Si está pensando en demoler y reconstruir o remodelar una casa en Chicago, la respuesta honesta es que depende de cuatro cosas: el estado de la estructura, las reglas de la ciudad para su edificio, lo que usted quiere al final y cómo se comparan los dos caminos cuando se suman todos los costos. Un artículo no puede decidirlo por usted, y nadie debería decidirlo por teléfono. Así lo analizan los dueños de verdad.
Aquí no damos precios. Los factores de costo están abajo, y para la parte de demolición vea qué mueve el número en una demolición de casa en Chicago.
¿Qué considera la ciudad una demolición?
Una remodelación puede pasar a ser demolición sin que usted lo planee. Chicago exige un permiso de demolición (wrecking permit) para demoler un edificio o estructura completa, prácticamente toda la parte sobre el suelo, o modificar un edificio y reducir su área de forma permanente. La demolición la debe hacer un contratista general con licencia de la ciudad, y el solicitante del permiso tiene que ser dueño de la propiedad.
Esa definición pesa en una remodelación grande. Si su plan quita casi todo lo que está sobre los cimientos, puede estar del lado de la demolición aunque usted lo llame remodelación. Pregunte al Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) cómo clasifican su trabajo antes de diseñar.
Una remodelación que conserva la estructura casi siempre necesita permiso también. La regla de la ciudad es que se requiere un permiso de construcción antes de empezar la mayoría de los trabajos de construcción, demolición, rehabilitación y reparación, con un rango limitado de excepciones.
¿Qué se necesita antes de que salga el permiso de demolición?
Más de lo que muchos dueños esperan. La lista previa al permiso incluye el Aviso de Intención de Demolición del CDPH, control de roedores, un permiso de vía pública o determinación escrita, permisos de corte y sello de drenaje y agua, y la aprobación del Departamento de Vivienda si el edificio tiene unidades de vivienda. Para edificios naranja o rojo en la Encuesta de Recursos Históricos de Chicago y para monumentos (landmarks) hay revisión de preservación histórica.
Desde el 10 de agosto de 2026, las solicitudes pasan por el Portal de Inspecciones, Permisos y Licencias de la ciudad. Si un contratista le habla del proceso viejo de correo y Formulario 480, trabaja con información vieja.
Cada una de esas oficinas hace su propia revisión, y corren en paralelo. Por eso no prometemos cuánto tarda. Vea qué retrasa un permiso de demolición en Chicago.
¿Qué reglas pueden encarecer o atrasar una demolición?
Dos reglas aplican solo a ciertos edificios. Revise si el suyo es uno de ellos.
El retraso de 90 días. Si el edificio está marcado naranja o rojo en la Encuesta de Recursos Históricos de Chicago de 1996, el permiso de demolición puede no emitirse hasta por 90 días para que el Departamento de Planeación y Desarrollo estudie opciones de preservación, incluida la designación como landmark. El retraso se puede extender por acuerdo escrito de las partes. Los edificios que no son naranja ni rojo en esa encuesta no están sujetos a él. Nuestro artículo sobre el retraso de demolición en Chicago explica cómo averiguar la situación de su edificio.
El recargo de demolición. La demolición residencial en las áreas piloto de Pilsen y The 606 lleva un recargo. La Ordenanza de Preservación del Lado Noroeste (Northwest Side Preservation Ordinance), aprobada en septiembre de 2024, lo fijó en $20,000 por unidad y $60,000 por edificio, y extendió la vigencia hasta el 31 de diciembre de 2029. No es un cargo de toda la ciudad. Si su edificio está fuera de esas áreas, no aplica. Confirme montos y límites vigentes con el Departamento de Vivienda. Vea también tarifas y recargos de demolición en Chicago.
Las demoliciones de edificios con unidades de vivienda además necesitan el visto bueno del Departamento de Vivienda mediante su formulario electrónico, aplique o no el recargo en su zona.
¿Qué necesita la parte de reconstruir?
La construcción nueva no viaja con el permiso de demolición. Tiene su propio camino. El programa de Revisión Estándar de Planos (Standard Plan Review) cubre, entre otros criterios, construcción nueva de no más de 80 pies de altura y proyectos residenciales con menos de 50 unidades de vivienda. Los planos los prepara un arquitecto, se presentan por E-Plan y todos los proyectos necesitan aprobación de zonificación.
Así que demoler y reconstruir son en realidad dos proyectos con dos juegos de aprobaciones: primero la demolición, luego la construcción nueva. La zonificación es lo que más decide si reconstruir tiene sentido, porque controla qué puede construir en ese lote. Resuelva la zonificación antes de comprometerse con cualquier camino. Nosotros no somos la fuente para esa respuesta, ni tampoco un agente de bienes raíces. Pregunte a la ciudad y a un arquitecto.
¿Cómo deciden los dueños en la práctica?
Recorra esto en orden.
- ¿La estructura está sana? Unos cimientos o un armazón que fallan de forma que no se pueden reparar con sentido empujan hacia demoler. Un edificio con buena estructura y acabados viejos empuja hacia remodelar.
- ¿Qué quiere al final? La misma huella y distribución es una conversación de remodelación. Otra huella, más pisos u otro número de unidades es una conversación de reconstrucción, y la zonificación decide.
- ¿El edificio activa reglas especiales? Naranja o rojo en la Encuesta de Recursos Históricos, un landmark, estar en las áreas piloto de Pilsen o The 606, o tener unidades de vivienda cambian el proceso.
- ¿Comparte pared con otro edificio? Hay pasos adicionales, que explicamos en demoler un edificio pegado a otro en Chicago.
- ¿Qué hay escondido? Asbesto y otros materiales peligrosos, tanques enterrados, pintura con plomo y mal suelo aparecen en los dos caminos. Es más probable encontrarlos al demoler, pero pueden estar igual en una remodelación.
- ¿Cuánto cuesta cada camino en total? No solo la línea de demolición. Sume diseño, permisos, servicios, tiempo de financiamiento y el costo de vivir en otro lugar.
En casas viejas de ladrillo y madera, y en edificios de dos pisos, la pregunta casi nunca es demoler o remodelar en abstracto. Es una condición concreta: una pared trasera que se mueve, un techo que dejó entrar agua por años, una grieta en los cimientos con movimiento activo. Es común que el alcance de la remodelación crezca cuando se abren las paredes, y ahí es cuando demoler empieza a verse razonable. También pasa lo contrario: una casa que parecía acabada resulta estar casi toda sana.
¿Qué debe hacer primero?
Antes de elegir, consiga tres cosas por escrito:
- Una evaluación del estado del edificio de alguien que le diga la verdad, no de alguien que gana más con un camino
- La confirmación de zonificación para lo que quiere construir
- Una lista de la ciudad o de su contratista con las aprobaciones que activa su edificio
Luego compare el alcance total de los dos caminos. Akats hace los dos lados: demolición de casas y los oficios de la reconstrucción, con equipo propio, y así podemos estimar cada camino sin un traspaso a medias. Para el panorama general, empiece con la guía de demolición de casas en Chicago, o llame al 312-339-9627 para que veamos el edificio.
Preguntas frecuentes
En general sí, con dos juegos de aprobaciones: primero un permiso de demolición y luego el permiso del edificio nuevo, que va por un camino como la Revisión Estándar de Planos y necesita aprobación de zonificación. Lo que puede construir depende de la zonificación, así que confírmelo antes de comprometerse.
Se requiere permiso de demolición para demoler prácticamente toda la parte sobre el suelo de un edificio o para modificar un edificio y reducir su área de forma permanente. Una remodelación muy grande puede cruzar esa línea. Pregunte al Departamento de Edificaciones cómo clasifican su trabajo antes de diseñar.
No. El retraso de 90 días aplica a edificios marcados naranja o rojo en la Encuesta de Recursos Históricos de Chicago de 1996. Los landmarks y los propuestos como landmark se manejan aparte. Averigüe el estado de su edificio con el Departamento de Planeación y Desarrollo.
No. El recargo aplica a la demolición residencial en las áreas piloto de Pilsen y The 606. Confirme montos y límites vigentes con el Departamento de Vivienda. Las demoliciones de edificios con unidades de vivienda igual necesitan el visto bueno del Departamento de Vivienda.
Fuentes
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Demolition (Wrecking) Permits
- Ciudad de Chicago: Title 14A Administrative Provisions, 2019 posted text (PDF)
- Ciudad de Chicago, Departamento de Vivienda: Northwest Side Preservation Ordinance
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Standard Plan Review Permit Program
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: What Types of Work Do Not Require a Building Permit?
Datos verificados por última vez: 7 de octubre de 2026.
Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.