Escalones de concreto hundidos: por qué pasa y cómo se arregla

Cuando los escalones de concreto se hunden, casi siempre pasa una sola cosa: el suelo de abajo se movió y el concreto se fue con él. La losa casi nunca es el problema. El arreglo depende de por qué se movió el suelo, y por eso dos escalones que se ven iguales pueden necesitar reparaciones muy distintas.

El stoop es el juego de escalones y el descanso que tienen al frente casi todas las casas de Chicago. Es concreto que usted pisa todos los días, y se vuelve un peligro cuando se inclina. Aquí le explicamos qué falla, por qué, cómo leer las señales y qué opciones de reparación existen.

¿Qué falló debajo de los escalones?

Un escalón de concreto vale lo que valga lo que lo sostiene. La losa descansa sobre tierra, relleno o una zapata, y cuando ese apoyo se ablanda, se lava o se mueve, el escalón se baja de un lado, se inclina hacia la casa o en sentido contrario, o se separa de la pared.

La guía de concreto pone el asentamiento entre las causas típicas de grietas, junto con la contracción por secado, el movimiento por temperatura, la falta de juntas de control, la sobrecarga y la restricción (American Concrete Institute). El asentamiento es el que mueve la losa entera, no solo una línea cruzada.

La base cuenta desde el primer día. La guía dice que el terreno debajo de la losa debe estar bien compactado, y que hay que quitar la tierra negra y los puntos blandos (NRMCA). Un escalón vaciado sobre relleno suelto, tierra negra o un hueco mal rellenado empieza con una base débil.

¿Por qué pasa en los escalones de Chicago?

No podemos decirle la causa de sus escalones con una foto. Estos son los sospechosos comunes, y un contratista debería revisar cada uno:

• Poco apoyo debajo. Relleno que nunca se compactó, tierra negra que se dejó, o un hueco bajo el descanso.
• Agua. Agua del techo que cae junto a los escalones, un bajante que descarga en los cimientos, o tierra con pendiente hacia la casa. La guía de University of Minnesota Extension dice que la tierra debe bajar alejándose de los cimientos al menos 1 pulgada por pie en por lo menos 6 pies, y que los bajantes deben descargar al menos a 4 pies de la pared (University of Minnesota Extension).
• El invierno. Chicago tiene en promedio unos 121 días al año con mínima de 32 grados o menos (normales del NWS Chicago). La tierra mojada que se congela y descongela todo el invierno puede moverse, y la losa encima se mueve con ella.
• Sal y agua estancada. El deshielo (sal) es duro con el concreto. La guía dice que se enjuague la sal que traen los carros cuando se pueda y que se arregle el drenaje donde se empoza el agua con sal (NRMCA).
• Movimiento distinto al de la casa. Un escalón y el edificio donde se apoya pueden moverse distinto. Por eso se abre una separación entre los dos.

¿Cuáles son las señales de alerta?

Mire los escalones con luz de día, y otra vez después de una lluvia.

• Un escalón o descanso que se inclina, o que está más bajo que antes.
• Una separación entre los escalones y la pared de la casa que se está abriendo más.
• Un escalón que bajó más que el de al lado, o un hueco bajo la orilla de un escalón.
• Grietas que cruzan toda la losa y dejan un lado más bajo que el otro.
• Agua que ahora corre hacia la casa en vez de alejarse.
• Un sonido hueco al golpear el concreto, o una losa que se mece cuando la pisa.
• Un barandal que se aflojó porque los escalones se movieron.

Una separación junto a la pared no siempre es una falla. La guía dice que las juntas de aislamiento se ponen donde las losas se encuentran con paredes, zapatas, columnas y escaleras (NRMCA), así que una junta en la pared es normal. Lo que importa es si se está abriendo, si el escalón se inclina y si cambia la altura de los peldaños.

No toda grieta es un problema de hundimiento. La mayoría de las grietas tempranas al azar casi nunca afectan la integridad estructural ni la vida útil (NRMCA). El asentamiento es distinto. Una grieta con un lado más bajo que el otro es movimiento, no solo contracción. En qué grietas del concreto sí preocupan verá cómo distinguirlas.

¿Cómo se arreglan unos escalones hundidos?

La respuesta honesta es que depende de por qué se hundieron. Un contratista puede hablarle de varias opciones. No prometemos cuánto dura ninguna, porque eso depende de la causa.

• Arreglar primero el agua. Alargar el bajante, nivelar la tierra para que el agua corra lejos de los escalones y sellar la junta de la pared. Si la causa sigue activa, cualquier reparación repite la falla.
• Levantar la losa. Algunos contratistas suben una losa hundida bombeando material por debajo. Es una opción que usan los contratistas, no un arreglo verificado que podamos prometer. Vale la pena preguntar cuando la losa está entera y solo bajó una zona. Las diferencias están en levantar o reemplazar.
• Reemplazar los escalones. Se rompe la losa vieja, se corrige la base y se vacía concreto nuevo. Es lo habitual cuando la losa está rota, la base está mal o los peldaños ya no tienen la misma altura.
• Revisar la zapata. Si los escalones necesitan zapata, y qué tan honda, es una pregunta de código y diseño que no vamos a contestar con un número aquí. Vea ¿los escalones de concreto necesitan zapata en Chicago?.

Para decidir entre reparar o reemplazar escalones gastados, vea escalones agrietados o desmoronados: ¿reparar o reemplazar?.

¿Se necesita permiso para arreglar los escalones?

Posiblemente. La lista de la ciudad de trabajos sin permiso de construcción incluye banquetas, patios o andadores de concreto o ladrillo que no estén en la vía pública, que no suban más de 30 pulgadas sobre el terreno y que no estén sobre un sótano o un piso de abajo (Ciudad de Chicago). Muchos escalones están cerca de ese límite, y algunos están sobre un espacio vacío o suben más de 30 pulgadas. No encontramos una página de la ciudad que diga claramente si un escalón en particular entra en la excepción.

Por eso decimos: consulte al Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) antes de asumir que no necesita permiso. Si el trabajo llega a la vía pública, como la banqueta (acera), eso necesita un permiso aparte del Departamento de Transporte de Chicago, CDOT (Ciudad de Chicago). El dueño de una residencia principal de tres pisos o menos y seis unidades o menos puede ser su propio contratista en una propiedad por año (Ciudad de Chicago).

¿Qué preguntarle al contratista?

1. ¿Por qué se movieron los escalones? ¿Qué ve que se lo dice?
2. ¿Qué hace el agua alrededor y qué va a cambiar?
3. ¿Va a levantar, reemplazar o las dos cosas, y por qué?
4. ¿Qué hay debajo de la losa y cómo lo va a saber antes de cotizar?
5. ¿Esto necesita permiso y quién lo saca?

Nuestro equipo de concreto puede revisar los escalones y el agua a su alrededor y decirle qué está pasando. Para el panorama completo del concreto, vea la guía de concreto y banquetas en Chicago.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.