Aviso de violación por banqueta en Chicago: qué hacer paso a paso

Si tiene en la mano un aviso de violación por banqueta en Chicago, haga tres cosas esta semana. Lea la fecha y el lugar que dice. Averigüe qué oficina de la ciudad lo emitió. Y pida que un contratista revise la banqueta, porque la prueba de que ya está arreglada es lo que cuenta si termina frente a un juez de audiencias.

Ignorar el aviso es lo único que empeora todo. Un fallo en rebeldía (default) puede usarse para poner un gravamen sobre la propiedad, embargar el salario y afectar su crédito (Ciudad de Chicago). El resto de este artículo explica qué dice el aviso y qué hacer. No es asesoría legal. Las audiencias y los gravámenes son asuntos legales, así que hable con un abogado si hay mucho en juego.

¿Qué dice la notificación de la ciudad?

La guía de la ciudad dice que un aviso de violación (Notice of Violation) normalmente le dice cuál es la supuesta violación, la fecha, la hora y el lugar donde ocurrió, y sus opciones. Esas opciones son pagar por correo cuando es posible, presentarse obligatoriamente, o cómo pedir una audiencia. Si dice que debe presentarse, indica la fecha, la hora y el lugar (Departamento de Audiencias Administrativas).

Léalo buscando:

• El departamento que lo emitió. Las preguntas sobre por qué lo citaron van al departamento que emitió el aviso, no a la oficina de audiencias, que no investiga, presenta ni procesa casos (Departamento de Audiencias Administrativas).
• La dirección y dónde está la condición. ¿Es la banqueta (acera) frente a su edificio, un tramo en la esquina o el apron del driveway?
• La fecha. La fecha de la audiencia o de comparecencia es la que importa. Anótela hoy.
• La condición que describe. Un tropiezo, una losa quebrada, un tramo que se levantó o se hundió. Eso es lo que hay que arreglar.

Si no está seguro de qué tiene en la mano, llame al número del aviso o al 311 y pregunte qué departamento lo emitió y cuáles son sus opciones.

¿Cuánto tiempo tiene para arreglar la banqueta?

No encontramos en las páginas de la ciudad una regla general de "arréglela en tantos días". El aviso mismo dice lo que le aplica a usted, así que guíese por el aviso.

Lo que sí dice la ciudad, para casos de edificios, es que en situaciones que no son de emergencia la fecha de audiencia no puede ser menos de 30 días después de que el inspector reporta la violación (Ciudad de Chicago). Eso es un mínimo para la fecha de audiencia, no una promesa de 30 días para terminar la reparación. No lo tome como plazo para el contratista. La fecha que cuenta es la de su aviso, y desde ahí se cuenta hacia atrás.

Un supervisor del Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) fija el nivel de cumplimiento en un caso de edificio. Un aviso "20" es una advertencia de mantenimiento, un aviso "50" es un problema de seguridad que no es peligroso y va a Audiencias Administrativas, y un aviso "80" es peligroso y va a la Corte de Circuito (Ciudad de Chicago). Si su aviso trae uno de esos números, le dice qué tan grave lo considera la ciudad. Los avisos de banqueta también pueden venir de otros departamentos, así que confirme quién mandó el suyo.

¿A quién le toca la banqueta?

No lo podemos contestar con una página oficial. No encontramos una página de la ciudad que diga con palabras claras cuál es la regla de responsabilidad legal, y la del Programa de Costo Compartido de Banquetas tampoco la dice (CDOT). El aviso nombra a un dueño, y en Audiencias Administrativas el caso normalmente se pone a nombre del titular legal y de otros que tengan el control (Ciudad de Chicago). Si usted renta el edificio, o la banqueta está frente a una propiedad compartida o comercial, eso importa.

Si quiere una respuesta definitiva para su caso, pregunte al departamento que emitió el aviso o a un abogado. En quién paga una banqueta rota en Chicago explicamos qué está confirmado y qué no.

¿Cuáles son los pasos?

1. Anote la fecha. Audiencia, comparecencia, fecha límite para pagar por correo. Lo que diga el aviso.
2. Fotografíe la banqueta. Tome fotos de lejos y de cerca, con una cinta o una moneda para ver el tamaño. Que tengan fecha. Son sus fotos de antes.
3. Averigüe el departamento que emitió el aviso y lea las opciones.
4. Pida que un contratista la revise. Pregunte cuál es la condición real, si se puede reparar o hay que reemplazar, y quién saca el permiso.
5. Ponga el permiso en orden. El trabajo en la vía pública, es decir la banqueta, la orilla, el callejón o el pasto entre la banqueta y la calle, necesita un permiso de CDOT aparte del permiso del Departamento de Edificaciones (Ciudad de Chicago).
6. Haga el trabajo y guarde los papeles. Permiso, facturas, fotos de después.
7. Lleve la prueba a la audiencia o al seguimiento. Más abajo se lo explicamos.

¿Se puede reparar la banqueta o hay que reemplazarla?

Depende de cómo esté. Un borde levantado que hace tropezar es un trabajo distinto a una losa que se quebró y se hundió. Para lo primero, vea banquetas con tropiezo: ¿se pueden esmerilar?. Para la pregunta general, vea reparar, reemplazar o esperar.

Dos puntos que aplican en cualquier caso:

• No se exige licencia de albañil para banquetas de ladrillo o concreto ni para pavimento de concreto (Ciudad de Chicago). Contrate a alguien que trabaje seguido en la vía pública y conozca el permiso.
• Un programa de la ciudad no es atajo para una fecha límite. El Programa de Costo Compartido de Banquetas es voluntario. Las solicitudes van por el 311 una vez al año, es por orden de llegada, los fondos son limitados y hay que volver a solicitar cada año. CDOT revisa la propiedad, decide el alcance y luego manda la factura (CDOT). El dueño paga una tarifa por pie cuadrado que fija la ciudad, y solo la parte que CDOT considera que necesita reemplazo recibe el precio del programa (CDOT). Lea el Programa de Costo Compartido de Banquetas, explicado antes de contar con él, y confirme con CDOT las fechas y reglas de ahora.

¿Qué pasa en la audiencia?

Si su aviso va a audiencia, esto es lo que dice la ciudad sobre el proceso, en corto:

• El juez de audiencias es un abogado con licencia de Illinois. Es un proceso civil. La ciudad tiene que probar la violación con una preponderancia de la evidencia. Usted puede representarse solo, contratar abogado o, en algunos casos, usar un representante autorizado (Ciudad de Chicago).
• Las defensas incluyen que la violación no existía cuando hicieron la inspección, que ya se corrigió o se quitó antes de la audiencia, que la causaron los ocupantes a pesar de esfuerzos razonables del dueño, o que un ocupante no dejó entrar al dueño a arreglarla (Ciudad de Chicago).
• La ciudad alega que la violación existía el día de la inspección. Arreglarla después no cierra el caso automáticamente, pero la audiencia es su oportunidad de mostrar prueba de que se corrigió (Ciudad de Chicago). Un caso puede terminar en nonsuit (desistimiento) cuando el dueño presentó a tiempo prueba de que se corrigieron las violaciones (Ciudad de Chicago).
• Si se encuentra responsabilidad y usted ya empezó a corregir, el juez puede fijar una audiencia aparte de multas dentro de 30 días (más si hay causa justificada) y puede ordenar primero una re-inspección (Ciudad de Chicago).

Por eso importan el permiso, la factura y las fotos de después. Son su prueba.

¿Qué mueve el costo de arreglar la banqueta?

No vamos a dar un número aquí. Esto es lo que lo mueve:

• Cuántas losas están agrietadas, hundidas o levantadas, y hasta dónde llega el daño.
• Si basta con esmerilar el tropiezo o hay que sacar losas.
• Si las raíces de un árbol, el drenaje o el suelo causaron el daño, porque hay que atender la causa.
• El permiso de vía pública, y dónde va el material o el contenedor si tiene que estar en la calle o la banqueta.
• Las esquinas, que tienen dos lados.

Si usted es dueño de una residencia principal de tres pisos o menos y seis unidades o menos, también puede ser su propio contratista en una propiedad por año (Ciudad de Chicago).

¿Le llegó un aviso? Nuestro equipo de concreto puede revisar la banqueta, decirle qué reparación necesita y encargarse del papeleo del permiso. Para el panorama completo de banquetas y concreto, vea la guía de concreto y banquetas en Chicago.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.