Heredar una casa con violaciones en Chicago: por dónde empezar

Si le tocó heredar una casa con violaciones en Chicago, haga dos cosas primero: no deje la correspondencia sin atender y averigüe con exactitud qué tiene registrado la ciudad sobre la propiedad. Después hable con un abogado sobre quién figura como dueño en el título y qué autoridad tiene usted para actuar. Hasta entonces no conviene empezar las reparaciones. Las violaciones no desaparecen porque el dueño falleció, y los casos pueden seguir avanzando sin usted.

Somos contratistas, no abogados. Esta página es sobre el lado del edificio: cómo funciona el proceso de la ciudad, qué buscar y qué implica una reparación. No es asesoría legal ni de sucesiones. Las preguntas sobre la herencia, quién es el dueño de la propiedad y qué puede firmar usted son de un abogado. Para ver el panorama completo, vea nuestra guía para dueños y compradores de edificios.

¿Qué hacer primero?

Este es el orden que seguiríamos.

1. Junte todas las notificaciones. La correspondencia de la propiedad, la que llega a la dirección del dueño anterior, lo que haya pegado en la puerta. Una notificación de violación trae la fecha, la descripción de la violación y sus opciones, incluso qué hacer si tiene que presentarse (Ciudad de Chicago). Póngalas en una carpeta, de la más vieja a la más nueva.
2. Averigüe qué tiene la ciudad. Siga los pasos de abajo. Anote cada número de caso y de permiso.
3. Llame a un abogado antes de firmar o pagar algo. Pregunte quién figura hoy como dueño en el título, si usted tiene autoridad para atender el caso y qué quiere el abogado que haga con las fechas de audiencia.
4. Atienda lo que sea peligroso. Un porche flojo, ladrillos que se caen o un hoyo en el techo no esperan al papeleo. Avise a su abogado y asegure la zona.
5. Haga que revisen el edificio. Una visita de un contratista convierte una lista de violaciones en un alcance de trabajo.

¿Cómo se averigua qué violaciones tiene el edificio?

La herramienta de búsqueda de registros del Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) permite buscar permisos, inspecciones y violaciones por dirección. El conjunto de datos de Violaciones de Edificios del Portal de Datos de Chicago cubre las violaciones emitidas por el Departamento de Edificaciones desde 2006 hasta hoy. Explicamos las dos en cómo buscar violaciones de edificios en Chicago por dirección.

Ahora, el límite. El aviso del propio conjunto de datos de la ciudad dice que la información es histórica, puede no reflejar la condición actual, incluye resultados con responsabilidad y sin responsabilidad, y no debe usarse para transacciones de bienes raíces. Les dice a prestamistas y compañías de título que consulten el compromiso de título (title commitment) para ver acciones pendientes en el Tribunal de Circuito del Condado de Cook o en el Departamento de Audiencias Administrativas (Department of Administrative Hearings) (Ciudad de Chicago).

Entonces la búsqueda en línea es un primer vistazo. El panorama completo lo dan su abogado y los registros del título.

¿Dónde está el caso y contra quién va?

Un caso de edificios puede estar en uno de dos lugares. El Departamento de Edificaciones fija el nivel de cada notificación. Las condiciones de seguridad que no son peligrosas van a Audiencias Administrativas. Las peligrosas van al Tribunal de Circuito del Condado de Cook (Ciudad de Chicago). En el tribunal, la ciudad tiene más opciones, como desalojar el edificio y nombrar un administrador judicial (receiver) (Ciudad de Chicago).

En Audiencias Administrativas, un caso del Departamento de Edificaciones normalmente nombra solo al dueño legal del título y a otros que controlen el edificio. Si no hay un dueño vivo, el caso pasa al Tribunal de Circuito (Ciudad de Chicago).

Lea esa última frase despacio. Quién cuenta como dueño del título después de un fallecimiento es una pregunta legal, y la respuesta decide cómo se maneja el caso de la ciudad. Eso es justo lo que debe preguntarle a su abogado. Nosotros no lo podemos contestar, y la búsqueda en línea tampoco.

Un dato más que ayuda: el Departamento de Audiencias Administrativas no investiga ni demanda. El Departamento de Edificaciones presenta el caso, y las preguntas sobre por qué se citó al edificio van al Departamento de Edificaciones (Ciudad de Chicago).

¿Por qué una violación vieja puede convertirse en gravamen?

Porque los casos que se ignoran empeoran. Un fallo por incomparecencia (default), que es lo que pasa cuando se ignora la notificación, se puede usar para poner un gravamen sobre la propiedad, embargar el sueldo y afectar el crédito, y la ciudad normalmente pide la multa máxima en esos casos (Ciudad de Chicago).

En un edificio declarado una molestia pública (public nuisance), las multas y los costos de reparación, demolición y eliminación de la ciudad quedan como gravamen sobre la propiedad. Los costos de reparación y demolición de la ciudad son un primer gravamen por delante de los anteriores, salvo los impuestos, y no se puede expedir una licencia de negocio para una propiedad con ese gravamen hasta que se pague o se dispense (Ciudad de Chicago).

Esas reglas cambian, y quien las aplica a su situación es su abogado. Explicamos cómo se quita un gravamen en cómo se libera un gravamen por violación de edificios en Chicago.

Si el edificio está vacío desde que falleció el dueño, tome en cuenta que el 311 recibe reportes de edificios vacíos y abandonados, y los vecinos lo usan (Ciudad de Chicago). Un edificio vacío con un porche en mal estado o una puerta abierta es de los que un vecino reporta.

¿Hay fechas límite que no puede dejar pasar?

Sí, y el mejor lugar para encontrar las suyas es la propia notificación. Algunas están en los materiales de la ciudad:

• En casos de edificios, la fecha de la audiencia no puede ser menos de 30 días después de que el inspector reporte la violación, en situaciones sin emergencia (Ciudad de Chicago).
• Una moción por escrito para anular un fallo por incomparecencia generalmente se debe presentar dentro de 21 días de la fecha de envío de esa orden, y una orden final se puede apelar ante el Tribunal de Circuito del Condado de Cook dentro de 35 días (Ciudad de Chicago).

Esas son las reglas publicadas por la ciudad. Si aplican a su caso y cómo, sobre todo cuando las notificaciones estaban a nombre de alguien que falleció, lo decide un abogado. Si encuentra una fecha que ya pasó, no entre en pánico ni adivine. Lleve el papeleo a su abogado lo antes posible.

¿Cómo se consigue un alcance de reparación y se decide?

Cuando su abogado le diga qué puede hacer, la parte del contratista es directa.

1. Recorra el edificio con un contratista. Lleve todas las notificaciones. Pida un alcance por escrito que corresponda a cada punto citado.
2. Separe lo urgente de lo que puede esperar. Primero lo de seguridad y lo citado.
3. Pregunte por los permisos. Chicago exige un contratista general con licencia para casi todo trabajo de reparación y construcción, incluso el que no necesita permiso de construcción (Ciudad de Chicago). Pregunte quién saca el permiso y pida el número.
4. Guarde los registros. Fotos de antes y después, el permiso, la factura. La prueba de que se corrigió es lo que usted lleva al Departamento de Edificaciones y, si hay audiencia, a la audiencia.

Si están decidiendo entre quedarse con la casa, repararla o venderla, el alcance de la reparación es el número que su familia necesita. Vender con violaciones abiertas es otro tema, y lo tratamos en vender una casa en Chicago con violaciones de edificios.

¿Necesita que alguien vea un edificio heredado?

Akats es un contratista familiar de Chicago, con licencia y seguro en Illinois, que atiende en español y en inglés. Arreglamos el problema de fondo, documentamos el trabajo y le ayudamos a quedar en regla. Mándenos las notificaciones y la dirección, y nuestro equipo de violaciones recorre el edificio, escribe el alcance y le dice qué es urgente. Estimado gratis. Para las preguntas legales sobre la herencia o el título, hable con un abogado.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.