¿Construyó sin permiso en Chicago? Cómo le cae encima

Construir sin permiso en Chicago casi siempre termina igual: alguien hace una obra que necesitaba permiso y alguien más lo nota. Un vecino llama al 311, pasa un inspector o la obra sale a la luz cuando usted vende o pide otro permiso. Entonces la ciudad puede pegar una orden de parar la obra (stop work order), cobrarle más caro el permiso y abrir un caso. Tiene arreglo, pero cuesta más mientras más espere.

¿Cómo se descubre una obra sin permiso?

Casi siempre por una llamada, no por una redada. El 311 es el canal para reportar edificios con problemas, y la construcción sin permiso es uno de los tipos de reporte. Las inspecciones en edificios ocupados dependen mucho de las quejas: los supervisores del Departamento de Edificaciones (Department of Buildings, DOB) revisan las quejas del 311 cada mañana y deciden cuáles necesitan inspector de inmediato.

Así es como suele salir a la luz:

• Un vecino ve un contenedor, un andamio o una cuadrilla y llama al 311.
• Un inspector anda por la cuadra por otra queja y se asoma.
• El dueño pide un permiso después y el expediente muestra la obra anterior.
• Un comprador, un banco o una aseguradora pide el historial de permisos.

Nada de esto exige que el dueño haya hecho algo a propósito. Muchos dueños contratan a una cuadrilla que dice "eso no necesita permiso" y se enteran de lo contrario por un inspector.

¿Para qué obras pide permiso Chicago?

La regla básica: se necesita permiso de construcción antes de empezar la mayoría de las obras de construcción, demolición, rehabilitación y reparación. Hay una lista corta de excepciones: algo de trabajo en el terreno, reparaciones que no son estructurales, alteraciones menores y estructuras sin ocupantes. Aun el trabajo exento tiene que cumplir con todos los códigos.

Las excepciones son más estrechas de lo que la gente cree. Una reparación se salta el permiso solo si no corta parte de una pared exterior o interior, del subsuelo o del techo, no quita apoyos estructurales y no cambia las salidas requeridas. En edificios residenciales de hasta cuatro pisos, la ciudad también exime el reemplazo igual por igual de hasta 50 pies cuadrados de albañilería, junto con otros trabajos chicos. Si no sabe si su obra entra, nuestra guía de trabajos que no necesitan permiso repasa la lista, y la guía de permisos explica los programas.

Incluso el trabajo que no lleva permiso cae bajo la regla de licencia de contratista general de Chicago. Una cuadrilla sin licencia es un segundo problema encima del primero.

¿Qué puede hacer la ciudad si encuentra una obra sin permiso?

La propia ciudad lo explica con precisión. Según las preguntas frecuentes de permisos (Ciudad de Chicago):

1. Un empleado de la ciudad emite una orden de parar la obra y la pega en el sitio.
2. El trabajo se reanuda solo después de sacar el permiso que hacía falta y pagar la penalidad por orden de paro.
3. En la mayoría de los casos el costo del permiso se triplica.
4. La ciudad puede abrir un caso de cumplimiento o una demanda.
5. El dueño puede tener que corregir o quitar la obra a sus propias expensas.

Las multas y las tarifas cambian. Confirme los montos actuales con el Departamento de Edificaciones antes de hacer cuentas.

Hay más que un solo trabajo. La ciudad también puede suspender la capacidad de una persona de presentar permisos nuevos si repite obras sin permiso o ignora órdenes de paro. Eso importa si su contratista tramita permisos para ganarse la vida: alguien suspendido no le puede ayudar a ponerse en regla. La orden en sí la explicamos en qué significa una orden de parar la obra en Chicago.

Señales de alerta

Fíjese en esto antes de que lo haga un inspector:

• El contratista dice que la obra "no necesita permiso" y no sabe explicar por qué, o no lo pone por escrito.
• No hay número de permiso ni permiso pegado en la obra.
• La cuadrilla quiere efectivo y no tiene número de licencia.
• El trabajo incluye cortar una pared, la cubierta del techo, un piso o un apoyo estructural.
• Lo que se hace va más allá de lo que cubría el permiso original.
• Un vecino o un empleado de la ciudad ya se paró a preguntar.

¿Cómo se pone en regla?

Es un proceso, y el orden importa.

1. Pare la obra. Si hay una orden pegada, no siga trabajando. El trabajo se reanuda solo cuando se cumplen el permiso y la penalidad (Ciudad de Chicago).
2. Averigüe qué tiene. Busque la dirección en los registros de la ciudad para ver qué hay abierto (cómo ver violaciones por dirección).
3. Que alguien que construye lo revise. Debe decirle qué cumple con el código, qué hay que abrir y qué hay que rehacer.
4. Pida el permiso correcto. El programa depende del alcance: Permiso Exprés para la mayoría de las reparaciones, revisión de planos cuando hacen falta planos. Nuestro artículo sobre sacar el permiso después de terminada la obra explica las opciones.
5. Prepárese para corregir. La ciudad puede exigir que usted corrija o quite la obra sin permiso a sus propias expensas, lo que a veces implica abrir paredes para inspección.
6. Guarde todo. Fotos, el permiso y las aprobaciones de inspección son su prueba.

Si una emergencia lo obligó a actuar primero, Chicago tiene una regla. El trabajo de emergencia que normalmente requiere permiso puede hacerse antes para evitar un daño inminente, pero el permiso debe solicitarse el siguiente día hábil y no se puede tapar la obra sin autorización del inspector. Es una excepción para emergencias de verdad, no un atajo.

Póngalo en regla bien hecho

En Akats nos encargamos del papeleo del permiso y de la reparación juntos, en inglés y en español. Si tiene una orden de paro pegada o sospecha que una obra anterior nunca se permitió, vea nuestro servicio de permisos y trámites o llame al 312-497-5751. Traiga lo que tenga y le decimos dónde está parado.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.