Cómo contratar a un contratista en Chicago sin que lo estafen

Para contratar a un contratista en Chicago, revise cuatro cosas antes de firmar nada: la licencia de la ciudad para ese trabajo, el comprobante del seguro, un contrato por escrito con el costo total, y quién va a sacar el permiso. Un contratista que le enseña las cuatro sin problema normalmente vale la pena. Uno que esquiva cualquiera de ellas ya le está diciendo algo.

Esta guía recorre todo el proceso de contratación en orden. Explica quién necesita licencia, cómo verificarla, qué dice la ley de Illinois sobre el contrato, cómo comparar estimados, qué señales de alerta importan y qué opciones tiene si el trabajo sale mal.

Si solo lee una parte, que sea esta:

1. Que la licencia corresponda al trabajo. Casi toda obra en Chicago necesita una licencia de contratista general de la ciudad. Albañilería, techos, electricidad y plomería tienen la suya.
2. Busque usted mismo la licencia. No acepte una foto de una tarjeta ni un número dicho por teléfono.
3. Pida un contrato por escrito antes de empezar cuando el trabajo pasa de $1,000, con el costo total y los materiales anotados.
4. Sepa quién saca el permiso, y desconfíe del contratista que le pide que lo saque usted.

Lo demás explica el porqué de cada punto y qué hacer cuando un contratista se resiste.

¿Qué licencia necesita su contratista en realidad?

Chicago no tiene una sola "licencia de contratista". Tiene varias, y cuál corresponde depende del trabajo. Empiece por la de contratista general, porque es la que cubre más.

La licencia de contratista general de Chicago (general contractor license) se exige para casi toda construcción, alteración, reparación y demolición de edificios, incluso para trabajos que no necesitan permiso de construcción. En un proyecto solo se permite un contratista general a la vez (Departamento de Edificaciones). La licencia tiene clases, de la A a la E, según el valor del proyecto, y la más chica no permite demolición. Cada clase exige un seguro mínimo, y la aseguradora debe tener calificación B+ o mejor (Departamento de Edificaciones). Las reglas y los límites cambian, así que confirme los vigentes con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings).

Algunos detalles que le sirven al dueño:

• La licencia de contratista general ya incluye las protecciones al consumidor de una licencia de reparación de viviendas. Un contratista general con licencia no necesita además la licencia de reparación de viviendas de Chicago (Departamento de Edificaciones). Si el trabajo necesita permiso de construcción, se exige la licencia de contratista general en lugar de la de reparación de viviendas (Centro de Información de Licencias).
• Los oficios tienen sus propias licencias. La ciudad licencia a contratistas eléctricos, de plomería, de elevadores y de albañilería, entre otros (Centro de Información de Licencias). El contratista general no los reemplaza.
• La albañilería exige licencia de mason. Aplica al trabajo en piedra, concreto, terracota (incluido el ladrillo de arcilla) o bloque estructural. La empresa debe tener o emplear a una persona que pasó el examen de la ciudad, y solo empleados, no trabajadores 1099, trabajan bajo esa licencia (licencia de mason). Lo explicamos en quién puede poner ladrillo legalmente.
• Los techos exigen la licencia de roofing de Illinois. Es ilegal ofrecer servicios profesionales de techado o presentarse como contratista de techos sin la licencia estatal del IDFPR. Un roofero solo puede subcontratar techado a otros roferos con licencia (licencia de techos de Illinois). Hay licencias limitadas, para propiedades residenciales de ocho unidades o menos, e ilimitadas (tipos de licencia IDFPR).

Para el lado del contratista general, vea quién necesita licencia de contratista general en Chicago.

¿Cómo verifica la licencia de un contratista?

Hágalo usted mismo, antes de que termine la visita del estimado. El Departamento de Edificaciones tiene una búsqueda de licencias para contratistas generales, de albañilería, plomería y electricidad. Una búsqueda aparte cubre a los expedidores de permisos y arquitectos, y la del IDFPR cubre arquitectos, ingenieros y roferos (Departamento de Edificaciones).

Esto es lo que debe revisar en la pantalla:

• Que el nombre de la licencia sea el mismo del estimado y del contrato. Una licencia a nombre de otra compañía no es la licencia de su contratista.
• Que la licencia esté activa y que la clase le quede al tamaño de su trabajo.
• En techos, que la persona o la compañía tenga la licencia de roofing de Illinois, no solo una de la ciudad.
• En ladrillo, que la compañía que va a hacer el trabajo tenga licencia de mason.

Tome una captura de pantalla y guárdela con los papeles del proyecto. El paso a paso está en cómo verificar la licencia de un contratista en Chicago, y la versión para imprimir es la lista para contratar a un contratista.

Si el contratista dice "tengo licencia" pero no le da un nombre de empresa para buscar, ahí se acaba la conversación. Un contratista honrado le da su nombre legal, su dirección y su número de licencia en la primera plática, en inglés o en español.

¿Qué seguro debe tener?

Pida un certificado de seguro, y pídalo directo de la aseguradora o del agente, no del celular del contratista. Luego lea dos cosas: los tipos de cobertura y el nombre del asegurado.

Illinois fija un mínimo para los negocios de reparación de viviendas. Según la Ley de Reparación y Remodelación de Viviendas (Home Repair and Remodeling Act), quien se dedica a este negocio debe mantener seguro de responsabilidad civil y daños a la propiedad de $100,000 por persona y $300,000 por evento por lesiones corporales, y $50,000 por evento por daños a la propiedad, salvo que el negocio tenga un patrimonio neto de al menos $1,000,000 (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois). Las clases de contratista general de Chicago añaden sus propios mínimos, y la aseguradora debe tener calificación B+ o mejor (Departamento de Edificaciones). Para su licencia estatal, los roferos necesitan seguro de responsabilidad civil y de compensación laboral (IDFPR).

En la práctica importa así: un albañil se cae de un andamio, un contenedor rompe la banqueta (acera) del vecino, un soplete prende fuego en un techo. Sin cobertura, el reclamo le cae a usted. Hablamos de esto en qué seguro debe tener un contratista en Chicago. Las pólizas vencen, así que pida un certificado vigente, no el del año pasado.

¿Qué dice la ley de Illinois sobre el contrato?

Esta es la parte que más dueños se brincan y la que más los protege. La Ley de Reparación y Remodelación de Viviendas de Illinois aplica a una residencia de una a seis unidades. Antes de empezar una reparación o remodelación de más de $1,000, el contratista tiene que darle un contrato o una orden de trabajo por escrito para que usted firme. Debe decir el costo total, con las piezas y los materiales anotados con detalle razonable y cualquier cargo por el estimado, además del nombre y la dirección del negocio (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois).

Tres cosas más sobre la ley:

• El folleto. En contratos de más de $1,000, el contratista debe entregarle el folleto "Home Repair: Know Your Consumer Rights" antes de firmar, y usted firma y fecha un formulario de reconocimiento de derechos del consumidor, por duplicado (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois). En trabajos de $1,000 o menos el folleto se entrega igual, pero no se exige la firma.
• Qué trabajos cubre. La ley excluye el mantenimiento, el servicio o las reparaciones de menos de $500, la construcción original y los edificios de más de seis unidades. Entre los ejemplos están entradas de carros, porches, chimeneas, garajes, cercas, techos y ventanas (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois). Un edificio de seis apartamentos entra en la ley. Uno de siete queda fuera.
• El remedio. Quien sufra un daño real por una violación puede demandar bajo la Sección 10a de la Ley de Fraude al Consumidor y Prácticas Comerciales Engañosas. El Procurador General o un fiscal estatal pueden demandar para detener un patrón de violaciones (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois). Para decidir qué hacer en su caso, hable con un abogado.

Cumplir la ley es el mínimo, no el máximo. Un buen contrato también dice cuál es el trabajo, dónde empieza y dónde termina, cómo se ligan los pagos al avance, quién limpia y cómo se cobran los cambios. Las partes obligatorias están en qué debe decir su contrato de reparación en Illinois.

¿Quién saca el permiso, usted o el contratista?

El contratista, en casi todos los casos en que un contratista hace el trabajo. El permiso depende de las licencias. Un permiso de albañilería exige un contratista de mason con licencia, salvo que el dueño califique como dueño-contratista (Departamento de Edificaciones). Un permiso de techo exige un contratista general con licencia de Chicago, salvo que el dueño califique, y el contratista general o el subcontratista de techos debe tener licencia vigente de roofing de Illinois (Departamento de Edificaciones).

Cuando un contratista dice "saque usted el permiso, sale más barato", esa es la frase donde hay que parar. Un dueño puede actuar como su propio contratista solo en su residencia principal de no más de tres pisos y seis unidades. El dueño asume la responsabilidad por la seguridad de los trabajadores, las inspecciones y el cumplimiento del código, y las páginas del permiso Express piden un formulario más una identificación oficial que demuestre que el dueño vive en la propiedad (Departamento de Edificaciones). Si usted no es quien realmente va a hacer el trabajo, no debe poner su nombre en él.

Eso no quiere decir que todo trabajo necesite permiso. La ciudad publica excepciones, y también dice que el trabajo tiene que cumplir los códigos (Departamento de Edificaciones). Para ver el panorama completo, lea quién saca el permiso, el dueño o el contratista, qué permiten las reglas de dueño-contratista y cuándo contratar a un expedidor de permisos. Los expedidores en Chicago tienen licencia de BACP, y una solicitud de permiso con planos la tiene que iniciar un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois, o un expedidor con licencia de la ciudad (Departamento de Edificaciones).

¿Cómo compara los estimados?

Pida unos cuantos, por escrito, y hágalos comparables antes de comparar precios. Dos números parecidos pueden describir trabajos muy distintos.

Aplique a cada estimado las mismas preguntas:

• Alcance. ¿Qué incluye exactamente? ¿Cuántos pies de pared, qué partes del techo, qué escalones? Si dice "reparar porche", pregunte qué significa reparar.
• Materiales. ¿De qué tipo, qué marca o grado, y quién los compra? La ley pide los materiales anotados con detalle razonable por una razón (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois).
• Permiso y licencias. ¿Quién saca el permiso, y el costo del permiso está dentro del número?
• Limpieza y protección. Contenedor, escombro, protección del pasillo lateral (gangway) y del jardín, y qué pasa con el acceso del vecino.
• Exclusiones. ¿Qué pasa si la cuadrilla abre una pared y encuentra madera podrida? ¿Cómo se cobra y se aprueba el trabajo extra?
• Pagos. ¿Qué se paga cuándo, y a cambio de qué avance?

El estimado más barato muchas veces deja fuera algo que los demás sí incluyeron. Lo repasamos en cómo comparar presupuestos de contratistas en Chicago y le damos una lista de preguntas en preguntas para hacerle a un contratista antes de firmar. En cuanto al costo, piense en factores, no en cifras de referencia: el acceso, la altura, el estado de lo que está debajo, el camino del permiso y cuánto del edificio se toca. Un contratista que le da un número sin ver su edificio no ha cotizado su edificio.

¿Cuánto adelanto se paga?

No hemos encontrado una fuente de la ciudad o del estado que fije un porcentaje de adelanto, así que no le vamos a dar uno, y desconfíe de quien le cite una regla general como si fuera ley. Lo que sí puede hacer es controlar la estructura. Pida el calendario de pagos dentro del contrato, ligue cada pago a una etapa de trabajo terminada, y deje el último pago para después de que el trabajo pase la inspección, cuando haya inspección.

Nunca pague en efectivo sin recibo. Pague con cheque u otro método que deje rastro, y guarde el comprobante de cada pago. Nuestra nota sobre el adelanto que pide un contratista explica qué preguntar, y la sección de señales de alerta le dice qué suele significar la prisa por el efectivo.

¿Cuáles son las señales de alerta?

La mayoría de las malas contrataciones se anuncian temprano. Los patrones más comunes en Chicago:

• El que toca la puerta. Aparece después de una tormenta o de una notificación de la ciudad, dice que "andaba por la zona" y que empieza mañana. Un contratista de verdad tiene dirección de negocio y una agenda.
• Solo efectivo, sin papeles. Si no hay contrato por escrito en un trabajo de más de $1,000, eso solo ya es un problema según la ley (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois).
• Una licencia que no cuadra. El nombre, la clase o el oficio no coinciden con lo que usted encuentra en la búsqueda (Departamento de Edificaciones).
• "Saque usted el permiso." Vea arriba. Techar sin licencia también es ilegal según la ley estatal, y quien solicita un permiso con un roofero sin licencia no califica para el permiso Express de techo (licencia de techos de Illinois).
• Presión. Un precio que "vence hoy", o una exigencia de casi todo el dinero por adelantado.
• Sin dirección física ni seguro cuando se los pide. El seguro y un nombre de negocio real vienen juntos o no vienen.
• Alcance vago. "Arreglar la parte de atrás" no es un alcance.

Si reconoce dos o tres de estas señales, aléjese. Nuestra lista más larga está en las estafas de contratistas en Chicago y sus señales.

¿Importa que el contratista hable su idioma?

Para muchos dueños en Chicago, sí, y es más que comodidad. Un contrato, un alcance y una orden de cambio solo lo protegen si usted los entiende. Un contratista que habla español puede explicarle el folleto de la ley, el calendario de pagos y qué va a revisar el inspector del permiso, con sus palabras, antes de que firme.

Qué preguntar: ¿toda la cuadrilla se comunica en su idioma o solo el vendedor? ¿Los documentos escritos están en el idioma que usted lee mejor? ¿Puede hablar por teléfono con una persona que responda por el trabajo? Escribimos qué preguntar a un contratista que hable español en Chicago justo para esto.

Akats es una empresa familiar de Chicago, propiedad de minorías, con licencia y seguro en Illinois y calificación A+ del BBB, y trabajamos en inglés y en español. Eso no es una razón para contratarnos. Es una lista de cosas que usted debe poder verificar de cualquiera que contrate, y con gusto nos dejamos revisar.

¿Y si el contratista se lleva el dinero y desaparece?

No dé por hecho que no hay nada que hacer, ni crea que se arregla con un mensaje de texto. Empiece por juntar los papeles: el contrato, el estimado, los recibos, fotos del trabajo como está y todos los mensajes. Luego verifique la licencia en la búsqueda de la ciudad (Departamento de Edificaciones) y mande un aviso por escrito que describa el problema y lo que usted quiere que se haga.

La ley de Illinois le da un camino. Quien sufra un daño real por una violación de la ley de reparación de viviendas puede demandar bajo la Sección 10a de la Ley de Fraude al Consumidor, y el Procurador General o un fiscal estatal pueden demandar para frenar patrones de violaciones (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois). Si usted tiene un reclamo y cómo presentarlo es pregunta para un abogado. Nuestro resumen de opciones está en qué hacer si el contratista abandona la obra en Illinois.

Mientras tanto, proteja el edificio: si el trabajo quedó a medias, un techo con lona o una pared abierta necesita atención antes de la próxima tormenta.

¿Cómo escoge al contratista indicado para el trabajo?

Cuando ya cubrió lo básico, acomode al contratista con el trabajo. El contratista general coordina el proyecto, y el trabajo especializado necesita habilidad especializada:

• Mortero y ladrillo: tuckpointing en Chicago y reparación de ladrillo y albañilería.
• Porches: la guía de reparación y reconstrucción de porches.
• Techos planos y de tejas: la guía de techos de Chicago.
• Concreto, escalones y banquetas: reparación de concreto y banquetas en Chicago.
• Demolición: demolición de casas en Chicago.
• Violaciones: violaciones de edificio en Chicago, donde el arreglo tiene que satisfacer a la ciudad, no solo verse bien.
• Planos y diseño: la guía de diseño y construcción, si su proyecto necesita planos.

Un contratista que tiene los oficios dentro de casa (albañilería, concreto, techos, porches, demolición, excavación, tuckpointing, trámites de permisos, violaciones, diseño y construcción y servicios arquitectónicos) significa menos traspasos y un solo responsable. En Akats trabajamos así. Con el contratista que escoja, pregunte quién va a estar en su edificio, quién responde cuando dos oficios se cruzan y quién habla con el inspector.

Cuando quiera una lectura franca de su edificio, llámenos para un estimado gratis. Le diremos qué hay que hacer, qué puede esperar y qué puede dejar en paz.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.