Remodelar un two-flat (edificio de dos pisos) en Chicago involucra por lo menos a cuatro partes: usted como dueño, un contratista general, los oficios con licencia y, si el alcance lo pide, un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois. Si necesita ese último depende del trabajo, no del tipo de edificio. Aquí le explicamos quién hace qué, para que sepa qué pedir antes de que empiece la demolición.
¿Un two-flat necesita arquitecto para remodelar?
No siempre. Depende de lo que vaya a cambiar.
La ciudad dice que para la mayoría de las reparaciones elegibles para el Permiso Exprés no se necesitan documentos de arquitecto ni de ingeniero. El Programa de Permiso Exprés (Express Permit Program) cubre muchos trabajos comunes: albañilería, techo, reparación de porche, cambio de ventanas y puertas, alteración interior no estructural, y trabajo eléctrico, de plomería y mecánico. Una cocina nueva, ventanas o una reparación de ladrillo pueden ir por ahí.
Los planos se exigen cuando el permiso es de los que llevan planos. Todo permiso con planos exige que los prepare un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois, y en la mayoría de los proyectos es un arquitecto o un ingeniero estructural. La ruta de revisión estándar de planos (Standard Plan Review) del Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) es la que se usa cuando hacen falta planos de arquitectura, y exige que un arquitecto prepare los dibujos y que haya aprobación de zonificación. Esa ruta cubre, entre otras cosas, edificios residenciales de menos de 50 viviendas y la eliminación de divisiones interiores que no cargan peso.
Una remodelación a fondo de un two-flat casi siempre incluye trabajo de esa segunda categoría: mover paredes, abrir la distribución, cambios estructurales en una pared de carga, estructura nueva o rehacer escaleras. Si no sabe en cuál categoría cae su plan, pregunte al Departamento de Edificaciones o pida que un profesional con licencia revise el alcance. Nuestro artículo cuándo exige Chicago un arquitecto o ingeniero repasa los casos con detalle.
¿Qué se puede hacer sin permiso?
Menos de lo que la gente cree. La regla de la ciudad es que una reparación queda exenta solo si no implica cortar parte de una pared exterior, una pared o división interior, el subpiso o el techo; cortar una viga, columna o soporte estructural; cambiar una salida requerida; ni tocar los sistemas mecánico, eléctrico, de plomería o de gas. Y el trabajo exterior en un edificio con designación de Landmark siempre necesita permiso.
Pintar, cambiar el piso y reemplazar accesorios en el mismo lugar son ejemplos de trabajo que normalmente queda fuera del permiso. Pero un baño "sencillo" que mueve un desagüe ya es plomería, y la plomería es un oficio con licencia. Averigüe antes de suponer.
¿Quién hace qué en la remodelación?
| Quién | Qué hace |
|---|---|
| Dueño | Fija la meta, toma decisiones, firma el contrato y guarda los documentos del edificio |
| Arquitecto o ingeniero estructural | Prepara y sella los planos cuando el permiso los pide |
| Contratista general | Dirige la obra, coordina oficios, maneja permisos e inspecciones |
| Oficios con licencia | Electricidad, plomería y otros trabajos reservados a contratistas con licencia |
| Tramitador de permisos | Ayuda con una solicitud con planos, dentro de lo que la ciudad permite |
Algunos puntos sobre esa tabla:
- Un solo contratista general en la obra. En Chicago la licencia de contratista general se requiere para casi toda construcción, alteración, reparación y demolición, y solo se permite un contratista general a la vez.
- Los oficios con licencia van aparte. La ciudad licencia por separado a contratistas generales, electricistas, plomeros, albañiles y otros. La licencia general no los reemplaza.
- Ser su propio contratista tiene límites. La residencia principal de una persona, de 3 pisos o menos y 6 unidades o menos, queda exenta de la licencia general para una propiedad por año calendario, pero no para excavación ni demolición. Si usted vive en una unidad y renta la otra, puede calificar, pero también asume las responsabilidades.
- Los tramitadores tienen límites. Una solicitud con planos la puede iniciar un arquitecto con licencia de Illinois, un ingeniero estructural o un tramitador con licencia de la ciudad, pero los tramitadores no pueden subir solicitudes Self-Cert.
En Self-Cert, un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois que tomó el curso del Departamento asume toda la responsabilidad del cumplimiento del código. Pregunte qué ruta usará su proyecto y por qué.
¿En qué orden se maneja el proyecto?
La mayoría de los proyectos en un two-flat salen mejor así:
- Defina el alcance. Anote lo que quiere, cuarto por cuarto, y lo que no quiere tocar.
- Documente lo que existe. Si no hay planos o están desactualizados, alguien tiene que medir el edificio. Vea planos del edificio existente (as-built) en Chicago.
- Confirme la ruta del permiso. Exprés, revisión estándar o Self-Cert. Eso decide quién tiene que estar en el equipo.
- Consiga los planos donde se exigen. De un arquitecto o ingeniero estructural con licencia.
- Fije el alcance en un contrato. Por escrito, con proceso para órdenes de cambio.
- Saque los permisos antes de empezar. El permiso se coloca a la vista y las inspecciones se programan durante la obra.
- Cierre las inspecciones. No se salte la final.
Un equipo que diseña y construye maneja los pasos dos a siete con un solo contrato. Si está comparando esa opción, vea un solo equipo o arquitecto y contratista por separado.
Los permisos no duran para siempre. Un permiso Exprés vence si no se aprueba la primera inspección dentro de 540 días desde que se puede empezar la obra, y las siguientes inspecciones deben aprobarse dentro de 730 días desde la última. La ciudad dice que no tiene autoridad legal para reactivar un permiso vencido. Confirme las reglas vigentes con el Departamento de Edificaciones.
¿Con qué se topan normalmente estas remodelaciones?
Al abrir las paredes de un two-flat viejo, las sorpresas suelen aparecer: cableado antiguo, bajantes de hierro fundido al final de su vida, vigas cortadas, trabajo sin permiso de un dueño anterior y un porche trasero que no es como dicen los planos. Nada de eso es raro. Es la razón para escoger un equipo que revisa el edificio antes de cotizarlo.
Otras cosas que debe prever:
- Pintura con plomo. Si el edificio es anterior a 1978, aplica la regla de la EPA para quien cobre por alterar superficies pintadas. Las compañías deben tener certificación de trabajo seguro con plomo y usar renovadores capacitados. La regla en general no aplica a dueños que trabajan en su propia casa, pero sí a las unidades de renta.
- El porche. Los porches traseros se inspeccionan y se citan con frecuencia. El trabajo estructural en un porche requiere planos y permiso. Vea arquitecto o ingeniero para un porche.
- Cambiar el número de unidades. Si su plan cambia cuántas unidades tiene el edificio, es otra clase de proyecto. Vea planos para convertir un two-flat.
- Vivir durante la obra. Las unidades ocupadas cambian lo que es práctico. Dígalo desde el principio.
¿Dónde entra Akats?
Akats es un contratista general de Chicago con albañilería, concreto, techos, porches, demolición, excavación y otros oficios dentro de la empresa. En los two-flats que necesitan planos, coordinamos los dibujos con profesionales de diseño con licencia y después construimos, para que los planos, el permiso y la obra coincidan. Tenemos licencia y seguro en Illinois, somos bilingües y de operación familiar. Empiece con nuestra guía de diseño y construcción, o pida un estimado gratis a nuestro equipo de diseño y construcción.
Preguntas frecuentes
Escriba el alcance y averigüe si el trabajo necesita planos. Las reparaciones muchas veces van por el Permiso Exprés sin dibujos. Mover paredes o cambiar la estructura normalmente pide un arquitecto o ingeniero con licencia de Illinois. Confirme la ruta del permiso con el Departamento de Edificaciones.
Posiblemente. La ciudad exime de la licencia general la residencia principal del dueño de tres pisos o menos y seis unidades o menos, para una propiedad por año, excepto excavación y demolición. Usted asume las responsabilidades. Confirme las reglas vigentes con el Departamento de Edificaciones.
Depende de la pared. Quitar una división interior que no carga peso entra en la revisión estándar de planos, que exige un arquitecto para los dibujos. Una pared de carga necesita diseño estructural. Pida a un profesional con licencia que la revise antes de demoler.
Sí. Un permiso Exprés vence si no se aprueba la primera inspección dentro de 540 días desde que se puede empezar, y la ciudad dice que no puede reactivar un permiso vencido. Mantenga las inspecciones al día y confirme las reglas con el Departamento de Edificaciones.
Fuentes
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: Application Instructions
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Standard Plan Review Permit Program
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Self-Certified Permit Application Program
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: What Types of Work Do Not Require a Building Permit?
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: Does My Building Permit Expire?
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: General Contractor License
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: General Contractor License FAQ
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Permit Professional Lookup: Help
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Trade License Information Center
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: When Is a Licensed Architect or Engineer Required?
- Agencia de Protección Ambiental (EPA): Lead Renovation, Repair and Painting Program
Datos verificados por última vez: 7 de octubre de 2026.
Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.