DOB sobre el código 2019 muestran 60 libras por pie cuadrado para un porche o terraza al que solo accede una unidad de vivienda, y 100 libras por pie cuadrado para escaleras y porches exteriores que sirven de salida a más de una vivienda (presentación de capacitación del DOB). El porche trasero típico de un two-flat o three-flat sirve a más de una unidad y cae en la categoría más alta. La cifra no es igual para toda terraza residencial, y el diseñador debe confirmar el número correcto con el DOB en cada proyecto.

Guía de diseño. Las Guías de Diseño y Construcción de Porches del DOB, de 2011, traen tablas de carga, glosario y lista de verificación para porches y terrazas de madera. Citan capítulos del código anteriores a 2019, así que tome sus números como de la era 2011 y confírmelos con las reglas vigentes (guías del DOB). La altura de los barandales tiene su propio artículo en altura de barandales en porches de Chicago, y las reglas de balcones en el código de balcones de Chicago.

¿Cuáles son las señales de que un porche está fallando?

Revise esto una vez por estación, y después de cualquier invierno duro.

• Postes con madera blanda, oscura o desmoronada en la base. Meta un desarmador. Si se hunde, el poste se está pudriendo. Lea postes de porche podridos: la falla escondida en la base.
• Un piso que se hunde, rebota o se inclina. Pueden estar fallando las viguetas, el travesaño o las zapatas. Vea por qué se hunde el piso del porche y cómo se arregla.
• Una separación entre el porche y la pared. Un porche que se despega del edificio es una falla de conexión. Cuando el porche se separa del edificio explica por qué es urgente.
• Barandales que se mueven. Tienen que aguantar fuerza de verdad, y los flojos muchas veces significan que los postes de atrás están blandos.
• Escaleras que se mueven. Los largueros se pudren primero donde tocan el suelo o el descanso. Vea escaleras del porche trasero: pudrición, reparación, reconstrucción.
• Óxido o manchas en las conexiones de metal. El herraje falla donde se acumula agua.
• Albañilería o concreto agrietado o inclinado en la zapata.
• Goteras del techo del porche hacia el piso o la pared de abajo. Goteras en el techo del porche trasero explica cuándo basta un parche.

¿Se repara o se reemplaza?

La respuesta honesta depende de qué es lo que carga el peso. Las partes de la superficie son baratas de cambiar y las estructurales no. Use esto como primer filtro:

La guía completa para decidir está en reparar o reemplazar un porche en Chicago. Si el problema es un solo poste, ¿se puede reparar un poste podrido? le dice cuándo sí y cuándo es señal de algo más grande. Si está comparando materiales, porche de acero o de madera y escaleras de concreto o de madera para los inviernos de Chicago los comparan sin discurso de ventas.

Otra regla afecta la decisión. El Permiso Exprés permite reemplazar hasta el 50 por ciento de un porche existente de un piso con materiales convencionales, y reposiciones con el mismo material. No permite estructuras nuevas, tamaños o ubicaciones distintos, reconstruir algo hecho sin permiso, cambiar acero por madera ni porches cerrados (Ciudad de Chicago). Pasando esa línea, se necesita permiso basado en planos.

¿Necesita permiso para reparar o reconstruir un porche?

Esta es la versión práctica de las reglas de la ciudad, que están en la página de porches y terrazas del DOB.

• No necesita permiso: el mantenimiento rutinario como lavar a presión o pintar. Si no ha recibido una violación, cambiar elementos no estructurales como tablas, escalones y barrotes de barandal. Reparar o reemplazar un porche residencial a menos de 6 pies del suelo y con no más de 50 pies cuadrados de descanso (Ciudad de Chicago).
• Siempre necesita permiso: reparar o reemplazar elementos estructurales, es decir, columnas, vigas, cimientos, largueros y viguetas del piso. Estos requieren planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois (Ciudad de Chicago).
• Si tiene una violación y necesita una reparación no estructural, se puede usar el Permiso Exprés (Ciudad de Chicago).

El Exprés cubre el tipo de trabajo "reparación de porche, terraza, balcón o escalera de incendios" (Ciudad de Chicago). Con planos de arquitecto o ingeniero estructural, el Exprés también puede permitir cambiar madera por acero, subir los barandales a la altura y separación de barrotes actuales, y reforzar piezas para llegar a los mínimos estructurales vigentes (Ciudad de Chicago). Todo lo que sea más grande, distinto, cerrado o sin permiso previo va por permiso basado en planos. Esos permisos requieren planos de un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois, y para porches eso significa arquitecto o ingeniero estructural (Ciudad de Chicago).

Cada caso con más detalle:

• Permiso para porche en Chicago: cuándo se necesita y cuándo no
• Porche techado: ¿necesita permiso?
• Cerrar un porche trasero en Chicago
• ¿Necesita planos para reconstruir un porche?
• ¿Las escaleras del porche necesitan zapatas?

El sistema completo de permisos está en nuestra guía de permisos de construcción en Chicago. El nombre Easy Permit que todavía puede ver en internet se retiró cuando el Programa de Permiso Exprés lo reemplazó en noviembre de 2023 (Ciudad de Chicago).

¿Quién puede reparar o reconstruir su porche?

Casi toda construcción y reparación requiere un contratista general con licencia de la ciudad de Chicago, incluso algunos trabajos que no necesitan permiso de construcción (Ciudad de Chicago). Pida el número de licencia y búsquelo en el buscador de contratistas de la ciudad. Una reconstrucción además necesita un arquitecto o ingeniero estructural para los planos.

¿Puede hacerlo usted mismo? La ciudad dice que un dueño puede actuar como contratista general si el edificio es su residencia principal, de tres pisos o menos y con seis unidades o menos, y eso trae la responsabilidad por la seguridad de los trabajadores, por programar las inspecciones y por cumplir el código (Ciudad de Chicago). Es un camino legal, no una recomendación. Reconstruir una estructura que carga gente no es un proyecto de fin de semana. Lea ¿puede reconstruir su propio porche en Chicago? antes de decidir, y nuestra guía para contratar a un contratista en Chicago para saber qué preguntar a quien contrate.

¿Cómo es una reconstrucción de porche, de principio a fin?

Cada obra es distinta y no prometemos fechas, porque la revisión del permiso y el clima las mueven. La secuencia, sin embargo, es la misma. Cómo se reconstruye un porche en Chicago, de principio a fin explica los detalles. En resumen:

1. Evaluación. Una revisión de la estructura, las zapatas, la unión al edificio, las escaleras y el techo, con fotos de lo que se encuentra.
2. Planos y permiso. Un arquitecto o ingeniero estructural prepara los planos y se presenta el permiso. Aquí es donde un buen equipo de trámites vale lo que cobra.
3. Apuntalamiento y demolición. El porche viejo se quita de forma controlada, protegiendo el edificio.
4. Zapatas y estructura. Zapatas nuevas, postes, vigas y viguetas, con madera tratada a presión donde toca el suelo o se mantiene mojada.
5. Conexiones. Unión correcta al edificio, herrajes resistentes a la corrosión y sellado en la pared.
6. Piso, escaleras, barandales y techo.
7. Inspecciones. La ciudad inspecciona el trabajo con permiso. Después de un permiso, usted pide la inspección por el formulario en línea del DOB si no hay violaciones de porche abiertas (Ciudad de Chicago). Vea reparación de porche terminada: ¿cómo se inspecciona?.

En cuanto a materiales, la guía de terrazas del Consejo Americano de la Madera pide herrajes y conectores galvanizados por inmersión en caliente o de acero inoxidable con madera tratada con preservativo, madera tratada con clasificación para contacto con el suelo donde toque el suelo, tratamiento de los cortes hechos en obra y sellado en el travesaño en paredes de estructura de madera (guía del AWC). Es guía de la industria, no una cita del código de Chicago, y su profesional de diseño define los detalles. La mencionamos porque los atajos aquí son lo que hace fallar a un porche antes de tiempo. La madera para contacto con el suelo debe tener esa clasificación, que no es lo mismo que el tratamiento para uso sobre el suelo (AWPA).

¿Qué mueve el costo de reconstruir un porche?

En los artículos no damos rangos de precios, porque el costo depende de unas cuantas cosas que usted mismo puede ver:

• Tamaño y número de niveles. Un descanso de un piso es otro trabajo que una torre de tres pisos.
• Estado de la estructura detrás. La pudrición en la pared o en el travesaño agrega trabajo.
• Zapatas y acceso. Los pasillos angostos y el acceso por el callejón complican la demolición y el manejo de material.
• Planos y permisos. Los permisos con planos llevan costos de diseño y trámite.
• Materiales. El acero, la madera y el concreto se comportan distinto con los años.
• Techo, cerramiento y escaleras. Los extras cambian el camino del permiso y el alcance.

Qué mueve el costo de reconstruir un porche trasero detalla cada uno, y escaleras del porche trasero y reparación de porche frontal en una casa de ladrillo cubren esas dos variaciones comunes. Para un número por escrito ligado a su porche, pida un estimado gratis.

¿Qué pasa si la ciudad cita su porche?

La mayoría de las inspecciones de edificios ocupados salen de quejas: alguien llama al 311 y el DOB revisa las quejas cada mañana. Si un inspector visita, revisa las salidas, incluyendo escaleras interiores y exteriores y porches, y emite violaciones por lo que vea (Ciudad de Chicago). La seguridad de un porche es uno de los tipos de reporte que se pueden hacer por el 311 (Ciudad de Chicago).

Los niveles de cumplimiento son distintos. Un supervisor del DOB decide el nivel: una violación de mantenimiento es una advertencia, una violación de seguridad que no es peligrosa va al Departamento de Audiencias Administrativas (Department of Administrative Hearings), y una peligrosa va al Tribunal de Circuito (Circuit Court) (Ciudad de Chicago). En el Tribunal de Circuito la ciudad tiene más opciones, incluso desalojar el edificio (Ciudad de Chicago). Las inspecciones de seguimiento de esos casos se manejan por el caso, no por el formulario de permisos en línea. En el Tribunal de Circuito se asigna un inspector de la corte, y en Audiencias Administrativas usted lleva prueba de cumplimiento, con el permiso y fotos de antes y después (Ciudad de Chicago).

¿Cómo evitar que el porche falle otra vez?

El mantenimiento sale barato comparado con reconstruir. Una rutina corta:

• Cada primavera y cada otoño, recorra el porche, revise la base de los postes, pruebe los barandales, busque separaciones en la pared y fíjese en manchas en las conexiones. Use nuestra lista de seguridad del porche en primavera.
• Mantenga el agua alejada. Limpie canalones y bajantes, y no deje que se amontone nieve u hojas contra los postes.
• Selle la madera expuesta según un calendario, y cambie el sellado que falle.
• No lo sobrecargue. Un porche no es una terraza de fiestas. Tenga cuidado con las reuniones y con lo que guarda ahí.
• Arregle lo chico temprano. Una tabla podrida cuesta menos que una vigueta podrida.

Si la ciudad revisa, la lista de seguridad del porche en primavera también es la forma más rápida de ver qué miraría un inspector. ¿Tiene dudas sobre ayudas? ¿Tiene Chicago un programa de reparación de porches y techos? lo contesta.

Siguientes pasos

Si su porche está fallando, este es el orden: hágalo seguro, consiga una evaluación profesional, averigüe si es reparación o reconstrucción y defina bien el camino del permiso antes de empezar. Akats se encarga de la reparación, de coordinar los planos y del trámite con la ciudad, todo bajo un mismo techo, en español y en inglés. Vea nuestros servicios de porches, pida un estimado gratis o llame al 312-339-9627.

Preguntas frecuentes

Estas son las preguntas que más escuchamos. Los artículos enlazados entran en más detalle.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.