Edificio con tienda abajo y apartamentos arriba: lo que enfrenta el dueño

Un edificio de uso mixto en Chicago tiene un negocio a nivel de calle y apartamentos arriba. Si usted es dueño de uno, tiene dos tipos de ocupantes, una banqueta (acera) pegada al edificio y un solo techo, y las preguntas de reparación vienen de los tres lados. Esta página explica con qué suele lidiar el dueño de un edificio con tienda, qué exige la ciudad y qué cambia en permisos y contratistas cuando una parte del edificio es comercial.

Describimos el tipo por lo que vemos en la obra, no por una historia ni una fecha de construcción, porque no las podemos respaldar aquí. Forma parte de nuestra guía de tipos de edificios en Chicago, y nuestro equipo de albañilería trabaja el ladrillo, los dinteles y los parapetos de edificios como este.

¿Qué es un edificio con tienda abajo y apartamentos arriba?

La forma se reconoce fácil. Los dueños lo describen más o menos así:

• Un local comercial en la planta baja, con su propia entrada, sus vitrinas y muchas veces un inquilino aparte.
• Apartamentos arriba, con su propia puerta y escalera.
• Una abertura ancha a nivel de calle. Una tienda necesita un gran ventanal, así que un tramo largo de pared descansa sobre un dintel o una viga.
• Paredes de ladrillo, techo plano y parapeto, parecido a los edificios de dos y tres pisos (two-flats y three-flats) de alrededor.
• La banqueta pegada al edificio. Muchos están en el límite del lote, así que todo lo que se cae o se arma queda sobre el espacio público.

Para las versiones solo residenciales, vea qué falla primero en los three-flats de Chicago, y para un edificio con paredes compartidas y un patio, vea edificios con patio central en Chicago.

¿Qué falla primero en un edificio con tienda?

Los puntos débiles vienen de la forma. En edificios de uso mixto encontramos seguido:

• El dintel sobre la vitrina. Una abertura ancha pide un dintel largo. Si se oxida, el acero se hincha y agrieta el ladrillo de arriba. La guía de la industria del ladrillo dice que los dinteles de acero necesitan mantenimiento periódico para evitar la corrosión, y que el sellado sobre el ángulo y los orificios de drenaje a la altura del dintel los protegen (BIA Technical Note).
• La fachada alta sobre el local. El frente comercial de abajo se renueva, los letreros y los toldos se fijan a la pared, y el ladrillo de arriba sigue recibiendo agua.
• El parapeto y el borde del techo. Una pared larga hacia la calle con parapeto es mucha cubierta y mucho sellado que mantener.
• El techo plano. El techo de un edificio con tienda casi siempre es plano, y el agua estancada o el sellado fallado gotean primero hacia los apartamentos. Vea reparación de goteras en techo plano en Chicago.
• La parte de atrás. Las escaleras y porches traseros de los apartamentos son las mismas estructuras de madera que en un two-flat, y reciben la misma atención de los inspectores. Vea nuestra guía de porches.

¿Qué le exige la ciudad al dueño de un edificio de uso mixto?

Lo mismo que a cualquier edificio existente. El exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, estructuralmente sano y salubre. Entre las condiciones inseguras que lista el código están las juntas de mampostería que no resisten el clima ni el agua, las cornisas, molduras y revestimientos mal anclados, y las escaleras, porches y balcones exteriores que no están firmes ni bien anclados (Título 14X).

Las inspecciones de edificios ocupados dependen en buena parte de quejas, y el inspector puede emitir violaciones por lo que se ve desde afuera (Ciudad de Chicago). En un edificio con tienda, la banqueta es el escenario. Un reportaje sobre el derrumbe de la fachada de una iglesia dice que los registros de la ciudad citaron al dueño por no mantener las paredes exteriores y el dintel en buen estado, y por no proteger las banquetas (CBS Chicago). Lo mencionamos porque el lado de la banqueta es donde los problemas de mampostería se vuelven públicos.

¿Qué cambia cuando una parte del edificio es comercial?

Varias cosas, y le diremos con franqueza cuáles no podemos contestarle.

• Quizá usted no pueda actuar como su propio contratista. La exención de licencia de contratista general para la vivienda del propio dueño aplica a una residencia principal de tres pisos o menos y seis unidades o menos, sin uso no residencial (Ciudad de Chicago). Una tienda es uso no residencial. Consulte con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de planear sacar un permiso usted mismo.
• Lo normal es un contratista general con licencia. Se exige licencia de contratista general de Chicago para casi todo trabajo de reparación de edificios, incluso el que está exento de permiso (Ciudad de Chicago). Revise a cualquier contratista primero en la búsqueda de licencias de la ciudad. Vea cómo verificar la licencia de un contratista en Chicago.
• La lista sin permiso está escrita para edificios residenciales. La exención de la ciudad para reemplazo de mampostería igual por igual de hasta 50 pies cuadrados aplica a edificios residenciales de hasta cuatro pisos (Ciudad de Chicago). Si un edificio con local comercial en la planta baja califica, es una pregunta para el Departamento de Edificaciones, no una suposición.
• La regla federal de asbesto trata distinto a los edificios comerciales. Excluye los edificios residenciales de cuatro unidades de vivienda o menos, y para los edificios comerciales exige una inspección antes de cualquier renovación (EPA de EE. UU.). No podemos decirle cómo trata un edificio que es en parte comercial. Pregunte antes de abrir paredes.

Las reglas y las tarifas cambian, así que confirme los detalles vigentes con el Departamento de Edificaciones.

¿Qué reparaciones necesitan permiso y planos?

El tuckpointing (reparación de las juntas de mortero) y la reparación de paredes de mampostería pasan por el Programa de Permisos Exprés (Express Permit) de la ciudad, que también cubre cambiar un dintel de hasta 6 pies (Ciudad de Chicago). El dintel de una tienda suele ser más ancho. Cambiar un dintel de más de 6 pies, hasta 25 pies, requiere planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois, y un dintel de más de 25 pies no es elegible para el trámite Exprés (Ciudad de Chicago). Las reparaciones estructurales del techo y otros casos específicos también piden arquitecto o ingeniero (Ciudad de Chicago). Vea cambio de dinteles en Chicago para saber cómo es ese proceso.

Los andamios son el otro permiso que se les pasa a muchos. Los andamios, contenedores y materiales en la banqueta, la calle o el callejón necesitan un permiso aparte del Departamento de Transporte de Chicago (CDOT) (Ciudad de Chicago). En un edificio pegado al límite del lote, casi cualquier trabajo en la fachada toca la banqueta. Cuente con eso, y con un paso peatonal que siga abierto para sus clientes.

¿Y los inquilinos y los contratos de renta?

Los contratos comerciales y los de apartamento manejan distinto las reparaciones, el acceso y el reparto de costos, y usted es responsable del exterior según el código de la ciudad en ambos casos. Por eso el contrato es una cuestión legal, no de contratista, y conviene hablar con un abogado antes de dar por hecho que un inquilino paga algo. Para reparaciones con los apartamentos ocupados, vea reparaciones en un edificio ocupado en Chicago. Lo nuestro es el calendario: planeamos el trabajo para que la entrada de la tienda y las escaleras de los apartamentos sigan usables.

Señales de alerta en un edificio con tienda

• Una grieta o línea en escalera en el ladrillo sobre la vitrina
• Manchas de óxido o un abultamiento cerca del dintel de la tienda
• Caras de ladrillo que se descaman arriba o al lado del letrero
• Un parapeto inclinado, una piedra de cubierta floja o el sellado que se despega
• Manchas de agua en los techos de los apartamentos, sobre todo junto a la pared del frente
• Escaleras o porches traseros que se mueven al pisarlos

Para cada oficio por separado vaya a las guías: reparación de ladrillo, techos y porches.

¿Qué preguntarle al contratista?

1. ¿Es contratista general con licencia en Chicago y quién saca el permiso?
2. ¿Este trabajo necesita planos y quién los prepara?
3. ¿Cómo se va a proteger la banqueta y mantener abierta la entrada de la tienda?
4. ¿Va a revisar el dintel sobre la vitrina y la pared de arriba?
5. ¿Cómo va a programar el trabajo según el horario del negocio y los inquilinos de arriba?

¿Tiene un edificio con tienda y no sabe qué hay detrás del letrero y del ladrillo? Revisamos toda la fachada y le decimos qué atender primero.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.