Por qué los porches de Chicago no pasan la inspección

Cuando un porche reprueba la inspección en Chicago, casi siempre es por la misma lista corta: madera que se queda mojada en la base de los postes, una conexión a la pared que se aflojó, tornillos oxidados, cimientos que se movieron y barandales que se tambalean. El Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB) dice que sus inspectores revisan las vigas, columnas, escaleras, pasamanos y barandales, la viga ledger, las conexiones y los cimientos (DOB, Seguridad de Porches y Terrazas). Esa es la lista donde se cae un porche.

¿Por qué reprueba Chicago un porche?

El estándar no habla de apariencia. El código dice que las escaleras exteriores, plataformas, porches y balcones deben mantenerse firmes en su estructura, en buen estado, bien anclados y capaces de soportar las cargas que reciben. Los pasamanos y barandales deben estar bien sujetos (Título 14X). Entre las condiciones inseguras del exterior están las escaleras, plataformas, porches y balcones, con sus barandales y pasamanos, que no estén firmes ni bien anclados (Ciudad de Chicago).

O sea, un porche reprueba cuando el inspector puede mostrar que algo no está firme, no está anclado o no aguanta su carga. Las causas están en seis lugares.

1. Podredumbre en la base de los postes

La madera solo se pudre de forma seria cuando su humedad pasa de más o menos 30 por ciento. La madera bien seca está en 20 por ciento o menos. El aire húmedo solo no la moja lo suficiente, pero la lluvia, la condensación o el contacto con tierra mojada sí (Laboratorio de Productos Forestales del USDA). La base de un poste sobre una zapata mojada, en un hueco donde se juntan hojas y agua, pasa meses arriba de esa línea.

El contacto con el suelo también le exige más a la madera. La categoría de contacto con el suelo (UC4A) de la norma de preservación de madera es la base para postes, viguetas y vigas que tocan tierra, y cierta madera delgada solo está tratada para uso fuera del suelo (AWPA). Un poste de grado equivocado, o cuyo corte nunca se trató, se pudre desde el corte. Los cortes hechos en obra llevan preservativo (AWC DCA 6).

2. Una conexión débil a la pared

El ledger es la viga que amarra el porche a la pared. La guía DCA 6, escrita para terrazas de un solo nivel, pide un ledger de madera tratada a presión, un sellado (flashing) resistente a la corrosión con goteo, y tornillos de rosca gruesa (lag) o pernos con arandelas, girados y no martillados (AWC DCA 6). Los porches de Chicago muchas veces tienen varios niveles y llevan diseño de ingeniero, así que tómelo como una idea de buena práctica y no como sus planos. Lo importante: si falta el flashing, el agua se mete detrás del ledger y la conexión se pudre por dentro.

3. Tornillos y herrajes oxidados

Los tornillos, pernos y conectores que tocan madera tratada deben ser de acero galvanizado por inmersión en caliente, acero inoxidable, bronce al silicio o cobre. Los conectores como soportes de vigueta y anclas de poste deben ser galvanizados o inoxidables (AWC DCA 6). Los tornillos de acero común y los clavos sin protección se corroen en madera tratada. La madera se ve bien. La conexión ya no existe.

4. Cimientos que se movieron o nunca estuvieron bien

Los inspectores revisan los cimientos (DOB). Aquí no vamos a dar una profundidad. Las 42 pulgadas de las guías de porches de la ciudad de 2011 son guía de 2011 que cita capítulos anteriores al código de 2019, así que confirme el requisito actual con el DOB o con su ingeniero.

5. Piezas demasiado chicas para el trabajo

El colapso de Lincoln Park en 2003 es el ejemplo que nadie debe repetir. Según los reportes, los hallazgos de la ciudad señalaron un porche que se extendía demasiado de la pared, soportes insuficientes, piso de madera muy delgado y tornillos muy chicos (CBS Chicago). La carga también cuenta. El DOB indica 100 libras por pie cuadrado de carga viva para porches y terrazas, pero sus propias láminas de capacitación del código de 2019 muestran 60 psf para un porche de una sola vivienda y 100 psf para porches que son salida de más de una unidad (DOB). No adivine cuál aplica. Lo confirma el ingeniero.

6. Barandales y pasamanos sueltos

Un barandal que se mueve al recargarse es una violación en palabras del propio código, porque los barandales y pasamanos deben estar bien sujetos (Título 14X). Más sobre la altura en altura del barandal del porche en Chicago.

¿Cuáles son las señales de que su porche va a reprobar?

• Madera blanda: un desarmador se hunde en la base de un poste, el pie de un larguero o una vigueta.
• Rayas o manchas de óxido que bajan de pernos, tornillos o soportes.
• Un porche que se mueve, rebota o se balancea al caminar.
• Un hueco entre el porche y la pared, o un ledger que parece despegado.
• Barandales o pasamanos de la escalera que se mueven con la mano.
• Un piso hundido o una vigueta visiblemente curva.
• Escalones blandos, o una escalera que se inclina lejos del edificio.
• Agua estancada en la base de los postes, o sin flashing donde el porche toca la pared.

Con una sola de estas vale la pena revisar más de cerca. Con dos o más, llame a alguien. Vea también la lista de seguridad del porche para la primavera.

¿Cómo se arregla un porche para que pase?

Se repara lo que falló, con permiso si el trabajo lo necesita, y se presenta la prueba.

1. Encuentre la condición real. Un porche que se ve bien desde arriba se revisa desde abajo, en las conexiones y los postes.
2. Sepa qué lleva permiso. El DOB dice que para reparar o reemplazar elementos estructurales (columnas, vigas, cimientos, largueros y viguetas del piso) siempre se necesita permiso, con planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois. Lo no estructural, como tablas del piso, escalones y barrotes, no lo necesita si no tiene una violación (DOB, Seguridad de Porches y Terrazas).
3. Sepa cuándo aplica el Exprés. El Permiso Exprés (Express Permit) cubre la reparación de estructuras existentes y el reemplazo en especie, pero no estructuras nuevas, otro tamaño o distribución, reconstruir algo hecho sin permiso ni porches cerrados. Eso lleva un permiso con planos (Ciudad de Chicago).
4. Constrúyalo para que dure. Madera tratada para la exposición, herrajes galvanizados o inoxidables, flashing en el ledger, cortes tratados.
5. Pida la inspección y guarde la prueba. Si no tiene violaciones de porche abiertas, pida la inspección del permiso en el formulario en línea del DOB. En la Audiencia Administrativa, lleve el permiso y fotos de antes y después (DOB, Seguridad de Porches y Terrazas). Los pasos están en cómo pedir la inspección después de reparar el porche.

Si la reparación se vuelve reconstrucción, vea cómo funciona la reconstrucción de un porche en Chicago y la guía de porches de Chicago. Nuestro equipo de porches le dice de qué lado de esa línea está su porche.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.