Calendario de mantenimiento de edificios en Chicago, estación por estación

Un calendario de mantenimiento de edificios en Chicago se reduce a un ritmo: revisar a principios de la primavera, contratar y reparar desde fines de la primavera hasta principios del otoño, terminar el trabajo exterior antes de que llegue el frío, y usar el invierno para vigilar, no para arreglar. La mayor parte del daño caro en un edificio de ladrillo de Chicago viene del agua que entra en invierno y hace su trabajo con una helada. El calendario existe para encontrar por dónde entra el agua antes de que eso pase.

Esta guía es la vista del edificio completo. Cubre el clima contra el que trabaja, una lista por estación, lo que la albañilería y el concreto pueden y no pueden hacer con frío, las reglas de permisos y licencias que respaldan el trabajo, y cómo programar a los contratistas para no llamar con prisa. Las preguntas de cada oficio tienen su propio artículo, enlazado más abajo.

Si solo lee una parte, que sea esta:

1. La primavera es para mirar. Recorra todo el edificio después del deshielo, antes de planear ninguna obra.
2. El verano es para arreglar. El mortero, el concreto, los techos y los porches salen mejor con clima cálido y seco. Contrate temprano.
3. El otoño es la fecha límite. Las reparaciones exteriores que necesitan clima cálido tienen que terminar antes de que se enfríe.
4. El invierno es para vigilar. Mantenga el agua lejos del edificio y anote lo que gotea para arreglarlo en la primavera.

Lo que sigue explica el porqué y qué hacer en cada ventana.

¿Por qué un edificio en Chicago necesita calendario de mantenimiento?

Porque el clima de aquí hace daño con horario fijo, y la ciudad espera que usted esté al día. Los promedios de Chicago de 1991 a 2020 muestran 121.3 días al año con mínima de 32 F o menos, y 43.4 días en que ni la máxima pasa de 32 F (promedios del Servicio Meteorológico). Reste uno del otro y le quedan unas 78 mañanas al año que empiezan bajo cero y suben por encima. Ese 78 es un cálculo aproximado, un indicador de días de congelamiento y deshielo, no un conteo de ciclos de ingeniería. Aun así cuenta la historia: el agua que se mete en una pared de ladrillo, una grieta o una junta se congela y se descongela decenas de veces al año.

La nieve se suma. El promedio anual es de 38.4 pulgadas, con enero y febrero como los meses más pesados, nieve todavía en marzo y, en promedio, un poco en octubre (promedios del Servicio Meteorológico). El lago modera la temperatura y aumenta la nieve cerca de la orilla, aunque a Chicago le toca menos nieve del lago que a la costa del este porque el viento de la temporada fría viene casi siempre del oeste o del noroeste (Estudio del Agua de Illinois).

También está el lado legal. El Título 14X de Chicago dice que el exterior de una estructura debe mantenerse en buen estado, firme y limpio. Su lista de condiciones inseguras incluye juntas de mortero que no resisten el agua, cornisas, molduras y chapa de ladrillo mal ancladas, y escaleras, porches y balcones exteriores que no están firmes (Título 14X). El calendario es la forma de ir un paso adelante de esa lista. Lo que se deja pasa a ser queja al 311 y violación: vea violaciones de edificio en Chicago para saber cómo funciona ese proceso.

Principios de la primavera: ¿qué revisar después del invierno?

De fines de febrero a abril es la temporada de inspección, y se hace de arriba hacia abajo. Usted busca lo que el invierno dejó al descubierto, todavía no planea reparaciones. Un recorrido completo toma una o dos horas y le dice si necesita un arreglo chico en primavera o un proyecto más grande en verano.

Techo y parapetos. Busque agua estancada, el flashing (cubrejuntas metálico) rasgado en el parapeto, costuras levantadas, la tapa del parapeto floja y basura en los drenajes. Agua que sigue en un techo de poca pendiente 48 horas después cuenta como encharcamiento (ponding), y es una señal que hay que tomar en serio (ARMA). Lea goteras después del deshielo para saber por dónde entra el agua en Chicago.

Ladrillo y mortero. Mire todas las fachadas: juntas abiertas, mortero que se saca con una llave, ladrillos con la cara descascarada y manchas blancas. La eflorescencia necesita sales, agua y un camino a la superficie, así que su presencia indica que hay agua moviéndose por la pared (BIA). Paredes abombadas, grietas en escalera y manchas de óxido bajo las ventanas no son tareas de limpieza de primavera: son de llamar a alguien.

Porches y escaleras. Presione los postes en la base, pruebe los barandales con su peso, busque madera blanda y revise donde el porche se une al edificio. Si ve movimiento en esa unión, no se suba. Para una lista de temporada, use la lista de seguridad del porche en primavera.

Concreto. Revise escalones de entrada, banquetas (aceras), losas de cochera: descascarado, grietas y hundimiento, sobre todo donde se juntó agua y se usó sal. Las superficies que se pelan son resultado del invierno (concreto que se descascara en Chicago).

Canaletas, bajantes y nivel del terreno. Confirme que el agua sale del edificio. La Extensión de la Universidad de Minnesota recomienda extensiones o canales en los bajantes que descarguen al menos 4 pies de la pared, y tierra con pendiente que se aleje del cimiento al menos 1 pulgada por pie en al menos 6 pies (Extensión de la Universidad de Minnesota). El relleno suele hundirse hacia la casa con el tiempo, así que revíselo cada primavera.

Ventanas, puertas y sellador. Busque selladores vencidos alrededor de las aberturas, porque esas juntas muchas veces alimentan la pared de atrás.

Tome fotos con fecha de todo lo que encuentre. Le sirven de punto de comparación para el año que viene y de registro si alguna vez tiene que mostrarle a la ciudad qué hizo y cuándo. La lista completa está en qué revisar en su edificio después del invierno, y los caseros pueden usar la lista de mantenimiento exterior.

Fines de la primavera: ¿cuándo contratar?

Abril y mayo. Quienes terminan su obra exterior con buen clima la contrataron en primavera. Los contratistas de todos los oficios llenan su agenda de verano temprano, y el trámite de permiso agrega un paso antes de que alguien pueda empezar.

Use su lista de primavera para separar el trabajo en tres grupos:

• Arreglar ya: todo lo que deja entrar agua o puede lastimar a alguien (mampostería suelta, partes del porche sin firmeza, una zona de techo con gotera).
• Planear para esta temporada: lo desgastado pero estable, como juntas de mortero, escalones y losas descascaradas.
• Vigilar: lo que es estético o avanza lento, con fotos para comparar el año que viene.

Después pida estimados. Pida varios, por escrito, de contratistas con licencia, y deje el alcance idéntico antes de comparar precios. Nuestra guía de contratación, cómo contratar a un contratista en Chicago, recorre ese proceso, y cuándo contratar a un contratista exterior en primavera detalla los tiempos.

Pregunte a cada contratista cómo maneja su agenda con el clima. Uno bueno le explica qué hará y en qué orden, qué pasa si la lluvia o el frío interrumpen, y cómo encaja el permiso. Eso conecta con la sección siguiente: los límites de temperatura deciden cuándo puede entrar cada material.

Verano: ¿cuál es la mejor época para las reparaciones exteriores?

De junio a principios de septiembre es la ventana principal de reparación, porque el mortero, el concreto y los materiales de techo se comportan mejor con clima cálido y seco. Cada oficio tiene sus condiciones ideales, y las cubrimos en la mejor época para cada reparación exterior en Chicago. En resumen:

• Tuckpointing (reparación de las juntas de mortero) y ladrillo. El mortero está bien con temperaturas moderadas. La guía del Servicio de Parques Nacionales dice que temperaturas de pared entre 40 y 95 F evitan tanto el congelamiento como la evaporación excesiva del agua del mortero (Servicio de Parques Nacionales). Eso hace al verano buen momento, siempre que la pared no esté horneándose al sol y el mortero se cure bien.
• Concreto. El calor y el viento también le hacen daño al concreto fresco. Las grietas por contracción plástica salen cuando la evaporación de la superficie le gana al agua que sube, y el viento de más de 5 mph, la humedad baja y las temperaturas altas del aire o del concreto las empeoran (NRMCA). Las buenas cuadrillas usan cortavientos, rocío fino, curado temprano y base húmeda.
• Techos. Las reparaciones y reemplazos de techo son trabajo de verano y principios de otoño. Vea el mejor mes para cambiar un techo en Chicago.
• Porches. El trabajo estructural del porche conviene planearlo en los meses cálidos, con permisos y planos listos. Vea cómo se reconstruye un porche en Chicago.

El verano también es para el mantenimiento barato: limpiar canaletas, podar plantas pegadas a las paredes, sellar grietas chicas con el método correcto (vea sellar con caulk o hacer tuckpointing) y retocar la pintura de la madera expuesta.

Principios del otoño: ¿cómo terminar antes de que Chicago se congele?

Septiembre y octubre son la fecha límite. Todo lo que necesita clima cálido tiene que estar terminado y curado antes del primer frío de verdad. Cuente hacia atrás desde las primeras mañanas bajo cero y agregue margen por días de lluvia.

Los umbrales son concretos. En albañilería, "frío" es cualquier temperatura por debajo de 40 F. Entre 40 y 32 F el mortero se debe preparar entre 40 y 120 F. Por debajo de 32 F hay que mantener el mortero sobre el punto de congelación y tomar medidas de protección, y por debajo de 20 F no se pueden colocar unidades que estén a menos de 20 F o que tengan humedad congelada, hielo o nieve (resumen del BIA de TMS 602). En concreto, las prácticas de clima frío aplican cuando la temperatura del aire está por debajo, o se espera que baje de 40 F durante el periodo de protección, y el concreto fresco se congela a unos 25 F (NRMCA), perdiendo más de la mitad de su resistencia potencial si se congela temprano (NRMCA).

En la práctica eso significa:

• Terminar mortero y concreto a principios del otoño, para que tengan tiempo de ganar resistencia.
• Completar reparaciones de techo y flashing antes de la primera nevada. La nieve promedio de octubre es apenas una huella, y noviembre trae unas 1.8 pulgadas (promedios del Servicio Meteorológico).
• Cerrar juntas abiertas y rendijas por donde entra agua y se congela.
• Limpiar las canaletas otra vez cuando caigan las hojas.
• Hacer un plan de invierno para lo que no se pudo terminar.

El concreto nuevo tiene su propia regla de otoño: evite los descongelantes en su primer invierno si es posible, y use arena limpia (NRMCA). Avíseles también a los inquilinos.

Nuestro artículo más profundo es reparaciones exteriores de otoño antes de que Chicago se congele. Si perdió la ventana, no pasa nada. Significa un mejor plan, no pánico.

Invierno: ¿qué se puede hacer y qué es mejor dejar quieto?

El invierno es sobre todo vigilancia. Lo mejor que puede hacer es mantener el agua alejada y fijarse en las goteras. Pero no todo el trabajo se detiene, y conviene saber qué se puede hacer con frío.

¿Se puede vaciar concreto en invierno? Sí, con la protección correcta. El concreto en clima frío usa materiales calentados, cobertores o encerramientos, y prácticas de curado. NRMCA recomienda temperaturas del concreto al colocarlo (55 F en secciones de menos de 12 pulgadas, por ejemplo) (NRMCA), proteger el concreto fresco del congelamiento hasta que llegue a 500 psi (NRMCA), y usar curado que retenga la humedad en lugar de curado con agua cuando se espera helada (NRMCA). El concreto expuesto a congelamiento y deshielo estando mojado también debe tener aire incorporado, hay que quitar nieve, hielo y escarcha antes de colocarlo, y nada se vacía sobre base congelada (NRMCA). Lea cómo se vacía concreto en un invierno de Chicago y qué temperatura es demasiado fría para vaciar concreto.

¿Se puede hacer tuckpointing en invierno? Solo con protección de verdad, y muchas veces es mejor esperar. Por debajo de 20 F, los encerramientos que mantienen el trabajo sobre 32 F forman parte del estándar (resumen del BIA de TMS 602). Nuestra respuesta está en si se puede hacer tuckpointing en invierno en Chicago.

¿Y los techos? En invierno, el trabajo de techo suele ser solo de emergencia. La carga de nieve, el hielo y si conviene quitar la nieve del techo están en si los techos de Chicago necesitan que les quiten la nieve y diques de hielo en techos de Chicago.

¿Qué puede hacer usted en invierno?

• Vigile techos, dinteles de ventanas y paredes exteriores por manchas nuevas después de los deshielos.
• Mantenga canaletas y bajantes moviendo el agua. Un bajante congelado que descarga en el cimiento causa problemas.
• Use la sal con cuidado: los descongelantes aumentan la saturación y el número de ciclos de congelamiento en la superficie del concreto (NRMCA). NRMCA aconseja cantidades moderadas en concreto viejo y evitarla en concreto nuevo durante su primer invierno (NRMCA). Vea qué le hace la sal de las calles a su edificio.
• Fotografíe el daño nuevo para describírselo a un contratista en primavera.

Vale la pena entender lo que el clima le hace a una pared: cómo funciona el congelamiento y deshielo en Chicago y cómo daña el congelamiento y deshielo al ladrillo de Chicago explican el mecanismo.

Para el trabajo que de verdad no puede esperar, se permite una reparación de emergencia. La ciudad tiene una categoría para eso, y la explicamos en reparación de emergencia en Chicago: ¿primero se arregla y después el permiso?.

¿Qué permisos y licencias respaldan el trabajo de temporada?

Planéelos, porque agregan pasos antes de que una cuadrilla pueda empezar. Chicago exige permiso de construcción antes de casi todo trabajo de construcción, demolición, rehabilitación y reparación, con una lista limitada de excepciones, y el trabajo exento igual tiene que cumplir los códigos (Departamento de Edificaciones). Algunos ejemplos que importan en un calendario de mantenimiento:

• El tuckpointing está en la lista del permiso Express de la ciudad como mantenimiento de albañilería, y la lista de "sin permiso" para albañilería no lo menciona (Departamento de Edificaciones). Cuente con permiso a menos que el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) le diga otra cosa.
• Reemplazo pequeño de mampostería. En edificios residenciales de hasta 4 pisos, el reemplazo en especie de hasta 50 pies cuadrados de mampostería no necesita permiso (Departamento de Edificaciones).
• Parchar el techo. No se exige permiso para reparar el techo limitada al 25 por ciento del área si no se corta ninguna parte de una pared exterior o del techo (Departamento de Edificaciones). El trabajo en techos de poca pendiente y las reparaciones estructurales del techo sí necesitan permiso (Departamento de Edificaciones).
• Porches. No hace falta permiso para pintar o lavar a presión, ni para reemplazar piezas no estructurales como tablas de piso, si usted no tiene una violación. La reparación estructural siempre necesita permiso, con planos de un arquitecto o ingeniero estructural con licencia de Illinois (Departamento de Edificaciones).
• Las excepciones de reparación aplican solo si el trabajo no corta paredes exteriores, el contrapiso o el techo, no quita soporte estructural, no cambia la salida de emergencia y no toca sistemas mecánicos, eléctricos, de plomería o de gas (Departamento de Edificaciones).

Estas reglas cambian y tienen condiciones, así que confirme con el Departamento de Edificaciones antes de empezar. Nuestra guía de permisos explica el sistema. En licencias: casi toda obra necesita licencia de contratista general de Chicago (Departamento de Edificaciones), y los techos necesitan la licencia de roofing de Illinois (IDFPR). Verifíquelas antes de firmar.

Referencia rápida: qué hacer en cada estación

¿Cada cuánto debe inspeccionar y qué exige la ciudad?

Dos veces al año es un buen hábito: en primavera después del deshielo y en otoño antes del frío. Eso es recomendación nuestra, no regla de la ciudad. El Departamento de Edificaciones no exige una inspección anual por parte del dueño para porches residenciales ordinarios en ninguna página que leímos, y las inspecciones de porches nacen de quejas al 311, de otras inspecciones y de trabajos con permiso (Departamento de Edificaciones). Las estructuras metálicas expuestas, como escaleras de incendio y balcones metálicos, caen bajo otra regla: examen periódico por un profesional de diseño con licencia de Illinois, el primero dentro de los 2 años de la instalación y al menos cada 5 años después, según el texto de 2019 de 14A-6-603.3 (Departamento de Edificaciones). Qué clases deben presentar informe lo fija una regla del departamento, así que consulte con Edificaciones si tiene metal expuesto.

Para más sobre frecuencia, vea cada cuánto revisar el exterior de un edificio en Chicago.

¿Cómo cambia el calendario según el tipo de edificio?

El ciclo es el mismo, los puntos débiles cambian. Los two-flats (edificios de dos pisos) y three-flats de ladrillo dependen de parapetos, chimeneas y porches de atrás. Los bungalows dependen del techo, la chimenea y los dinteles de las ventanas. Los greystones necesitan atención en los alféizares de piedra caliza y en las juntas. Nuestras guías por tipo de edificio cubren cada uno: lo que un two-flat de Chicago necesita de usted, bungalows de Chicago y señales de que un two-flat de ladrillo está fallando.

Si usted es casero, amarre el calendario a un presupuesto para que las reparaciones sean planeadas y no de reacción: adónde va el dinero de reparación exterior de un two-flat explica los factores sin darle un número que no aplica a su edificio.

¿Por dónde empezar?

Esta semana: ponga dos fechas en su calendario, una a principios de la primavera y otra a principios del otoño, para recorrer el edificio con el teléfono y tomar fotos. Después: en primavera, ordene lo que encuentre y contrate el trabajo que necesita clima cálido.

Si quiere una segunda mirada, Akats, empresa familiar y propiedad de minorías, con licencia y seguro en Illinois y calificación A+ del BBB, hace recorridos del exterior y cotiza el trabajo en inglés o en español. Llámenos para un estimado gratis y le diremos qué hay que hacer esta temporada, qué puede esperar y qué puede dejar en paz.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.