Permisos de construcción en Chicago: cuál necesita y quién lo saca

Sacar un permiso de construcción en Chicago no es llenar una sola forma. Hay varios caminos, y el suyo depende de lo que va a hacer, de quién va a hacer el trabajo y de si la obra necesita planos de un arquitecto. Si escoge el camino equivocado, pierde tiempo. Si se salta el permiso, la ciudad puede parar la obra, triplicar el costo del permiso y abrir un caso de violación de código. Esta guía recorre todo el sistema en el orden en que usted lo va a vivir, desde "¿necesito permiso?" hasta "viene el inspector".

Si solo va a leer una parte, lea esto:

1. Revise primero la lista de la ciudad de trabajos sin permiso. Algunas reparaciones chicas y trabajos de terreno no lo ocupan. Casi toda la obra estructural, de techo, de albañilería, de porche y de demolición, sí.
2. Ubique su obra en un programa. La mayoría de las reparaciones van por el Programa de Permiso Exprés (Express Permit Program). Lo que lleva planos va por Revisión Estándar de Planos o por Autocertificación.
3. Revise quién puede hacer y presentar el trabajo. Chicago da licencias por separado a contratistas generales, albañiles, techadores y gestores de permisos.
4. Saque el permiso antes de que salga la primera herramienta. Trabajar primero y sacar el permiso después es la forma cara.

Lo que sigue explica el porqué, con las páginas de la ciudad como fuente. Las reglas y los costos cambian, así que confirme con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, o DOB) todo lo que afecte su dinero antes de comprometerse.

¿De verdad necesito permiso en Chicago?

Casi siempre, sí. La regla básica de la ciudad es que se necesita permiso de construcción antes de empezar casi cualquier trabajo de construcción, demolición, rehabilitación y reparación (Ciudad de Chicago). Hay una lista corta de trabajos exentos: algunos trabajos de terreno, reparaciones no estructurales, alteraciones menores y estructuras donde nadie vive o trabaja. Y aun el trabajo exento tiene que cumplir con todos los códigos.

Las excepciones son más chicas de lo que la mayoría cree. Esto dice la lista de la ciudad:

• Reparación no estructural. Una reparación no necesita permiso solo si no corta parte de una pared exterior o interior, un tabique, el subpiso o el techo, no quita ni corta una viga, columna o soporte estructural, no cambia las salidas requeridas y no toca sistemas mecánicos, eléctricos, de plomería o de gas. El trabajo exterior en un edificio histórico designado (landmark) sí necesita permiso (Ciudad de Chicago).
• Cambios chicos de ladrillo y exteriores. En edificios residenciales de hasta cuatro pisos, reponer hasta 50 pies cuadrados de albañilería con el mismo material, cambiar ventanas y puertas en la misma abertura y cambiar el revestimiento (siding) igual al que había no ocupan permiso. La reparación de techos con pendiente de por lo menos 2:12 tampoco, pero la reparación estructural del techo y cualquier trabajo en techo plano o de poca pendiente, sí (Ciudad de Chicago).
• Parchar el techo. Reparar hasta el 25 por ciento del techo no necesita permiso si no se corta parte de una pared exterior ni del techo (Ciudad de Chicago).
• Concreto a nivel de piso. Una banqueta (acera), patio o andador de concreto o ladrillo en propiedad privada, fuera de la vía pública y a no más de 30 pulgadas sobre el nivel del terreno, está exento, y también reponer igual un driveway (Ciudad de Chicago). Los detalles están en nuestra guía de concreto y banquetas.
• Cercas y muros chicos. Una cerca de hasta 5 pies que cumpla con el zonificado, y un muro de contención de hasta 4 pies sin carga adicional (Ciudad de Chicago). Más en permisos para cercas en Chicago.
• Excavación poco profunda. No se ocupa permiso de construcción para nivelar o excavar hasta 5 pies de profundidad en propiedad privada, o hasta 10 pies si no está a menos de 5 pies de una estructura o de la vía pública (Ciudad de Chicago).

Dos cosas confunden a la gente. Primera: "sin permiso" no quiere decir "sin reglas". El trabajo exento tiene que cumplir con el código y un inspector todavía lo puede citar. Segunda: "sin permiso" no quiere decir "sin licencia". Se puede requerir licencia de contratista general aun para trabajo que no necesita permiso de construcción (Ciudad de Chicago). Preparamos una hoja de trabajo de una página para que revise su obra contra la lista en pocos minutos, y un artículo más largo sobre los trabajos que no ocupan permiso, con las trampas explicadas.

¿Qué programa de permiso le toca a su obra?

La ciudad maneja varios programas y el DOB los lista juntos: el Programa de Permiso Exprés, la Revisión Estándar de Planos (Standard Plan Review), el Programa de Permisos Autocertificados (Self-Certified), Servicios para Desarrolladores (Developer Services) y permisos especiales para demolición, drenaje, agua, letreros, elevadores y carpas (Ciudad de Chicago).

El Permiso Exprés

El Exprés es el que casi todo dueño de un two-flat (edificio de dos pisos) o three-flat (de tres) va a usar. Empezó el 6 de noviembre de 2023 y reemplazó el viejo proceso en papel llamado Easy Permit, además del Solar Express y el Short Form (Ciudad de Chicago). Si un contratista o una página de internet todavía le dice "saque un Easy Permit", está repitiendo información que ya no sirve. Respondemos esa pregunta en ¿Sigue existiendo el Easy Permit de Chicago?.

Los tipos de trabajo que cubre el Exprés incluyen albañilería, techos nuevos, reparación de porche, terraza, balcón o escalera de incendios, cambio de ventanas y puertas exteriores, cercas, garajes de madera separados, electricidad, plomería, mecánica, alteración interior no estructural, demolición preparatoria, andamios, paneles solares chicos y trabajo de emergencia (Ciudad de Chicago). El Exprés está hecho para reparar, no para cambiar el edificio. Cada tipo tiene sus límites, y explicamos todo en qué cubre y qué deja fuera el Permiso Exprés.

La Revisión Estándar de Planos

Cuando la obra necesita planos de arquitecto, va por la Revisión Estándar de Planos. Entre los criterios que publica el DOB están: construcción nueva de hasta 80 pies de altura, proyectos residenciales de menos de 50 unidades, cimientos y excavaciones de no más de 12 pies de profundidad y la remoción de tabiques interiores que no cargan peso. Un arquitecto prepara los planos, se entregan por E-Plan y todo proyecto necesita aprobación de zonificación (Ciudad de Chicago). Lea cuándo se necesitan planos para ver cómo llegan los dueños a este camino.

La Autocertificación

Con este programa, un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois que tomó la capacitación del DOB sella los planos y asume la responsabilidad del cumplimiento del código. Los gestores de permisos no pueden ayudar a subir solicitudes autocertificadas (Ciudad de Chicago). Es raro que un dueño empiece por aquí, porque depende del profesional de diseño. Quién califica y por qué explica la diferencia.

Servicios para Desarrolladores y permisos especiales

Los proyectos de complejidad media a alta pasan por Servicios para Desarrolladores, y la demolición, el drenaje, el agua y trabajos parecidos tienen sus propios permisos especiales (Ciudad de Chicago). Si va a tumbar un edificio, empiece con demolición en Chicago, porque es una lista con varias agencias, no una forma y un pago.

¿Quién puede hacer el trabajo y sacar el permiso?

Aquí es donde más dueños salen perdiendo. Chicago da licencias por oficio, y una solicitud de permiso puede fallar si lleva la licencia equivocada.

Licencia de contratista general. Se requiere licencia de contratista general de Chicago para casi toda construcción, alteración, reparación y demolición, incluso el trabajo que no necesita permiso de construcción. Solo se permite un contratista general por proyecto a la vez (Ciudad de Chicago). Las clases van de la A a la E según el valor del proyecto; la Clase E llega hasta $500,000 y no incluye demolición, y los seguros mínimos suben con la clase (Ciudad de Chicago). Esta licencia también incluye las protecciones al consumidor de una licencia de reparaciones del hogar, así que un contratista general no necesita otra aparte (Ciudad de Chicago). La explicación completa está en quién necesita licencia de contratista general y quién no.

Licencia de albañil. El trabajo en piedra, concreto, terracota (que incluye el ladrillo de barro) o azulejo estructural requiere licencia de contratista de albañilería de la ciudad, y la empresa debe tener a un albañil supervisor que haya pasado el examen de la ciudad. Trabajan bajo la licencia los empleados, no los trabajadores por contrato 1099 (Ciudad de Chicago). Nuestro artículo sobre la licencia de albañilería explica quién puede poner su ladrillo legalmente.

Licencia de techador. La ley de Illinois dice que es ilegal dar servicios de techado o presentarse como contratista de techos sin licencia del IDFPR (ley de Illinois). Una solicitud de permiso de techo con un techador sin licencia no es elegible para el Exprés (Ciudad de Chicago). Vea la guía del permiso de techo.

Arquitecto o ingeniero. La mayor parte de las reparaciones del Exprés no necesita profesional de diseño. Cualquier permiso con planos requiere planos de un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois, normalmente un arquitecto o ingeniero estructural, y la reparación estructural de un porche es un ejemplo (Ciudad de Chicago).

El dueño como contratista. Si el edificio es su residencia principal, de tres pisos o menos y seis unidades o menos, puede actuar como su propio contratista en una propiedad por año calendario, menos para demolición y excavación (Ciudad de Chicago). Para el Exprés la ciudad pide su formulario de dueño como contratista y una identificación oficial que muestre que usted vive ahí, y usted queda responsable de la seguridad de los trabajadores, de programar las inspecciones y de cumplir el código (Ciudad de Chicago). Piénselo bien antes de aceptar esa responsabilidad. ¿Puede sacar su propio permiso? explica las reglas, y quién saca el permiso: usted o su contratista explica cómo repartirlo.

¿Qué otros permisos no cubre el permiso de construcción?

El permiso de construcción no cubre todo lo que toca su obra. Tres permisos extra agarran a los dueños desprevenidos.

Permisos de la vía pública. Si su obra usa la calle, el callejón, la banqueta o el parkway, incluyendo el andamio, un contenedor o materiales guardados, necesita un permiso aparte de CDOT. Las estructuras en la vía pública generalmente ocupan un permiso de uso de la vía pública de BACP, y los árboles o plantas en la vía pública ocupan un permiso forestal de Calles y Saneamiento (Streets and Sanitation) (Ciudad de Chicago). Vea el caso más común en permisos de la vía pública y la pregunta del contenedor.

Zonas con reglas especiales. Las propiedades históricas (landmark) y las propuestas como tales pueden quedarse sin las exenciones de "sin permiso". Las prácticas seguras con plomo, el aviso de asbesto y el control de polvo aplican siempre, y moler mortero en un muro puede requerir un permiso de calidad del aire de CDPH (Ciudad de Chicago).

Qué código aplica. Las solicitudes iniciadas a partir del 1 de agosto de 2020 caen bajo el Código de Construcción 2019 o el Código de Rehabilitación 2019 (Ciudad de Chicago). Por eso las páginas viejas que citan el Capítulo 13 del código anterior pueden confundirlo. El propio portal de permisos todavía usa algunos términos de antes de 2019 (Ciudad de Chicago), así que no se asuste si una pantalla se ve anticuada.

¿Necesito un gestor de permisos (expediter)?

Un gestor de permisos (permit expediter) es un profesional con licencia que presenta y da seguimiento a las solicitudes ante la ciudad por usted. En Chicago los gestores tienen licencia de BACP y deben estar asociados a una empresa de gestores con licencia (Ciudad de Chicago). Para iniciar una solicitud de permiso con planos hay que ser arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois, o gestor con licencia de la ciudad (Ciudad de Chicago).

Si lo ocupa o no depende de la obra:

• Reparación sencilla por el Exprés. Un contratista con licencia normalmente la presenta directo, y puede que no ocupe un gestor aparte.
• Proyectos con planos. Los planos, la revisión de zonificación y las rondas de comentarios son donde el gestor se gana su pago.
• Proyectos atorados. Un permiso con comentarios abiertos, una orden de parar obra vieja o una licencia que falta se arregla más fácil con alguien que presenta trámites todos los días.

Lea qué hace un gestor de permisos en Chicago y cuándo contratarlo y qué decide el cobro de un gestor. Nuestro servicio de trámites y permisos funciona igual: preparamos la solicitud, damos seguimiento a la revisión y contestamos los comentarios del DOB para que su proyecto no se quede esperando en una fila. Los gestores no pueden ayudar con la Autocertificación, así que pregunte a su arquitecto cómo funciona ese camino.

¿Qué pasa después de presentar la solicitud?

Una vez presentada, pasan cuatro cosas en orden: revisión, comentarios, emisión e inspecciones.

Revisión y comentarios. El DOB revisa la solicitud, y en los permisos con planos los revisores mandan comentarios que usted debe contestar antes de que se emita el permiso. Vale la pena leer cómo contestar los comentarios de revisión del DOB antes de su primera ronda. No prometemos tiempos de revisión. Lo que mueve el reloj es la calidad de lo que se entrega, el programa y lo complicado del proyecto, y de eso trata cuánto tarda un permiso en Chicago.

Costos. Los costos del permiso dependen del trabajo y del programa, y los fija el Código Municipal. Los dueños de largo plazo de 65 años o más, que cumplan los criterios de ingreso, pueden recibir una exención de la tarifa del permiso para reparaciones y alteraciones en edificios residenciales de una a tres unidades donde viven (Ciudad de Chicago). Confirme los costos y los requisitos vigentes con el DOB. Explicamos cómo se calculan en las tarifas de permisos en Chicago y la exención en quién califica para la exención para adultos mayores.

Inspecciones. El permiso no termina cuando se emite. Los inspectores verifican el trabajo y usted debe programar las inspecciones y pasarlas. Vea cómo pedir una inspección y pasarla.

Vencimiento. Los permisos vencen. Un permiso Exprés vence si no se pasa la primera inspección en 540 días (unos 18 meses) desde que se puede empezar la obra, y después de una primera inspección hay que pasar la siguiente en 730 días desde la última. El DOB dice que no tiene autoridad legal para reactivar un permiso vencido (Ciudad de Chicago). Si tiene un permiso vencido en las manos, lea lo que puede y no puede hacer.

Cómo leer el expediente. Puede buscar permisos, inspecciones y violaciones por dirección en la búsqueda de registros de edificios de la ciudad. Hágalo antes de contratar a alguien y otra vez después. Cómo leer un expediente de permisos le explica qué significa cada campo.

¿Y si es una emergencia?

La ciudad permite que el trabajo de emergencia que normalmente ocupa permiso se haga primero cuando es necesario para evitar un daño inminente. Debe presentar la solicitud el siguiente día hábil, no puede tapar el trabajo sin la aprobación de un inspector, y el andamio de emergencia necesita solicitud dentro de tres días hábiles (Ciudad de Chicago).

Es una excepción angosta, no un portillo. Una gotera que no puede esperar es emergencia. Un porche que lleva dos años en su lista, no. Revisamos los límites en reparación de emergencia: ¿primero arreglar y después el permiso?. Si se le está cayendo un techo o falla una escalera, haga el lugar seguro, tome fotos y llámenos al 312-339-9627 para empezar el trámite el mismo día.

¿Qué pasa si la obra se hace sin permiso?

El FAQ de la ciudad es directo. Un empleado de la ciudad emite una orden de parar la obra (stop work order) y la pega en el lugar. El trabajo se reanuda solo después de obtener el permiso requerido y pagar la multa por parar obra (que aparece como $1,000 o más). En la mayoría de los casos el costo del permiso se triplica, la ciudad puede abrir un caso de cumplimiento o una demanda, y es posible que usted tenga que corregir o quitar el trabajo por su cuenta (Ciudad de Chicago). Confirme las cifras vigentes con el DOB, porque las multas y las reglas de costos cambian.

Hay consecuencias a más largo plazo. El DOB puede suspender la capacidad de un profesional para presentar nuevas solicitudes cuando hay trabajo sin permiso repetido o cuando ignora órdenes de parar obra (Ciudad de Chicago), una razón más para contratar a alguien que presenta todo como debe ser.

Si el trabajo ya está hecho, la salida no es esconderlo. El camino es ponerlo en el expediente. Lo explicamos en ¿Construyó sin permiso en Chicago? Tarde o temprano se sabe y cómo ponerlo en el expediente. Una orden de parar obra tiene su propio proceso, explicado en qué significa una orden de parar obra en Chicago y cómo se levanta. Si ya tiene una notificación de violación en la mesa, empiece con nuestra guía de violaciones de código en Chicago, y vea si la reparación misma ocupa permiso.

¿Cómo escojo el camino correcto para mi obra?

Siga estos pasos en orden. Le ahorran problemas a casi todos los dueños.

1. Describa la obra en una frase. "Cambiar los escalones del porche de atrás", "hacer tuckpointing al frente", "techar un techo plano". Las obras vagas sacan permisos vagos.
2. Revise la lista de exenciones. Si cabe en alguna de arriba, puede que no ocupe más, pero asegúrese de que el trabajo cumpla el código y de que el contratista tenga licencia.
3. Ubique el tipo de trabajo. Albañilería, techo nuevo, reparación de porche, ventanas, cerca, garaje, electricidad, plomería y reparaciones parecidas normalmente van por el Exprés. Lo que agrega, agranda o reconfigura una estructura normalmente necesita planos.
4. Pregunte quién presenta. Un contratista con licencia, un gestor con licencia, un arquitecto, o usted como dueño contratista. No acepte "nosotros nos encargamos" como respuesta.
5. Pida el número de permiso por escrito y búsquelo en el registro de la ciudad antes de que empiece la obra.
6. Planee las inspecciones. La obra no está terminada hasta que pasa la inspección final.

Las reglas de cada oficio tienen su propia guía. Para un porche, lea permisos de porche en Chicago. Para reparar ladrillo, vea si necesita permiso para reparar ladrillo. Para tuckpointing, vea el artículo sobre el permiso de tuckpointing. El techo está en la guía del permiso de techo.

¿No sabe dónde cae su obra? Nuestro equipo de trámites puede leer su notificación o sus planos y decirle en qué camino está, y si necesita contratista con licencia, arquitecto o los dos. Pida un estimado gratis o llame al 312-339-9627.

Preguntas frecuentes

Estas preguntas se repiten mucho. Abajo las contestamos en corto, y los artículos enlazados entran en detalle.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.