Las violaciones abiertas hay que descubrirlas antes de poner la casa en venta, no cuando el título del comprador las saca a la luz. Consiga los registros de la ciudad, junte todas las notificaciones que recibió y pregúntele a su abogado y a la compañía de título cómo afectan al cierre los casos abiertos, los fallos en rebeldía y los gravámenes. Si puede vender tal como está, reparar antes o arreglar en el cierre es una decisión legal y de contrato. La parte de la reparación sí la hacemos nosotros.
Si quiere vender una casa con violaciones de edificio en Chicago, empiece por saber qué está abierto, por escrito, antes de que lo sepa el lado del comprador. Somos contratistas, no abogados, así que no le vamos a decir qué exige la venta. Sí le podemos decir qué avisa la propia ciudad sobre sus registros, qué puede hacer un fallo en rebeldía o un gravamen, y cómo es el trabajo de reparación si decide arreglar antes de vender.
Qué debe saber antes de poner la casa en venta
Junte tres cosas: todas las notificaciones que recibió (incluso las que dejó sin atender), los registros actuales de la ciudad para su dirección y el estado de cualquier audiencia. Luego compárelas.
El Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) permite buscar permisos, inspecciones y violaciones por dirección, y el portal de datos de Chicago tiene un conjunto de datos con las violaciones citadas por ese departamento (ciudad de Chicago). Nuestra guía para buscar violaciones de edificio en Chicago le explica cómo. Pero el aviso de la propia ciudad dice que esos datos son históricos, que no siempre reflejan el estado actual, que incluyen casos donde se halló responsable y casos donde no, y que no deben usarse para transacciones de bienes raíces. A los prestamistas y a las compañías de título les indica que revisen el título (title commitment) para ver acciones en el tribunal de circuito del condado de Cook o en las audiencias administrativas (ciudad de Chicago).
La búsqueda sirve para echar un primer vistazo. En lo que se apoyan el abogado del comprador y el banco es en el trabajo del título.
Cómo puede un caso viejo llegar hasta la venta
Hay dos cosas que pesan, y las dos son preguntas legales para su abogado.
Un fallo en rebeldía. Si el dueño ignora la notificación y el caso termina en un fallo en rebeldía (default judgment), ese fallo se puede usar para poner un gravamen a la propiedad, embargar el sueldo y afectar el crédito. Para pedir por escrito que se anule el fallo hay un plazo corto, así que no espere (audiencias administrativas). Si no sabe si tiene uno, aquí está qué pasa si ignora una violación.
Un gravamen (lien). Los resultados de una audiencia pueden incluir gravámenes. Si un edificio fue declarado estorbo público, las multas y los costos de reparación o demolición que paga la ciudad pueden convertirse en gravamen sobre la propiedad, y el costo de la reparación de la ciudad puede quedar por encima de gravámenes anteriores, salvo los impuestos (resumen del código municipal). Pregunte a la compañía de título si hay alguno registrado. Cómo y cuándo, en el cierre o antes, lo definen su abogado y la compañía de título. Vea cómo se libera un gravamen.
¿Conviene reparar antes de vender?
Eso se decide con su abogado, su agente de bienes raíces y sus números. Lo que sí le explicamos es cómo se ve en la práctica reparar primero:
- Junte en una carpeta la notificación, los puntos citados y los registros de la propiedad.
- Pida que un contratista revise cada punto y escriba el alcance del trabajo.
- Haga el trabajo con los permisos que correspondan y guarde los papeles y fotos que muestren que quedó terminado.
- Pregunte al Departamento de Edificaciones y a su abogado qué prueba van a pedir el comprador o la compañía de título.
Arreglar el punto citado no cierra el caso ni quita un gravamen por sí solo. Pregúntele a su abogado qué hay que presentar y dónde. Vea cómo comprobar que la violación está corregida.
Si le toca estar del otro lado de la mesa, nuestra guía para comprar un edificio con violaciones abiertas le muestra qué le dicen al comprador que revise, que es lo que su abogado le va a pedir a usted.
Quién debe acompañarlo en la venta
Primero un abogado de bienes raíces. Luego la compañía de título, que saca el reporte y ve lo que está registrado. Y si hace falta obra, un contratista que le escriba un alcance claro y se encargue de los trámites con la ciudad. Nuestra guía para caseros y compradores explica cómo los problemas del exterior terminan en violaciones, y podemos revisar el edificio y darle un estimado gratis.
Preguntas frecuentes
Eso se lo debe responder su abogado de bienes raíces, y depende del contrato y del título. Lo que sí le decimos es que los casos abiertos, los fallos en rebeldía y los gravámenes afectan el cierre, así que averigüe qué hay abierto antes de vender y no cuando lo encuentre el título del comprador.
No. El aviso de la ciudad dice que esos datos no deben usarse para transacciones de bienes raíces y manda a prestamistas y compañías de título a revisar el título para ver casos en el tribunal del condado de Cook o en audiencias administrativas. Úsela solo como primer vistazo.
Puede. Los resultados de una audiencia pueden incluir gravámenes, y un fallo en rebeldía se puede usar para poner uno. Si el suyo tiene gravamen es cuestión del título, y cómo quitarlo se lo explica su abogado. Vea nuestro artículo sobre cómo se libera un gravamen.
Fuentes
- Portal de Datos de la Ciudad de Chicago: Building Violations dataset
- Ciudad de Chicago, Departamento de Audiencias Administrativas: What Happens After the Hearing?
- Ciudad de Chicago: Title 14A Administrative Provisions, 2019 posted text (PDF)
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Search Building Department Records
Datos verificados por última vez: 7 de octubre de 2026.
Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.