Diseño y construcción en Chicago: un solo equipo, de los planos a la obra terminada

Diseño y construcción en Chicago (design-build) significa que un solo equipo, con un solo contrato, se encarga de los planos y de la obra. Usted trata con una sola parte desde la primera visita hasta la inspección final, en vez de contratar a un arquitecto y luego a otro contratista y esperar que se pongan de acuerdo. Funciona mejor cuando el trabajo necesita planos, permiso y oficios que entran en orden. Es de más para una reparación sencilla que la ciudad le deja tramitar sin planos.

Esta guía cubre el panorama completo: qué es el sistema de diseño y construcción, cuándo exige Chicago un arquitecto o ingeniero, cómo los planos llevan a los tres tipos de permiso, qué proyectos comunes en Chicago necesitan un equipo de diseño, qué documentos le van a pedir, cómo escoger una compañía y cómo funcionan los honorarios y los cambios. Cada tema tiene un artículo más a fondo, enlazado más abajo.

Si solo lee una parte, que sea esta:

1. No todo trabajo necesita planos. La ciudad deja pasar mucha reparación por su programa de permisos Express sin documentos de arquitecto ni ingeniero.
2. Cuando se necesitan planos, los hace un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois. En la mayoría de los proyectos eso quiere decir un arquitecto o un ingeniero estructural.
3. Diseño y construcción ayuda cuando el diseño y la obra dependen uno del otro, como un cambio estructural, una ampliación o una violación que pide planos.
4. Pregunte quién es el profesional con licencia que firma los planos, y quién es el contratista general con licencia. Verifique a los dos.

El resto explica cada punto y dónde están los límites de lo que podemos afirmar con certeza.

¿Qué es diseño y construcción, y en qué se diferencia?

En diseño y construcción, la misma compañía responde por el diseño y por la obra. Con un solo acuerdo, el equipo mide el edificio, prepara los planos, ayuda a conseguir el permiso y hace el trabajo. La alternativa se llama diseño, licitación y construcción (design-bid-build): usted contrata a un arquitecto, él produce los planos, después usted pide ofertas a contratistas y contrata a uno. Las dos formas son legítimas. Reparten la responsabilidad de modo distinto.

Lo que cambia para usted:

• Un solo contacto. Si el plano y la condición real no coinciden, una sola compañía lo resuelve. En diseño, licitación y construcción, el arquitecto y el contratista pueden echarse la culpa uno al otro.
• Precios más temprano. El constructor está presente mientras el diseño todavía se puede mover, así que las preguntas de costo salen antes de que los planos queden finales, no después.
• Menos traspasos. Quienes dibujan el armazón del porche son quienes lo van a armar.
• Menos revisión independiente. En diseño, licitación y construcción, el arquitecto muchas veces actúa como su representante revisando al contratista. En diseño y construcción tiene que armar esa revisión de otra manera, con alcance claro, etapas de pago y un buen contrato.

La comparación detallada está en un solo equipo o arquitecto y contratista por separado, y la lista honesta está en ventajas y desventajas de diseño y construcción.

Hay otra distinción importante. Diseño y construcción es una forma de organizar el trabajo. No cambia quién tiene permitido hacer qué. En Chicago, quien sella los planos debe ser un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois, y quien construye debe tener las licencias correctas de la ciudad. Una compañía puede ofrecer las dos cosas bajo un mismo techo, pero las dos licencias tienen que existir y verificarse.

¿Cuándo exige Chicago un arquitecto o ingeniero?

Solo cuando el trabajo necesita planos. Para la mayoría del trabajo de reparación que califica para Express no se necesitan documentos de arquitecto ni de ingeniero. Todo permiso basado en planos exige planos preparados por un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois; en la mayoría de los proyectos es un arquitecto o un ingeniero estructural, y los ingenieros profesionales (PE) solo se aceptan en un rango limitado (Departamento de Edificaciones).

La ciudad nombra requisitos específicos. Entre ellos: un dintel de más de 6 pies, reparación de concreto de más de 100 pies cuadrados, un recubrimiento de techo sobre dos o más capas existentes y reparaciones estructurales del techo (Departamento de Edificaciones). La reparación estructural de un porche también exige planos de un arquitecto o ingeniero estructural de Illinois (Departamento de Edificaciones).

La albañilería muestra cómo se traza la línea. El programa Express de albañilería no está disponible para construir una estructura nueva de mampostería, reconstruir todas las capas (wythes) de una pared exterior, reemplazar un dintel de más de 25 pies, reconstruir un parapeto de más de 48 pulgadas ni reconfigurar elementos de concreto. Se exigen planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois para reemplazar un dintel de más de 6 pies, hasta 25 pies, y para reparar concreto de más de 100 pies cuadrados (Departamento de Edificaciones). Los techos siguen el mismo patrón: el permiso Express de techo cubre reparaciones limitadas al 25 por ciento del área, un recubrimiento sobre una capa existente y reemplazo sin trabajo estructural, mientras que una capa adicional sobre dos o más capas existentes o las reparaciones estructurales del techo necesitan planos (Departamento de Edificaciones).

Otra pregunta distinta es si la ley estatal de Illinois exige un arquitecto en un proyecto residencial pequeño en particular. Las excepciones a nivel estatal no las podemos afirmar con seguridad aquí, así que consulte con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) y con la agencia estatal de licencias antes de dar algo por hecho. Repasamos el lado de la ciudad en cuándo exige Chicago arquitecto o ingeniero.

¿A qué tipo de permiso llevan sus planos?

El Departamento de Edificaciones de Chicago maneja varios programas de permisos: Express, Revisión Estándar de Planos (Standard Plan Review), Autocertificación (Self-Cert), Servicios para Desarrolladores en proyectos de moderados a complejos, y permisos especiales como demolición y alcantarillado (Departamento de Edificaciones). Tres le importan a la mayoría de los dueños.

Permiso Express. El programa en línea para casi toda reparación y algunas mejoras chicas. Entre los tipos de trabajo están albañilería, techos, reparación de porches, terrazas, balcones y escaleras de incendio, cambio de ventanas y puertas exteriores, alteraciones interiores no estructurales y demolición preparatoria (Departamento de Edificaciones). La mayoría de los trabajos tipo reparación en Express no necesitan planos. Unos pocos añaden el requisito, como vimos. Vea el permiso Express de Chicago: qué cubre y qué no.

Revisión Estándar de Planos. El proceso principal cuando se exigen planos de arquitectura. Cubre, entre otros, construcción nueva de hasta 80 pies de altura, residencial de menos de 50 unidades y quitar tabiques interiores que no cargan peso. Un arquitecto prepara los planos, se presentan por E-Plan y todo proyecto necesita aprobación de zonificación (Departamento de Edificaciones). Lea la Revisión Estándar de Planos de Chicago: cuándo necesita planos.

Autocertificación. Un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois que completó el entrenamiento del Departamento de Edificaciones, un profesional registrado de autocertificación, sella los planos y asume toda la responsabilidad del cumplimiento del código. El departamento dice que el permiso normalmente sale dentro de 10 días hábiles después de la aprobación de zonificación si las licencias del contratista están vigentes y no hay violaciones ni órdenes de suspensión. Los expedidores no pueden ayudar a subir solicitudes autocertificadas (Departamento de Edificaciones). Los tiempos dependen del proyecto y del departamento, y las reglas cambian, así que confirme con Edificaciones. Más en permisos de autocertificación en Chicago: quién califica y por qué.

Para iniciar una solicitud de permiso basada en planos hay que ser arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois, o expedidor con licencia de la ciudad (Departamento de Edificaciones). Un equipo de diseño y construcción normalmente se ocupa de ese paso, y qué hace un expedidor y cuándo contratarlo explica la alternativa. Para el sistema de permisos completo, vea permisos de construcción en Chicago: cuál, quién lo presenta y qué sigue.

¿Qué proyectos de Chicago suelen necesitar un equipo de diseño?

Los comunes comparten un patrón: cambian la estructura, la distribución o el uso, o tienen una violación que la ciudad no va a cerrar con un parche. Algunos ejemplos, cada uno con su artículo.

Remodelar un two-flat (edificio de dos pisos). Desarmar y rehacer una unidad, mover paredes o abrir la distribución mete estructura, salidas de emergencia y las condiciones existentes del edificio. Quién hace qué, y en qué orden, es el centro de remodelar un two-flat en Chicago. La Revisión Estándar de Planos de la ciudad lista entre sus criterios quitar tabiques interiores que no cargan peso (Departamento de Edificaciones), así que hasta cambios de tabiques pueden caer en la vía con planos. Confirme el suyo con el Departamento de Edificaciones.

Convertir un two-flat en casa de una familia. Volver un two-flat casa unifamiliar cambia el uso y la distribución. Qué deben mostrar los planos es algo que hay que confirmar con el Departamento de Edificaciones para su edificio. Los puntos a preguntar están en convertir un two-flat en casa de una familia en Chicago.

Un dormer en un bungalow. Abrir el armazón del techo de un bungalow para ganar altura es trabajo estructural de techo. La ciudad cuenta las reparaciones estructurales del techo entre los casos que exigen planos de arquitecto o ingeniero (Departamento de Edificaciones), y la vía del permiso para un dormer nuevo se confirma con el Departamento de Edificaciones. Vea agregar un dormer a un bungalow en Chicago: planos y permisos.

Un porche con problemas estructurales. Siempre se exige permiso para reparar o reemplazar elementos estructurales como columnas, vigas, cimientos, largueros y vigas del piso, y los planos vienen de un arquitecto o ingeniero estructural de Illinois (Departamento de Edificaciones). Las reglas Express para porches no permiten estructuras nuevas, estructuras de otro tamaño o lugar, legalizar algo construido sin permiso, cambiar acero por madera ni porches cerrados. Con planos de arquitecto o ingeniero, Express permite cambiar madera por acero, subir los barandales a las reglas actuales de protección y reforzar miembros a los mínimos estructurales actuales (Departamento de Edificaciones). Empiece con arquitecto o ingeniero para un porche y si necesita planos para reconstruir un porche en Chicago.

Una violación que pide planos. La ciudad clasifica sus casos por nivel de notificación: avisos de mantenimiento, casos de seguridad que van a Audiencias Administrativas y casos peligrosos que van a la Corte de Circuito (Departamento de Edificaciones). Si el arreglo es estructural, la ciudad va a querer permiso y a veces planos, y tener el diseño y la reparación en el mismo equipo mantiene el calendario apretado. Vea una violación que pide planos: un solo equipo y el proceso en violaciones de edificio en Chicago.

¿Qué documentos le van a pedir?

Una buena compañía de diseño y construcción pide documentos temprano, porque los planos parten de lo que ya existe. Los más comunes:

• Planos as-built. El registro de cómo se construyó o modificó el edificio. Si no tiene, el equipo tal vez tenga que medir y dibujar las condiciones existentes. Vea planos as-built en Chicago: cuándo los necesita.
• Un plat of survey (plano de medición del terreno). Se exige en algunas solicitudes. Un permiso de entrada de carros residencial de CDOT, por ejemplo, exige un plat of survey o un croquis (CDOT), y para demoler un edificio pegado a otro se necesita un levantamiento de un agrimensor con licencia de Illinois o una carta firmada del vecino (Departamento de Edificaciones). La aprobación de zonificación es parte de los permisos con planos (Departamento de Edificaciones). Explicamos cuándo aplica en plat of survey para un permiso en Chicago.
• Fotos y notas de las condiciones existentes, sobre todo de estructura, techo y cimientos.
• Permisos anteriores y violaciones abiertas. La ciudad los revisa. Nuestra guía de búsqueda de permisos explica cómo leer el registro.

Lleve todo lo que tenga. Los huecos se llenan midiendo, y medir toma tiempo.

¿Un solo equipo o arquitecto y contratista por separado?

Los dos pueden funcionar. Escoja según lo que el proyecto necesita y cómo prefiere manejar el riesgo.

Ninguna forma sale más barata en todos los casos, así que no acepte esa afirmación de nadie. La comparación más a fondo está en un solo equipo o arquitecto y contratista por separado.

Si su trabajo es una reparación sencilla, tal vez no necesita ninguna de las dos. Un tuckpointing, un techo pequeño o un trabajo de porche no estructural muchas veces pasa por Express sin planos, y un contratista con licencia lo puede manejar directo. Si una compañía le quiere vender diseño que no necesita, dígaselo.

¿Cómo escoge una compañía de diseño y construcción?

Pida pruebas de las dos mitades del nombre. Las preguntas son básicas y las respuestas deben ser rápidas.

1. ¿Quién es el contratista general con licencia? Casi toda obra de construcción en Chicago exige licencia de contratista general de la ciudad, y en un proyecto solo se permite un contratista general a la vez (Departamento de Edificaciones). Búsquelo usted mismo en la búsqueda de licencias del Departamento de Edificaciones (Departamento de Edificaciones), y compare la clase con el tamaño de su trabajo (Departamento de Edificaciones).
2. ¿Quién es el arquitecto o ingeniero responsable con licencia? Búsquelo también. El IDFPR cubre arquitectos e ingenieros, y la búsqueda de profesionales de permisos de la ciudad cubre arquitectos y expedidores (Departamento de Edificaciones).
3. ¿El diseño es interno o con un socio? Cualquiera puede servir. Usted necesita saber quién responde cuando el plano y la obra no coinciden.
4. ¿Cómo se manejan los cambios? Por escrito, con precio antes del trabajo y aprobados por usted.
5. ¿Cómo manejan permisos e inspecciones? Quién los presenta, quién atiende al inspector.
6. ¿Qué dice el contrato? La Ley de Reparación y Remodelación de Viviendas de Illinois exige, para reparaciones o remodelaciones de más de $1,000, un contrato u orden de trabajo escrito con el costo total y los materiales anotados con detalle razonable (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois). Cubre residencias de una a seis unidades y excluye la construcción original (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois), así que pregunte si su proyecto cae dentro.

Nuestra guía de selección, cómo escoger una compañía que diseña y construye en Chicago, repasa estos puntos. La lista de contratación en general está en cómo contratar a un contratista en Chicago, y lo que debe decir un contrato está en qué debe decir su contrato de reparación en Illinois.

Akats es una empresa familiar de Chicago, propiedad de minorías, con licencia y seguro en Illinois y calificación A+ del BBB, y el diseño y construcción y los servicios arquitectónicos son parte de los oficios que hacemos dentro de casa, junto con albañilería, concreto, techos, porches, demolición, excavación, tuckpointing, trámites de permisos y violaciones. Hágannos las mismas preguntas. Se las contestamos en inglés o en español.

¿Cómo se manejan los honorarios y las órdenes de cambio?

Los honorarios y los cambios son donde un proyecto de diseño y construcción se mantiene claro o se enreda. No damos cifras en dólares aquí, porque dependen del edificio, del alcance y de la vía del permiso, pero conviene entender la estructura.

Los honorarios del arquitecto suelen seguir uno de tres modelos: un porcentaje del costo de construcción, una tarifa por hora o una cuota fija por un alcance definido. Cada uno reparte el riesgo distinto. El porcentaje liga el honorario al presupuesto, la tarifa por hora premia un alcance ajustado y muestra cuándo el alcance se estira, y la cuota fija funciona cuando el alcance está claro. Explicamos cada uno en cuánto cobra un arquitecto en Chicago.

Las órdenes de cambio son la forma en que un trabajo cambia después de empezar. Las buenas son por escrito, con precio antes de hacer el trabajo y firmadas por usted. Diseño y construcción puede hacer más fáciles los cambios, porque diseño y obra están en un mismo lugar, y también más borrosos si nadie lleva el control del alcance. Vea cambios de obra en diseño y construcción. Para trabajos dentro de la Ley de Reparación y Remodelación de Viviendas, ponga por escrito las condiciones, incluidos los cambios (Ley de Reparación de Viviendas de Illinois).

Factores de costo que vale la pena preguntar: cuánta de la estructura se toca, el acceso y la altura, el estado de lo que hay detrás de las paredes, cuántos oficios se cruzan, la vía del permiso (Express, Revisión Estándar o Autocertificación) y si el edificio tiene violaciones abiertas. Para comparar propuestas, vea cómo comparar presupuestos de contratistas en Chicago.

¿Cómo es el proceso, paso a paso?

Un trabajo típico de diseño y construcción avanza por etapas. El orden importa más que cualquier calendario, y no prometemos fechas de permiso, porque las fija la ciudad.

1. Visita y alcance. El equipo ve el edificio, escucha lo que usted quiere y señala qué necesita planos.
2. Condiciones existentes. Medidas, fotos, planos as-built si hay, y una revisión de permisos y violaciones en el registro.
3. Diseño. Planos del tamaño que pide la vía del permiso: ninguno para trabajo Express sencillo, planos de arquitecto o ingeniero para trabajo con planos.
4. Permiso. Lo presenta la parte correcta: el arquitecto o ingeniero con licencia, un expedidor con licencia o el contratista, según la vía.
5. Precio y contrato. Por escrito, con alcance, materiales, pagos y cómo se manejan los cambios.
6. Obra. Los oficios en secuencia, y las inspecciones que pida el permiso.
7. Cierre. Inspección final, documentos y fotos para sus archivos.

Los pasos 1 a 5 pueden traslaparse, y un buen equipo cotiza a medida que el diseño se afirma. No deje que nadie empiece un trabajo que necesita permiso antes de que el permiso exista.

¿Por dónde seguir?

Si no está seguro de si su trabajo necesita planos, empiece por ahí. Nuestros artículos cuándo exige Chicago arquitecto o ingeniero y el permiso Express de Chicago: qué cubre y qué no le dirán de qué lado de la línea probablemente está. Si ya sabe que sí los necesita, llámenos para un estimado gratis y le diremos qué es probable que la ciudad quiera ver, quién tiene que firmar qué y cómo sería la secuencia en su edificio.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.