Cómo escoger un contratista que diseña y construye en Chicago

Al comparar un contratista que diseña y construye en Chicago, revise cuatro cosas antes de mirar un solo diseño: las licencias, quién es el profesional de diseño con licencia, cómo maneja el contrato los cambios y quién saca el permiso. Una compañía que contesta las cuatro con claridad y por escrito suele ser buena opción. Si se pone vaga en alguna, ya le está diciendo algo.

¿Qué hace en realidad una compañía de diseño y construcción?

Lleva su proyecto desde el primer boceto hasta la inspección final con un solo contrato. Eso incluye medir y documentar el edificio, coordinar los planos, manejar el trámite del permiso, hacer o dirigir la obra y cerrar las inspecciones. Si todavía está decidiendo si este modelo le conviene, lea primero un solo equipo o arquitecto y contratista por separado.

La parte que más se malentiende son los planos. Una compañía de diseño y construcción no reemplaza al profesional con licencia. La ciudad dice que todo permiso con planos exige que los prepare un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois, y en la mayoría de los proyectos es un arquitecto o un ingeniero estructural. Una buena compañía le dice desde el principio quién va a preparar y sellar sus planos, y si esa persona es de la empresa o un socio externo.

En Akats coordinamos los planos con profesionales de diseño con licencia. No nos presentamos como el arquitecto responsable, y usted debe desconfiar de cualquier compañía que borre esa línea.

¿Qué licencias debe verificar?

Empiece por la licencia de contratista general. En Chicago se requiere para casi toda construcción, alteración, reparación y demolición, incluso para algunos trabajos que no necesitan permiso de construcción. Solo se permite un contratista general a la vez en un proyecto.

Después pregunte la clase. Las clases de la licencia general van ligadas al valor de la obra. La Clase A no tiene límite; las demás tienen topes de valor, y cada clase exige un seguro distinto (Ciudad de Chicago). Pídale a la compañía que confirme que su clase cubre su proyecto, y pida ver el certificado de seguro.

Y luego verifique usted mismo, no solo pregunte:

• La ciudad tiene un buscador de licencias de contratistas (general, albañilería, plomería, electricidad) y otro de profesionales de permisos para tramitadores y arquitectos.
• El IDFPR es el buscador de arquitectos, ingenieros y techadores de Illinois.
• Si la compañía menciona un socio de diseño, búsquelo por nombre.

Tener licencia y seguro en Illinois es una de las cosas que decimos de Akats. Exíjale lo mismo a cualquier compañía.

¿Qué preguntas hacer antes de contratar?

Lleve esta lista a cada compañía:

1. ¿Quién es el arquitecto o ingeniero de mis planos, y es parte de la empresa? Pida el nombre y revise la licencia.
2. ¿Cuánto cuesta la fase de diseño, y se acredita si construyo con ustedes? Pregunte cómo se cobra el diseño y de qué es dueño usted si decide parar después de los planos. Que lo pongan por escrito.
3. ¿Qué ruta de permiso van a usar? Exprés, revisión estándar de planos (Standard Plan Review) o Self-Cert. En Self-Cert, un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois sella los planos y asume toda la responsabilidad del cumplimiento del código, y la ciudad no deja que los tramitadores suban esas solicitudes.
4. ¿Cómo manejan lo desconocido? Los edificios viejos de Chicago esconden sorpresas. Pregunte cómo cotiza la compañía lo que todavía no puede ver.
5. ¿Cómo funcionan las órdenes de cambio? Vea cómo funcionan las órdenes de cambio para saber cómo se ve un proceso justo.
6. ¿Quién trata con la ciudad? El permiso, las inspecciones y cualquier violación anterior en la propiedad.
7. ¿Quién está en la obra y a quién llamo? Pida un contacto del proyecto con nombre.
8. ¿Puedo hablar con clientes anteriores? Pida referencias a las que pueda llamar y trabajos que pueda ver en persona. Una compañía seria debe poder dárselas.

¿Qué debe incluir el contrato?

Para reparaciones y remodelaciones en una residencia de una a seis unidades, la ley de Illinois tiene requisitos específicos. En trabajos de más de $1,000, el contratista debe dar un contrato o una orden de trabajo por escrito con el costo total, y con las piezas y materiales descritos con detalle razonable (Ley de Reparación y Remodelación de Viviendas de Illinois). También debe entregarle el folleto "Home Repair: Know Your Consumer Rights" antes de firmar, y usted firma un acuse con fecha (ley de Illinois). Eso es lo mínimo. Un contrato de diseño y construcción debe ir más allá. Busque:

• Alcance. Qué incluye, qué no, y qué es una asignación (allowance).
• Responsabilidad del diseño. Quién prepara y sella los planos, y cuántas revisiones se incluyen.
• Responsabilidad del permiso. Quién lo solicita, quién paga las tarifas y qué pasa si la ciudad pide cambios.
• Estructura del precio. Precio fijo o costo más honorarios, y cuándo queda firme.
• Calendario de pagos. Ligado a etapas terminadas, no a fechas del calendario.
• Órdenes de cambio. Por escrito, con precio y firmadas antes de empezar el trabajo extra.
• Seguro y licencia. Qué clase de licencia y qué cobertura.
• Calendario de obra. Ventana de inicio y qué puede moverla, sin prometer fechas de permiso. Nadie puede prometerlas.
• Garantía. Qué cubre, por cuánto tiempo y a quién llamar.

Si el contrato es grande o poco común, que lo lea un abogado. Esa es una decisión legal, no de un contratista.

¿Cuáles son las señales de alerta?

• La compañía no quiere decir quién es el profesional con licencia de los planos.
• No puede o no quiere dar un número de licencia que usted pueda buscar.
• Pide un depósito grande antes de tener un alcance por escrito.
• El contrato no tiene proceso de órdenes de cambio.
• Dice que no hace falta permiso, sin decirle qué regla de la ciudad lo dice.
• Promete una fecha para el permiso. Esas fechas las pone la ciudad, no el contratista.

¿Qué ventaja tiene un equipo bilingüe?

Si su familia, sus inquilinos o su cuadrilla hablan español, una compañía que le explique los planos, el permiso y el contrato en los dos idiomas le quita mucho riesgo. Akats es bilingüe (español e inglés) y de operación familiar, y le explicamos los documentos antes de que los firme.

Si está planeando una obra y quiere una mirada directa al alcance, vea nuestra guía de diseño y construcción o pida un estimado gratis a nuestro equipo de diseño y construcción.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.