Qué revisar en su edificio de Chicago después del invierno

Para saber qué revisar en su edificio después del invierno en Chicago, son cinco cosas: el borde del techo y el parapeto, el ladrillo y el mortero, los porches y las escaleras, el concreto a nivel de calle y hacia dónde se va el agua. Hágalo en las primeras semanas secas de la primavera, con el celular para tomar fotos. El daño del congelamiento y el deshielo se ve después del deshielo, y una reparación que usted encuentra en abril suele ser menor que el mismo problema en octubre.

¿Por qué la primavera le enseña lo que hizo el invierno?

El invierno de Chicago no es solo frío. Es frío que cambia de opinión. Los promedios del Servicio Meteorológico Nacional (National Weather Service) de 1991 a 2020 ponen a Chicago en cerca de 121 días al año con una mínima de 32 grados Fahrenheit o menos, y cerca de 43 días en que ni la máxima pasó de 32 (National Weather Service). Los días intermedios, cuando se congela de noche y se descongela en la tarde, son los que hacen daño: el agua entra en una junta, se congela, se expande y se vuelve a derretir. La nevada anual promedia 38.4 pulgadas, sobre todo de diciembre a marzo (National Weather Service).

Por eso el ladrillo saturado se puede descascarar, y por eso las sales que cristalizan adentro del ladrillo pueden empujar la cara hacia afuera (guía de BIA). Para marzo el daño ya está hecho. A usted le toca encontrarlo.

Recorra el edificio una vez, despacio, en este orden. Si quiere una versión para imprimir, use nuestra lista de mantenimiento exterior.

¿Qué debe revisar en el techo y en el borde del techo?

Empiece arriba, porque ahí es donde entra el agua primero y donde más duele que se caiga un ladrillo.

• Manchas adentro. Mire el techo del último piso y la pared justo debajo del techo. Manchas nuevas o zonas húmedas después del deshielo apuntan hacia arriba. En por dónde entra el agua en el deshielo vemos los caminos más comunes.
• Tapajuntas y costuras. Busque tapajuntas levantados, sueltos o faltantes en paredes, ventilas y chimeneas, y costuras abiertas en la membrana.
• Tapas del parapeto. Tapas agrietadas o sueltas y juntas abiertas en lo alto de la pared son por donde el agua entra a la albañilería.
• Canaletas y bajantes. El peso del hielo y la nieve puede despegar las canaletas de la pared y romper las uniones de los bajantes.
• Charcos. Agua estancada en un techo plano un día después del deshielo quiere decir que el agua no está saliendo.

Suba al techo solo si puede hacerlo con seguridad. Verlo desde el techo de un vecino, desde una escalera o con una cámara en un palo muchas veces basta para decidir si llama a alguien.

¿Qué debe revisar en el ladrillo y el mortero?

Recorra cada lado del edificio y mire de cerca las juntas y las caras del ladrillo.

• Mortero. Juntas abiertas, arenosas o que se desmoronan. La norma de mantenimiento de la ciudad incluye las juntas de albañilería que no resisten el agua entre las condiciones inseguras del exterior (Título 14X).
• Descascarado (spalling). Caras de ladrillo que se pelan o se hojean, o pedazos en el suelo debajo de la pared.
• Manchas blancas. La eflorescencia es la sal blanca y polvosa que queda cuando el agua pasa por la albañilería y se evapora. Por sí sola suele ser inofensiva y muchas veces es peor en invierno. Si aparece en un edificio de más de un año, normalmente quiere decir que entra agua por algún lado, y los cristales que se forman adentro del ladrillo pueden causar grietas (guía de BIA).
• Dinteles y cornisas. Grietas sobre ventanas y puertas, molduras movidas, piezas de cornisa sueltas.
• Pandeos y grietas en escalera. Una pared que se movió es un hallazgo para llamar a un profesional.

Si encuentra mortero abierto, una nota sobre el calendario: el tuckpointing (reparación de las juntas de mortero) de primavera se hace con clima fresco, y la albañilería tiene reglas de temperatura. Según la guía de clima frío de la industria, "frío" es cualquier temperatura abajo de 40 grados Fahrenheit, y la protección aumenta mientras más baja (BIA Technical Note 1). Un buen albañil lo sabe. Reserve temprano, y lea cuándo contratar un contratista exterior en la primavera de Chicago.

¿Qué debe revisar en porches y escaleras?

La madera mojada que se congeló y descongeló todo el invierno es donde el porche muestra los años.

• Pruebe postes, zancas y viguetas con un desarmador, sobre todo en la base y donde la madera toca el ladrillo.
• Jale los barandales y pasamanos. No deben moverse.
• Busque tornillos sueltos, óxido y cualquier conexión que se separe de la pared.
• Revise escalones, balaustres y tablas por si hay pudrición.

Chicago exige que las escaleras, plataformas, porches y balcones exteriores estén firmes, en buen estado y bien anclados (Título 14X). La estructura blanda no es cosa de "el año que viene".

¿Qué debe revisar en el concreto y las banquetas?

El invierno y la sal de las calles golpean juntos al concreto.

• Descamado. Que la superficie se hojee viene de la exposición al congelamiento y deshielo, y las sales para el hielo lo empeoran (NRMCA).
• Grietas. La mayoría de las grietas aleatorias tempranas rara vez afectan la estructura o la vida útil (NRMCA), así que una grieta fina es para vigilar. Una grieta que se ensancha, que se hundió de un lado o que deja entrar agua al sótano no lo es.
• Orillas que hacen tropezar. Losas que se levantaron o se hundieron con la helada.
• Hábitos con la sal. En concreto nuevo, use arena durante su primer invierno y cantidades moderadas después. Evite las sales de magnesio y los productos con amonio (NRMCA).

¿Hacia dónde se va el agua ahora?

El deshielo de primavera le enseña cada problema de drenaje de su patio.

• Los bajantes deben descargar lejos de la pared. La Extensión de la Universidad de Minnesota sugiere al menos 4 pies (1.2 metros) del cimiento, con la tierra inclinada al menos 1 pulgada por pie en al menos 6 pies (U of M Extension).
• Busque tierra hundida hacia el edificio y charcos pegados al cimiento.
• Busque manchas húmedas nuevas, marcas o depósitos blancos en la base de la pared.

¿Cuándo un hallazgo de primavera necesita un contratista?

Fotografíe todo, ponga fecha a las fotos y clasifique lo que encontró.

1. Llame a un profesional esta semana: todo lo que una persona pueda atravesar o de lo que pueda caerse, ladrillo o cornisa suelta arriba de un paso peatonal, una gotera activa, una pared que se pandea o que tiene grietas en escalera.
2. Reserve para la temporada: mortero abierto, ladrillo descascarado, tapajuntas dañados, concreto descamado, bajantes malos.
3. Vigile y vuelva a revisar: grietas finas, eflorescencia ligera, desgaste estético.

Casi todo ese trabajo de reparación necesita permiso. Chicago exige permiso antes de la mayoría de las reparaciones, con una lista corta de exenciones (Ciudad de Chicago), así que pídale a su contratista que le confirme qué aplica y confírmelo con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings). Para ver el panorama de todo el año, lea el calendario de mantenimiento de edificios en Chicago. Si quiere que revisemos su edificio, escríbanos. Hablamos español e inglés.

Preguntas frecuentes

Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.